Le Baromètre du Locatif Rentable

Édition n°1, juillet 2026. Chaque mois, nous publions les rendements locatifs réels des biens les plus rentables du marché français, ville par ville, à partir des annonces analysées par notre moteur.

En juillet 2026, le rendement locatif brut médian des biens qualifiés atteint 11,9 %, calculé sur 23 153 annonces en colocation ou coliving optimisé. 75 % sont à cash-flow positif et 67 % coûtent moins de 200 000 €. Ce n'est pas une moyenne de marché : c'est la performance de biens sélectionnés, sous réserve d'une exécution rigoureuse.

Les 15 villes les plus rentables

#	Ville	Rendement brut médian	Prix d'acquisition médian	Cash-flow positif	Stratégie dominante	Biens analysés
1	Dijon	16 %	71 000 €	76 %	Colocation	42
2	Montluçon	16 %	59 400 €	70 %	Colocation	37
3	Montbéliard	15,9 %	65 450 €	93 %	Colocation	30
4	Saint-Quentin	15,8 %	65 000 €	91 %	Colocation	95
5	Tulle	15,3 %	65 950 €	72 %	Colocation	32
6	Châteauroux	14,8 %	63 551 €	78 %	Colocation	41
7	Belfort	14,8 %	62 000 €	74 %	Colocation	35
8	Saint-Étienne	14,3 %	59 900 €	81 %	Colocation	197
9	Évreux	14,2 %	99 000 €	92 %	Coliving	37
10	Roanne	14,2 %	60 000 €	67 %	Colocation	33
11	Mulhouse	14,1 %	95 000 €	93 %	Colocation	43
12	Nevers	14,1 %	63 500 €	79 %	Colocation	38
13	Marmande	13,9 %	144 700 €	94 %	Coliving	35
14	Carcassonne	13,7 %	109 000 €	92 %	Coliving	63
15	Agen	13,7 %	67 500 €	82 %	Colocation	38

Baromètre du Locatif Rentable, Clé en Main, juillet 2026. Rendement brut médian des biens qualifiés, par ville (au moins 30 biens analysés).

D'où viennent ces chiffres

Biens qualifiés retenus par le moteur Clé en Main (catégories 1 & 2), pas le marché immobilier global. Rendement brut = loyer estimé × 12 / prix affiché, borné à 20 % (au-delà : donnée écartée). Médiane (la moitié des biens fait mieux, la moitié moins bien), plus robuste que la moyenne. Ville publiée à partir de 30 biens qualifiés ; en dessous : signaux faibles, échantillon indiqué.

Ce n'est pas une moyenne de marché : c'est la performance de biens sélectionnés, en exploitation optimisée (coliving, colocation), et elle suppose une exécution rigoureuse (négociation, travaux, ameublement, gestion).

Le Top 15 des villes où investir : rentabilité et demande croisées

Le classement précédent mesure la rentabilité brute seule. Celui-ci croise trois dimensions : la demande réelle des investisseurs (villes recherchées et suivies), la rentabilité médiane de nos biens qualifiés et la profondeur de l'offre détectée par notre moteur. C'est la liste que nous utilisons chaque jour pour sélectionner les meilleures opportunités du marché.

Lyon (avec Villeurbanne) : 10,2 % de rendement brut médian sur 270 biens qualifiés. La ville la plus recherchée de France par les investisseurs, marché le plus tendu du pays.
Bordeaux (avec Bègles) : 9,5 % de rendement brut médian sur 124 biens qualifiés. Ville préférée des investisseurs particuliers, notoriété et liquidité maximales.
Rennes : 10 % de rendement brut médian sur 108 biens qualifiés. En tête des classements investissement 2026, deuxième marché le plus tendu de France.
Paris et première couronne (unité urbaine). La référence patrimoniale absolue ; le rendement se trouve en première couronne.
Nantes : 9,9 % de rendement brut médian sur 261 biens qualifiés. Croissance démographique majeure, présente dans tous les classements patrimoniaux.
Marseille : 11,8 % de rendement brut médian sur 215 biens qualifiés. Forte demande, tension locative en hausse et rendements élevés quartier par quartier.
Montpellier : 10,2 % de rendement brut médian sur 175 biens qualifiés. Première démographie de France, grande ville étudiante très recherchée.
Lille (avec Tourcoing) : 9,7 % de rendement brut médian sur 65 biens qualifiés. 120 000 étudiants, capitale de la colocation ; le cash-flow se joue dans la métropole.
Toulouse : 10,3 % de rendement brut médian sur 110 biens qualifiés. Tension locative en forte hausse, valeur sûre du sud-ouest.
Mulhouse : 14,1 % de rendement brut médian sur 43 biens qualifiés. Référence des stratégies rendement, portée par les frontaliers suisses.
Grenoble : 12,2 % de rendement brut médian sur 81 biens qualifiés. Meilleur rendement des grandes villes selon SeLoger, grand pôle étudiant.
Saint-Étienne : 14,3 % de rendement brut médian sur 223 biens qualifiés. La référence historique du cash-flow en France, omniprésente dans les contenus investisseurs.
Nice : 10,6 % de rendement brut médian sur 83 biens qualifiés. Demande locative record et recherche en forte accélération sur la Côte d Azur.
Toulon (avec La Seyne-sur-Mer) : 11,6 % de rendement brut médian sur 58 biens qualifiés. La ville du sud abordable qui monte, tension locative en très forte hausse.
Le Havre : 11,4 % de rendement brut médian sur 104 biens qualifiés. Parmi les requêtes « investir à » les plus tapées de France, ville portuaire décotée.

Méthode : Croisement de la demande (études et recherches des investisseurs) avec la rentabilité médiane du baromètre et l offre réelle de biens qualifiés du moteur. Vérifié en double relecture adverse. Les rendements sont des estimations sur biens sélectionnés en exploitation optimisée, jamais des promesses.

Questions fréquentes

Ces chiffres représentent-ils la rentabilité moyenne du marché ?

Non. Le marché immobilier français rapporte en moyenne 4 à 7 % brut. Les 11,9 % médians de ce baromètre décrivent la performance des biens que notre moteur sélectionne parmi plus de 100 000 annonces par jour, en colocation ou coliving optimisé. C'est un potentiel accessible sur des biens précis, pas une moyenne de marché.

Comment le rendement est-il calculé ?

Rendement brut = loyer annuel estimé (loyers réels ANIL) divisé par le prix affiché, croisé avec les prix de vente réels (DVF). Les données au-delà de 20 % de rendement sont écartées. Nous publions la médiane, plus robuste que la moyenne.

Puis-je citer ou réutiliser ces données ?

Oui, avec la mention « Baromètre du Locatif Rentable, Clé en Main » et un lien vers la page. Jeu de données détaillé ou interview sur demande à contact@immobilier.solutions.