La location saisonnière à Annecy repose sur un marché très saisonnier et fortement encadré. La demande culmine l'été autour du lac, se maintient l'hiver grâce à la proximité des stations de ski, puis se rééquilibre au printemps et à l'automne avec une clientèle d'affaires et de week-end. Depuis 2024, la ville a fortement resserré les autorisations, avec un plafond d'environ 2 660 meublés de tourisme et un changement d'usage obligatoire pour un logement qui n'est pas une résidence principale.
Contrairement à une grande métropole où la demande locative reste relativement stable toute l'année, Annecy vit au rythme de ses saisons. Le lac, la vieille ville et la montagne attirent des publics différents selon les mois, avec des durées de séjour, des budgets et des attentes qui ne se ressemblent pas. Raisonner en moyenne annuelle n'a donc guère de sens : mieux vaut penser votre meublé comme quatre marchés distincts qui se succèdent.
Cette saisonnalité a deux conséquences directes. D'abord, votre tarification ne peut pas rester figée, car une nuit de mi-août et une nuit de mi-novembre n'ont pas la même valeur. Ensuite, la rentabilité d'un bien se joue autant sur les ailes de saison, printemps et automne, que sur le pic estival, car ce sont ces périodes qui séparent un logement occupé quelques semaines d'un logement actif une large partie de l'année.
L'été concentre la demande la plus forte de l'année. Entre juin et septembre, les rives du lac, les plages, les pistes cyclables et des événements comme la Fête du lac drainent une clientèle de vacances, française et internationale, qui recherche surtout des séjours de plusieurs nuits. C'est la période où les tarifs à la nuit sont les plus élevés et où un emplacement proche du lac ou de la vieille ville prend toute sa valeur.
C'est aussi la saison la plus concurrentielle. Comme l'offre est plafonnée par la ville, les voyageurs comparent, et la qualité des photos, la réactivité aux demandes et les avis laissés par les précédents voyageurs pèsent lourd. Un bien bien positionné peut afficher un calendrier très rempli au cœur de l'été, mais aucun taux d'occupation ne se garantit à l'avance : il dépend du logement, du prix et de la gestion.
L'hiver dessine un tout autre marché. Annecy n'est pas une station de ski, mais elle sert de camp de base à un large domaine skiable de proximité, du Semnoz tout proche aux stations des Aravis et du Grand-Bornand. Une partie des voyageurs préfère loger en ville, au calme et près des commerces, puis rejoindre les pistes à la journée.
Les fêtes de fin d'année constituent un second temps fort, porté par le marché de Noël et l'atmosphère de la vieille ville illuminée. La clientèle change : davantage de courts séjours, de couples et de familles venus pour l'ambiance plus que pour le lac. Entre ces deux pics, janvier et une partie de février restent plus calmes, à travailler avec des tarifs adaptés et, parfois, des séjours plus longs.
Le printemps et l'automne sont les saisons qui départagent les biens. La météo se prête à la randonnée, au vélo et aux week-ends prolongés, et la ville accueille un public plus mélangé : touristes hors vacances scolaires, visiteurs de passage et déplacements professionnels. La demande y est moins intense que l'été, mais plus régulière, et souvent moins sensible au prix pour les séjours courts.
C'est sur ces mois que se construit l'écart entre un meublé simplement estival et un logement actif une grande partie de l'année. Une tarification qui s'ajuste semaine après semaine, une durée minimale de séjour révisée selon les périodes et une présence en ligne soignée permettent d'aller chercher des réservations que beaucoup de propriétaires laissent passer.
À Annecy, le cadre réglementaire prime sur toute autre considération. La ville a fortement resserré son parc de meublés de tourisme : le plafond est passé à environ 2 660 logements, contre près de 6 400 en 2024. Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, le changement d'usage et la compensation sont obligatoires. Autrement dit, un bien acheté aujourd'hui dans le seul but d'en faire une location saisonnière n'obtiendra probablement pas d'autorisation, et nous ne promettons jamais l'inverse.
Deux autres règles s'appliquent partout. Si vous louez votre résidence principale, vous pouvez le faire jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage. Et depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement à 13 chiffres est obligatoire et doit figurer sur les plateformes de réservation. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a par ailleurs renforcé les exigences, notamment sur le diagnostic de performance énergétique : pour le détail de votre bien, adressez-vous à un diagnostiqueur. Les règles locales précises se vérifient toujours auprès de la mairie d'Annecy.
La saisonnalité influe aussi sur vos impôts, car le régime fiscal dépend du montant de vos recettes et du classement du meublé. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an. Au-delà de ce plafond, le régime réel s'applique.
Un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % au micro-BIC, avec un plafond porté à 83 600 € en 2026. Le régime réel, en location meublée non professionnelle (LMNP), permet d'amortir le bâti, hors terrain, soit environ 85 % de la valeur du bien, mais cet amortissement ne peut pas créer de déficit. Les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % pour un loueur non professionnel, la CSG étant à 10,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Ces informations restent générales : votre situation précise mérite l'avis d'un expert-comptable.
Gérer quatre marchés dans l'année demande du temps : ajuster les prix chaque semaine, renouveler les annonces, répondre vite aux demandes, organiser les arrivées et le ménage entre deux séjours. C'est précisément le rôle d'une conciergerie spécialisée, qui pilote la tarification saison par saison et prend en charge l'exploitation au quotidien.
À Annecy, notre conciergerie applique une commission de 20 % du chiffre d'affaires, ramenée à 18 % pour un bien acquis via notre accompagnement clé en main, le ménage étant facturé au forfait et financé par le voyageur. L'engagement est sans durée, avec un préavis de 30 jours, et les cinq premiers propriétaires par ville bénéficient du Pack Fondateur offert. La gestion est assurée pour le compte d'autrui, dans le cadre des cartes professionnelles requises.
La demande varie fortement selon les saisons : elle culmine l'été autour du lac, se maintient l'hiver grâce aux stations de ski proches, puis se rééquilibre au printemps et à l'automne avec une clientèle d'affaires et de week-end. Aucune rentabilité ni aucun taux d'occupation ne peuvent être garantis à l'avance, car le résultat dépend du logement, de son emplacement, de sa tarification et de sa gestion.
C'est devenu très difficile. La ville a plafonné son parc à environ 2 660 meublés de tourisme, contre près de 6 400 en 2024, et impose le changement d'usage ainsi que la compensation pour un logement qui n'est pas une résidence principale. Un bien acheté aujourd'hui dans ce seul but n'obtiendra probablement pas d'autorisation. Vérifiez toujours les règles applicables auprès de la mairie d'Annecy avant tout achat.
Oui. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement à 13 chiffres est obligatoire et doit figurer sur les plateformes de réservation. Si vous louez votre résidence principale, vous pouvez le faire jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage. Au-delà, ou pour une résidence secondaire, un changement d'usage est requis.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, un meublé non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes, puis du régime réel au-delà. Un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 €. Le régime réel en LMNP permet d'amortir le bâti, sans créer de déficit par l'amortissement. Ces règles étant techniques, l'avis d'un expert-comptable est recommandé.
L'été offre les tarifs les plus élevés, mais c'est aussi la période la plus concurrentielle. L'hiver et les fêtes de fin d'année apportent une clientèle différente, tandis que le printemps et l'automne, plus réguliers, font souvent la différence sur l'année. Un meublé performant travaille les quatre saisons plutôt qu'un seul pic.