« Combien rapporte un Airbnb à Annecy ? » est la première question que l'on nous pose. La réponse honnête tient en deux temps. D'un côté, Annecy affiche l'une des nuitées moyennes les plus élevées de sa catégorie, portée par le lac l'été et la proximité des stations l'hiver. De l'autre, la ville a volontairement réduit son parc de meublés de tourisme, si bien que le premier enjeu n'est pas le rendement mais l'autorisation. Nous rassemblons ici les repères de marché observés et une illustration de calcul, en rappelant qu'aucun revenu ni aucun taux d'occupation ne se garantit à l'avance.
Annecy ne vit pas une mais quatre saisons. L'été concentre la demande la plus forte autour du lac, des plages et des pistes cyclables ; l'hiver, la ville sert de camp de base à un large domaine skiable de proximité et s'anime pour les fêtes ; le printemps et l'automne apportent une clientèle plus régulière de week-end et d'affaires. Raisonner en moyenne annuelle a donc peu de sens : un meublé annécien affronte des marchés successifs, avec des nuitées et des taux de remplissage très différents d'un mois à l'autre.
Surtout, le cadre réglementaire prime sur toute autre considération. Par une délibération du 13 février 2025 entrée en vigueur le 1er juin 2025, la ville a plafonné son parc à 2 660 autorisations de meublé de tourisme, contre environ 6 400 auparavant, avec une répartition par zone (de l'ordre de 460 dans la vieille ville, 1 000 au bord du lac et 1 200 dans le reste de la commune). Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, le changement d'usage et la compensation sont obligatoires, et le numéro d'enregistrement à 13 chiffres est délivré en fonction de cette autorisation. Une résidence principale, elle, peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage. Autrement dit, un bien acheté aujourd'hui dans le seul but d'en faire une location saisonnière n'obtiendra pas forcément d'autorisation, et nous ne promettons jamais l'inverse : les règles exactes se vérifient auprès de la mairie d'Annecy.
Selon les données de GuestFavorites issues d'AirDNA, sur la période allant d'août 2025 à juillet 2026 et sur environ 3 333 annonces actives, la nuitée moyenne à Annecy s'établit autour de 129 € et le taux d'occupation moyen autour de 68 %, pour un chiffre d'affaires annuel médian d'environ 32 100 €. Les pics de demande sont observés en avril et en juillet. Ces chiffres sont des observations de marché, pas des engagements.
Cette moyenne annuelle masque de forts écarts. L'été rassemble les nuitées les plus chères et les calendriers les plus remplis, tandis que l'hiver et les intersaisons sont plus contrastés selon les périodes de vacances et la météo. Un logement proche du lac ou de la vieille ville, bien photographié et géré avec réactivité, tire mieux son épingle du jeu qu'un bien excentré ; mais aucune de ces valeurs ne constitue une promesse. La performance réelle dépend du logement, de son emplacement, de son prix et de la qualité de la gestion.
Pour rendre le calcul concret, partons de la médiane observée, soit environ 32 000 € de chiffre d'affaires voyageurs sur l'année. De ce montant se retranchent la commission de la conciergerie, les frais d'exploitation et les charges de propriété. Point important, propre à notre modèle : le ménage n'entre pas dans ce calcul, car il est facturé au voyageur, pas au propriétaire. Le tableau ci-dessous détaille, poste par poste, une illustration transparente.
Ce n'est pas une promesse, c'est une mécanique : changez le chiffre d'affaires, le taux de vacance ou vos charges, et l'excédent bouge d'autant. Le tarif de lancement à 15 % pour les cinq premiers propriétaires par ville améliore l'excédent d'environ 1 600 € sur cet exemple. Enfin, ce calcul est établi avant impôt et avant crédit : selon votre régime (micro-BIC avec 30 % d'abattement pour un meublé non classé jusqu'à 15 000 € de recettes, 50 % pour un meublé classé jusqu'à 83 600 €, ou régime réel avec amortissement en LMNP), et selon vos mensualités de prêt, le résultat net diffère encore. Les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % pour un loueur non professionnel.
La courte durée offre la nuitée la plus élevée, mais elle est à Annecy la plus exposée à la réglementation : sans autorisation de changement d'usage, elle n'est tout simplement pas possible pour une résidence secondaire. La moyenne durée et le bail mobilité constituent alors une porte de sortie utile. Ce contrat de location meublée de 1 à 10 mois, réservé à un locataire en études, en stage, en mission ou en mutation, échappe au régime des meublés de tourisme : ni numéro à 13 chiffres, ni changement d'usage, ni plafond de 120 jours.
L'arbitrage se fait bien par bien. Un studio proche de la vieille ville, autorisé, exprimera mieux son potentiel en courte durée l'été ; un logement plus grand, ou situé dans une zone où l'autorisation est hors d'atteinte, trouvera souvent un meilleur équilibre en moyenne durée, avec une gestion plus simple et un calendrier plus stable. Certains propriétaires combinent les deux au fil de l'année. Là encore, aucun scénario ne garantit un résultat : il s'évalue en amont, chiffres à l'appui.
Gérer quatre marchés dans l'année demande du temps : ajuster les prix chaque semaine, renouveler les annonces, répondre vite aux demandes, organiser les arrivées et le ménage entre deux séjours, collecter la taxe de séjour et afficher le numéro d'enregistrement. C'est le rôle d'une conciergerie spécialisée. À Annecy, notre cofondatrice Coline Clapes est présente sur place et suit personnellement les biens.
Notre modèle est simple et sans surprise : 20 % du chiffre d'affaires généré par le bien, ramenés à 15 % pour les cinq premiers propriétaires par ville au titre du tarif de lancement, et aucun engagement de durée, avec un préavis de 30 jours. Le ménage est une prestation distincte, facturée à l'heure (27 €/h à Annecy, linge inclus) et réglée par le voyageur : il n'est jamais inclus dans la commission. Les versements des plateformes vont directement au propriétaire ; nous n'encaissons pas les loyers à sa place. La gestion pour compte d'autrui s'exerce dans le cadre réglementé de la loi Hoguet : nos cartes professionnelles T et G sont en cours d'instruction. Nous ne promettons ni rendement ni taux d'occupation ; notre engagement porte sur la qualité de l'exploitation et la conformité de votre location.
| Poste (illustration, hypothèses de travail) | Estimation annuelle |
|---|---|
| Chiffre d'affaires voyageurs, hors ménage (médiane du marché, AirDNA/GuestFavorites) | 32 000 € |
| Commission conciergerie, − 20 % (− 15 % en tarif de lancement) | − 6 400 € |
| Frais de plateforme, énergie, internet, assurance PNO, consommables (hypothèse) | − 3 500 € |
| Taxe foncière et charges de copropriété non récupérables (hypothèse) | − 3 100 € |
| Excédent d'exploitation estimatif, avant crédit, impôt et vacance | ≈ 19 000 € |
Selon GuestFavorites (données AirDNA, août 2025–juillet 2026, environ 3 333 annonces), le chiffre d'affaires annuel médian d'un meublé de tourisme à Annecy tourne autour de 32 100 €, avec une nuitée moyenne d'environ 129 € et un taux d'occupation moyen d'environ 68 %. Ce sont des observations de marché : le revenu réel dépend du logement, de son emplacement, de son prix et de sa gestion, et n'est jamais garanti.
La nuitée moyenne observée à Annecy est d'environ 129 € sur l'année (GuestFavorites, données AirDNA, 2025–2026), avec des tarifs nettement plus élevés au cœur de l'été et plus contrastés en hiver et aux intersaisons. C'est une moyenne annuelle, pas un tarif garanti.
C'est devenu difficile. Depuis le 1er juin 2025, la ville plafonne son parc à 2 660 autorisations (contre environ 6 400 avant) et impose le changement d'usage et la compensation pour un logement qui n'est pas une résidence principale. Une résidence principale reste louable jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage. Vérifiez toujours les règles applicables auprès de la mairie d'Annecy avant d'acheter.
Oui. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement à 13 chiffres est obligatoire sur les plateformes. À Annecy, sa délivrance dépend de l'autorisation de changement d'usage, elle-même soumise au quota : sans autorisation, pas de numéro ni d'annonce légale pour une résidence secondaire.
Notre conciergerie facture 20 % du chiffre d'affaires (15 % pour les cinq premiers propriétaires par ville au titre du tarif de lancement). Le ménage, hors commission, est facturé à l'heure (27 €/h à Annecy, linge inclus) et réglé par le voyageur. L'engagement est sans durée, avec un préavis de 30 jours, et les loyers sont encaissés directement par le propriétaire.