En 2026, le statut LMNP n'a pas disparu : il reste l'un des régimes les plus utilisés pour louer en meublé. Ce qui change vraiment, c'est le coût fiscal à la revente, depuis que la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value. Comprendre ce basculement, arbitrer entre micro-BIC et réel, puis anticiper la sortie deviennent les vrais sujets de l'investisseur en meublé.
Première chose à poser clairement : le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) n'a pas été supprimé et reste applicable en 2026. Ce qui a réellement bougé, c'est le traitement de la plus-value à la revente. La loi de finances 2025 (loi n° 2025-127), via son article 84, modifie l'article 150 VB du Code général des impôts pour réintégrer les amortissements déduits pendant l'exploitation dans le calcul de la plus-value de cession. Selon LégiFiscal, cette mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15-16 février 2025. Concrètement, comme le résume Anderlaine, la déductibilité des amortissements pendant que vous louez reste inchangée : c'est au moment de vendre que la facture fiscale s'alourdit.
Jusqu'ici, un investisseur en meublé au régime réel amortissait son bien (hors terrain) et diminuait fortement son revenu imposable, sans que ces amortissements ne viennent gonfler la plus-value à la revente. Ce n'est plus le cas. D'après LégiFiscal, il n'existe pas de clause de grand-père : les amortissements déduits avant 2025 sont également réintégrés lors d'une cession postérieure au 15 février 2025. Deux garde-fous subsistent. D'abord, trois catégories restent totalement exonérées : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD. Ensuite, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, avec une exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention et une exonération d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Le meublé longue durée conserve en 2026 deux voies d'imposition. Voici, en synthèse, les seuils applicables (sources Smartloc pour le micro-BIC, Trackstone et Finalib pour la location nue). Location meublée longue durée, micro-BIC : seuil de recettes 77 700 euros par an, abattement forfaitaire de 50 %, seuils inchangés en 2026. Location meublée longue durée, réel BIC : sur option ou au-delà du seuil, déduction des charges réelles et des amortissements. Location nue, micro-foncier (pour comparaison) : seuil 15 000 euros de revenus fonciers bruts, abattement 30 %. Location nue, régime réel foncier : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, surplus reportable 10 ans. En pratique, le micro-BIC convient aux petites recettes ou aux charges faibles, tandis que le réel BIC reste souvent plus favorable dès que vous avez un crédit, des travaux ou un mobilier significatif à amortir, la nouvelle règle sur la plus-value devant désormais entrer dans le calcul.
Une confusion revient sans cesse dans les articles grand public. La baisse à 15 000 euros de recettes et 30 % d'abattement, issue de la loi Le Meur (loi de finances 2025), vise uniquement les meublés de tourisme non classés (type location saisonnière non classée). Le meublé de tourisme classé conserve un seuil plus élevé (77 700 euros historiquement, une source évoquant une revalorisation autour de 83 600 euros pour les revenus 2026, chiffre à recouper) et un abattement de 50 %. La location meublée longue durée, elle, n'est pas concernée par ces baisses : elle reste à 77 700 euros et 50 %. Méfiez-vous donc des titres qui annoncent la fin du micro-BIC pour tout le meublé : c'est faux pour la longue durée.
Malgré le durcissement à la revente, le meublé garde des atouts. Pendant la phase d'exploitation, le régime réel BIC permet toujours d'amortir le bien et le mobilier, ce qui peut neutraliser une large part de l'imposition des loyers pendant de longues années. Pour un investisseur qui vise un rendement locatif net solide et une détention longue, l'effet de l'amortissement pendant l'exploitation peut rester déterminant. Le meublé continue aussi d'offrir des loyers généralement supérieurs à la location nue et une souplesse de bail appréciable. La vraie nouveauté, c'est qu'il faut désormais raisonner sur l'ensemble du cycle : acquisition, exploitation et revente.
Le principal piège consiste à décider d'une revente sans avoir anticipé la réintégration des amortissements. Un bien fortement amorti pendant dix ou quinze ans peut afficher, à la vente, une plus-value fiscale nettement supérieure à la plus-value économique réelle. Deux réflexes s'imposent. D'abord, faire simuler la plus-value avant de mettre en vente, en intégrant les amortissements déjà déduits et les abattements pour durée de détention. Ensuite, arbitrer le calendrier : conserver le bien pour se rapprocher des seuils d'exonération (22 et 30 ans) peut changer sensiblement le résultat. Pour les points fins, il reste prudent de faire valider le calcul par un professionnel au regard du texte officiel.
La fiscalité n'est pas le seul facteur. Le calendrier des passoires thermiques encadre la mise en location : selon Hellio, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les E à partir du 1er janvier 2034 (calendrier décalé en outre-mer). Autre point relayé par Ublo : la réforme du DPE au 1er janvier 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9, ce qui ferait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux, en particulier les biens chauffés à l'électricité. Avant d'acheter en meublé, vérifiez donc le DPE et sa trajectoire.
Face à ces règles mouvantes, Clé en Main accompagne les cadres, dirigeants, professions libérales et expatriés qui souhaitent déléguer leur investissement locatif meublé sans y passer leurs week-ends. Notre positionnement est celui d'un accompagnement et d'un conseil : vous restez seul décideur et signataire, et nous vous apportons sélection, coordination et suivi de bout en bout. Nos honoraires s'élèvent à 3 % du prix du bien (minimum 6 500 euros), facturés au succès, c'est-à-dire à la signature notaire. Deux garanties encadrent le projet : le Prix Ferme (budget travaux définitif) et la Garantie Loyers Impayés (GLI). L'objectif visé se situe entre 7 et 10 % de rendement net selon la ville, la stratégie et votre fiscalité, un objectif de travail et non une promesse.
Non. Le LMNP reste applicable en 2026. La loi de finances 2025 n'a pas supprimé le régime : elle a modifié le calcul de la plus-value à la revente en y réintégrant les amortissements (article 84, modifiant l'article 150 VB du CGI, source LégiFiscal).
L'essentiel du changement porte sur la revente. Les amortissements déduits pendant l'exploitation sont désormais réintégrés dans la plus-value de cession, ce qui peut augmenter l'impôt dû à la vente. La déductibilité des amortissements pendant que vous louez reste, elle, inchangée (Anderlaine).
Non. Selon LégiFiscal, les amortissements déduits avant 2025 sont aussi réintégrés lors d'une cession postérieure au 15 février 2025. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent toutefois exonérés, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.
Non, c'est une confusion fréquente. Cette baisse (loi Le Meur) vise les meublés de tourisme non classés. La location meublée longue durée conserve un seuil de 77 700 euros et un abattement de 50 % (Smartloc).
Cela dépend de vos charges. Le micro-BIC (77 700 euros, 50 %) est simple et adapté aux charges faibles. Le réel BIC devient souvent plus favorable dès que vous avez un crédit, des travaux ou du mobilier à amortir. La nouvelle règle sur la plus-value doit désormais entrer dans l'arbitrage.
Oui, dans bien des cas. L'amortissement pendant l'exploitation reste un levier puissant et les loyers en meublé sont souvent supérieurs à la location nue. La différence, c'est qu'il faut raisonner sur tout le cycle, exploitation et revente comprises, et anticiper la sortie.