En juillet 2026, la fiscalité du logement locatif repose sur trois évolutions déjà en vigueur : le statut du bailleur privé, qui rouvre l'amortissement en location nue, la réforme du LMNP, qui alourdit la plus-value à la revente, et un DPE recalculé, qui sort près de 850 000 logements du statut de passoire. Cette page fait le point sur ce qui est voté, ce qui reste attendu, et pour qui chaque mesure compte réellement.
Adopté dans la loi de finances 2026 (via l'article 49.3) et promulgué au Journal officiel autour du 20-21 février 2026, le statut du bailleur privé (SBP) est du droit en vigueur, pas un simple projet, d'après Lefebvre Dalloz Compétences. Il s'applique aux acquisitions et aux baux conclus à partir de cette date, avec un horizon fixé pour l'instant à fin 2028. Son principe : redonner aux bailleurs en location nue un mécanisme d'amortissement du bien, en contrepartie d'un engagement de location et de plafonds de loyers et de ressources. La date exacte de promulgation (20 ou 21 février) reste à confirmer sur Légifrance avant tout usage juridique.
Vous croiserez souvent l'expression "loi Jeanbrun" ou "dispositif Jeanbrun". Ce n'est pas une erreur ni un dispositif concurrent : c'est le surnom médiatique du statut du bailleur privé, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre délégué chargé du Logement, dans le cadre du plan Relance Logement (source : Maslow). Le nom officiel reste bien "statut du bailleur privé". À ne pas confondre avec le Pinel, éteint fin 2024 : le SBP n'en est pas la prolongation, mais un mécanisme différent, fondé sur l'amortissement en location nue et non sur une réduction d'impôt. Les deux appellations, SBP et Jeanbrun, désignent donc une seule et même chose.
Le cœur du SBP concerne la location nue, louée en résidence principale du locataire, hors meublé et hors saisonnier. La base amortissable correspond à environ 80 % du prix d'acquisition, amortie chaque année selon un taux qui dépend du niveau de loyer retenu (intermédiaire, social, très social) et d'un engagement de location de l'ordre de neuf ans (source : guidejeanbrun.fr, à recouper). Ordre de grandeur des taux annuels évoqués, à confirmer sur les décrets : dans le neuf, environ 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer ; dans l'ancien rénové, environ 3 % à 4,5 % par an. Selon les paliers de loyer (intermédiaire, social, très social), le taux d’amortissement varie ; la répartition exacte des taux par palier n’est pas confirmée sur le texte officiel et doit être vérifiée sur les décrets. Ces taux proviennent d'une source secondaire et doivent être vérifiés sur le texte officiel avant tout engagement.
La réforme du LMNP issue de la loi de finances 2025 est en vigueur depuis le 15-16 février 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127, modifiant l'article 150 VB du CGI), d'après LégiFiscal. Concrètement, les amortissements déduits pendant l'exploitation sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sans clause de grand-père : même les amortissements antérieurs à 2025 sont concernés. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont totalement exonérés. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Le LMNP n'est donc pas supprimé (source : Anderlaine) : c'est le coût fiscal à la sortie qui augmente, pas la déductibilité des amortissements pendant l'exploitation.
Pour arbitrer, voici les régimes applicables en 2026. En location nue : le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, avec un abattement de 30 % (source : Trackstone) ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les revenus fonciers (source : Finalib). Le doublement à 21 400 € ne visait que les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025 : ne le supposez pas prorogé sans vérification. En location meublée longue durée : le micro-BIC reste à 77 700 € avec un abattement de 50 % (source : Smartloc), inchangé ; au-delà, ou sur option, le réel BIC ouvre l'amortissement.
Une confusion revient partout : la baisse à 15 000 € et 30 % d'abattement concerne uniquement les meublés de tourisme non classés (type saisonnier non classé), pas la location meublée longue durée. Cette baisse vient de la loi Le Meur (loi de finances 2025). Le meublé de tourisme classé reste à 77 700 € et 50 %, avec une revalorisation évoquée autour de 83 600 € pour les revenus 2026 (source : Smartloc, chiffre issu d'une seule source, à recouper). Retenez l'essentiel : si vous louez meublé à l'année, en résidence principale du locataire, vous conservez le seuil de 77 700 € et l'abattement de 50 %. Plusieurs articles grand public amalgament ces deux situations à tort, avec des conséquences fiscales très différentes.
Le calendrier d'interdiction de mise en location issu de la loi Climat et Résilience reste en place : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028, les E à partir du 1er janvier 2034, avec un calendrier décalé en outre-mer (source : Hellio). Nouveauté au 1er janvier 2026 : la révision du DPE fait passer le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9, ce qui sort environ 850 000 logements du statut de passoire thermique sans travaux, majoritairement des biens chauffés à l'électricité (source : Ublo). Le gel des loyers des logements F et G, lui, s'applique depuis le 24 août 2022. Le DPE conditionne donc à la fois la louabilité du bien et sa rentabilité future.
Point de repère à la date de rédaction. Sont du droit en vigueur : le statut du bailleur privé, la réforme de la plus-value LMNP, les seuils micro-foncier et micro-BIC, le calendrier DPE et sa révision 2026. Restent à confirmer ou attendus : une partie des décrets d'application du SBP (plafonds de loyers et de ressources dans l'ancien avec travaux, instruction BOFiP), ainsi que les taux d'amortissement définitifs par palier de loyer. Les numéros de décrets relayés par certains blogs n'ont pas été vérifiés sur Légifrance et méritent prudence. Avant tout engagement, il faut vérifier l'état exact des décrets à la date de votre projet. C'est précisément le rôle de l'accompagnement Clé en Main : sécuriser le montage au regard du texte en vigueur, sans se substituer à votre décision, ni à celle de votre conseil fiscal.
Oui. D'après Lefebvre Dalloz Compétences, il a été adopté dans la loi de finances 2026 (via l'article 49.3) et promulgué au Journal officiel autour du 20-21 février 2026. C'est du droit en vigueur en juillet 2026. En revanche, une partie des décrets d'application restait attendue au deuxième trimestre 2026 : les conditions fines doivent être vérifiées à la date de votre projet.
Oui. "Loi Jeanbrun" ou "dispositif Jeanbrun" est le nom médiatique du statut du bailleur privé, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre délégué chargé du Logement (source : Maslow). Ce n'est ni une erreur, ni un dispositif distinct, ni la prolongation du Pinel : c'est un mécanisme différent, fondé sur l'amortissement en location nue.
Non. Le régime LMNP est maintenu (source : Anderlaine). Ce qui change depuis la loi de finances 2025, c'est le calcul de la plus-value à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés, sans clause de grand-père (source : LégiFiscal). Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont exonérés. C'est le coût à la sortie qui augmente, pas la déductibilité pendant l'exploitation.
Non. La baisse à 15 000 € et 30 % concerne uniquement les meublés de tourisme non classés (loi Le Meur). La location meublée longue durée conserve le micro-BIC à 77 700 € et l'abattement de 50 % (source : Smartloc). De nombreux articles grand public confondent les deux situations.
Oui, en 2026. Selon le calendrier de la loi Climat et Résilience (source : Hellio), les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les E à partir du 1er janvier 2034. Par ailleurs, la révision du DPE au 1er janvier 2026 sort environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux (source : Ublo) : un F peut donc parfois être reclassé.
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