Déléguer la gestion d'un logement se facture rarement en une seule ligne. Un taux affiché, une assiette de calcul, un minimum mensuel, des honoraires de mise en location, une assurance contre les impayés, des suppléments à l'acte : le coût annuel réel se lit en additionnant ces postes, pas en comparant deux pourcentages. Cette page détaille chaque ligne, l'encadrement légal applicable et la déduction fiscale qui change le classement final.
Le taux de gestion courante est l'élément le plus visible d'un barème, et le moins déterminant. Deux mandats affichés au même pourcentage produisent des factures très différentes, selon trois variables que peu de barèmes présentent côte à côte.
La première est l'assiette. Certains professionnels appliquent leur taux au loyer hors charges, d'autres au loyer charges comprises, provisions incluses. Sur un logement loué 700 € avec 80 € de provisions mensuelles, la seconde base dépasse la première de plus de 11 %, à taux identique.
La deuxième est la mention hors taxes ou toutes taxes comprises. Les honoraires de gestion rémunèrent une prestation de services soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, dont le taux normal est de 20 %. Un barème à 7 % hors taxes correspond donc à 8,4 % toutes taxes comprises, ce qui suffit à inverser un comparatif face à une offre affichée 8 % TTC.
La troisième est le fait générateur. Un taux appliqué aux sommes effectivement encaissées cesse de courir quand le locataire ne paie plus ou quand le logement est vide. Un taux appliqué aux sommes quittancées continue de s'appliquer sur un loyer appelé mais non perçu. La question à poser avant de signer tient en une phrase : sur quelle base, hors taxes ou toutes taxes comprises, encaissée ou quittancée ? Un minimum mensuel, fréquent sur les petites surfaces, peut en outre porter le taux effectif nettement au-delà du taux affiché.
La gestion courante désigne le traitement du bail une fois le locataire installé : appel et encaissement des loyers, édition des quittances, révision annuelle du loyer lorsque le bail le prévoit, régularisation des charges au vu des comptes de la copropriété, relances en cas de retard, réception des demandes du locataire et déclenchement des interventions techniques.
Ce périmètre paraît homogène d'un professionnel à l'autre. Il ne l'est pas. Certains barèmes intègrent la régularisation annuelle des charges, d'autres la facturent à l'acte. Certains incluent la remise d'un récapitulatif fiscal annuel, d'autres non. Le suivi de travaux au-delà du simple dépannage donne presque toujours lieu à des honoraires distincts, calculés en pourcentage du montant engagé.
Deux prestations sont juridiquement extérieures à la gestion courante et méritent d'être isolées dans tout comparatif : la mise en location, qui couvre la recherche du locataire et la signature du bail, et la couverture du risque d'impayé. Les additionner au taux de gestion donne le seul chiffre qui compte, le coût annuel complet.
La méthode utile consiste à reconstituer une année civile entière, en amortissant les honoraires de mise en location sur la durée moyenne d'occupation attendue, plutôt qu'à comparer des pourcentages isolés qui ne portent pas sur le même objet.
La mise en location obéit à une règle distincte, posée par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. Le principe y est net : la rémunération des personnes mandatées pour prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location est à la charge exclusive du bailleur.
Le même article ouvre deux exceptions. Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le locataire ; il en va de même pour l'établissement de l'état des lieux. Tout le reste, à commencer par la gestion locative elle-même, reste supporté par le seul bailleur.
La part imputable au locataire est doublement limitée. Elle ne peut jamais excéder le montant supporté par le bailleur, et elle doit rester inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie réglementaire et révisable chaque année. Un arrêté du 17 juillet 2025 a révisé ces plafonds pour les baux signés à compter du 1er janvier 2026 : c'est ce texte, et non le barème d'une agence, qui donne le montant maximal opposable au jour de la signature. Ces montants et ces plafonds doivent être reproduits dans le bail, à peine de nullité, ce qui permet de les contrôler sur pièce.
Le plafond ne protège que le locataire. Rien ne limite la part du bailleur, souvent exprimée en fraction de mois de loyer. C'est donc cette part, et elle seule, qui entre dans le calcul du coût annuel de la délégation.
Un devis de gestion se juge sur ses options. La garantie contre les loyers impayés se facture le plus souvent en pourcentage du loyer charges comprises, avec des étendues très inégales sur la protection juridique, la prise en charge des dégradations, les franchises et la durée d'indemnisation. Deux cotisations proches peuvent couvrir des risques sans commune mesure, et les taux pratiqués varient sensiblement d'un assureur à l'autre.
Le suivi de travaux se facture en pourcentage du montant engagé, ce qui pèse lors d'une remise en état entre deux locataires. Le traitement d'un impayé donne souvent lieu à des honoraires de relance et de mise en demeure. Ce point mérite attention : le p) de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause « qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ». Ces frais restent donc à la charge du bailleur, quel que soit le responsable de l'incident.
Viennent ensuite les postes discrets : avenant ou renouvellement de bail, congé délivré au locataire, établissement du récapitulatif fiscal, régularisation de charges facturée à l'acte, indemnité de résiliation anticipée du mandat. Aucun n'est illégitime. Tous doivent figurer au barème d'honoraires, que le professionnel est tenu de porter à la connaissance du public au titre de son obligation d'information sur les prix. Ce document se lit avant de demander un devis, pas après.
La couverture du risque d'impayé est le poste le plus discuté, parce qu'il s'ajoute au taux de gestion sans être toujours présenté comme tel. La cotisation d'une garantie contre les loyers impayés se calcule sur le loyer charges comprises et se déduit des revenus fonciers au régime réel, au titre des primes d'assurance.
Une alternative gratuite existe, et elle reste souvent ignorée. La garantie Visale, portée par Action Logement, est un cautionnement gratuit pour le bailleur comme pour le locataire. Dans le parc privé, elle couvre au maximum trente-six mois de loyers et charges impayés durant les trois premières années du bail. Elle indemnise aussi les dégradations locatives, dans la limite de deux mois de loyer et charges inscrits au bail. Passé ce délai de trois ans, le locataire doit déposer une nouvelle demande pour rester couvert.
Elle suppose un candidat éligible et un loyer inférieur à des plafonds, relevés au 1er janvier 2026 et différents selon la localisation du logement.
Vérifier l'éligibilité du candidat avant de souscrire une assurance peut supprimer une ligne entière du barème, à condition de comparer honnêtement deux protections qui ne se recouvrent pas exactement, et de vérifier auprès de l'assureur ce que son contrat autorise à cumuler avec un garant.
Des honoraires de gestion ne coûtent pas leur montant facturé. Ils coûtent ce qui reste une fois la déduction passée, encore faut-il relever d'un régime réel.
En location nue, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers au régime réel pour leur montant réel. Les primes d'assurance, dont celle qui couvre les loyers impayés, le sont également, au titre d'une catégorie de charges distincte.
Le régime micro-foncier s'applique tant que les revenus fonciers bruts annuels restent inférieurs à 15 000 €. Il ouvre un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter les charges : aucune facture de gestion n'y est déductible pour son montant. Déléguer sous ce régime coûte donc son prix plein. L'option pour le réel reste possible, mais elle est irrévocable pendant trois ans.
En location meublée, les honoraires constituent une charge d'exploitation déductible au régime réel. Le micro-BIC, lui, applique un abattement forfaitaire : 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée comme pour le meublé de tourisme classé, contre 30 % jusqu'à 15 000 € seulement pour le meublé de tourisme non classé.
L'ordre de grandeur, en location nue : pour un foyer situé dans la tranche à 30 %, un euro de charge déductible allège l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2 % sur les revenus fonciers, d'environ 45 centimes, une fois pris en compte le caractère déductible de 6,8 points de CSG. Un barème à 8 % du loyer pèse alors un peu plus de 4 % en trésorerie réelle.
Hypothèse d'école, uniquement destinée à montrer la mécanique. Un appartement de 45 mètres carrés acheté 150 000 € frais d'acquisition inclus, loué 700 € par mois hors charges, avec 80 € de provisions mensuelles. Le loyer annuel hors charges s'établit à 8 400 €, l'assiette charges comprises à 9 360 €.
Un mandat à 7 % hors taxes sur les sommes encaissées charges comprises représente 655,20 € hors taxes, soit 786,24 € toutes taxes comprises sur l'année. Une garantie contre les loyers impayés supposée à 3 % du loyer charges comprises ajoute 280,80 €. Des honoraires de mise en location équivalant à un demi-mois de loyer à la charge du bailleur, soit 350 €, lissés sur quatre années d'occupation, ajoutent 87,50 € par an. Le total annuel ressort à 1 154,54 €, soit 13,7 % du loyer hors charges.
Rapporté au prix payé, ce total représente 0,77 point de rendement brut. Un bien qui affiche 5,6 % brut avant délégation en affiche 4,83 % une fois la gestion payée. Après déduction au régime réel, pour ce même foyer situé dans la tranche à 30 %, l'écart se resserre autour de 0,42 point.
Ce calcul n'a pas vocation à trancher pour ou contre la délégation. Il sert à la faire entrer dans la projection au bon endroit, c'est-à-dire dès l'étude du bien, et non après la signature du bail. Un rendement annoncé avant honoraires de gestion n'est pas un rendement, c'est une intention.
Gérer des biens pour le compte d'autrui est une activité réglementée. Le professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention correspondant à son activité, ici la gestion immobilière, justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière, et loger les fonds de ses clients sur un compte bancaire dédié. Exercer sans carte professionnelle est pénalement sanctionné. C'est le premier point à vérifier, avant même de discuter d'un taux.
Tout le reste se joue dans le mandat, le contrat écrit qui fixe les pouvoirs du gestionnaire, le périmètre exact de sa mission et sa rémunération. Quatre clauses méritent une lecture attentive avant signature.
Un mandat ne se compare pas à un tarif, il se compare à un périmètre. Deux barèmes séparés d'un point de pourcentage peuvent recouvrir des responsabilités très différentes en matière de sélection du dossier locataire, de suivi technique et de traitement des impayés.
Immobilier Solutions ne détient pas les cartes professionnelles transaction et gestion immobilière, dont les demandes sont en cours d'instruction. Nous n'assurons donc aucune gestion locative, nous n'encaissons aucun loyer pour le compte d'un tiers et nous ne signons aucun mandat de gestion. Lorsqu'un investisseur choisit de déléguer, le mandat est conclu directement entre lui et un professionnel titulaire de la carte portant la mention gestion immobilière, qui en assume seul la responsabilité.
Notre travail se situe en amont. Nous chiffrons le coût complet de la délégation dans la projection du projet, poste par poste, barème en main, pour que le rendement présenté soit calculé après honoraires de gestion et non avant. Nous expliquons les clauses coûteuses d'un mandat, l'écart entre une base encaissée et une base quittancée, l'arbitrage entre une assurance payante et un cautionnement gratuit, et l'effet de la déduction selon le régime fiscal retenu. Le client identifie son bien, le visite, négocie, décide et signe.
La location courte durée relève d'une économie différente, avec des commissions assises sur le chiffre d'affaires et non sur un loyer mensuel : les ordres de grandeur d'un mandat de gestion longue durée n'y sont pas transposables.
Il n'existe pas de taux normal. Aucun texte ne plafonne les honoraires de gestion, à la différence de la part des honoraires de mise en location imputable au locataire, encadrée par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. Un pourcentage affiché ne veut d'ailleurs rien dire hors contexte : il faut savoir s'il s'entend hors taxes ou toutes taxes comprises, s'il porte sur le loyer nu ou charges comprises, s'il s'applique aux sommes encaissées ou quittancées, si un minimum mensuel s'ajoute et ce que son périmètre inclut. Les écarts sont importants entre agences traditionnelles et gestionnaires en ligne : seule une reconstitution en euros sur une année complète permet de les comparer.
Oui, au régime réel. En location nue, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel ; les primes d'assurance, dont la garantie contre les loyers impayés, le sont également, au titre d'une catégorie de charges distincte. En location meublée au réel, ces honoraires constituent une charge d'exploitation. En revanche, ni le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 % jusqu'à 15 000 € de revenus bruts, ni le micro-BIC ne permettent de les déduire pour leur montant : l'abattement forfaitaire est réputé les couvrir.
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 réserve le partage à quelques prestations : la visite du preneur, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux. Tout le reste, notamment l'entremise et la négociation, reste à la charge exclusive du bailleur. La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur et doit rester sous un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie réglementaire et révisable chaque année. Un arrêté du 17 juillet 2025 a révisé ces plafonds pour les baux signés à compter du 1er janvier 2026, et les montants applicables doivent être reproduits dans le bail à peine de nullité.
Cela dépend exclusivement de la rédaction du mandat. Un taux assis sur les sommes encaissées ne produit rien en l'absence d'encaissement, tandis qu'un taux assis sur les sommes quittancées peut continuer de courir sur un loyer appelé mais non réglé. Certains mandats prévoient par ailleurs un forfait minimum mensuel qui s'applique quoi qu'il arrive. C'est l'une des clauses à lire avant signature, car elle change le coût réel bien plus sûrement qu'un demi-point de pourcentage.
Avant de payer une cotisation, il est utile de vérifier si le candidat est éligible à la garantie Visale d'Action Logement, un cautionnement gratuit pour le bailleur comme pour le locataire. Dans le parc privé, elle couvre au maximum trente-six mois de loyers et charges impayés durant les trois premières années du bail, et les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges inscrits au bail. Elle suppose un candidat éligible et un loyer sous plafond, ces plafonds ayant été relevés au 1er janvier 2026. Une assurance privée peut couvrir d'autres risques et courir plus longtemps : la comparaison porte sur l'étendue réelle des garanties, et le contrat d'assurance précise lui-même ce qu'il autorise à cumuler avec un garant.
En reconstituant une année complète en euros, jamais en pourcentages. Additionnez le taux de gestion ramené à une base commune, toutes taxes comprises et charges comprises, la cotisation d'assurance éventuelle, les honoraires de mise en location du bailleur lissés sur la durée d'occupation attendue, puis les actes ponctuels prévisibles comme la régularisation de charges ou le récapitulatif fiscal. Le barème complet doit être porté à la connaissance du public par le professionnel, au titre de son obligation d'information sur les prix, ce qui permet de faire ce travail avant tout rendez-vous.
Non. La location courte durée repose sur des commissions assises sur le chiffre d'affaires généré, qui intègrent des tâches absentes de la gestion classique comme l'accueil, le ménage entre deux séjours, la gestion des annonces et la tarification. Les ordres de grandeur ne sont donc pas comparables à ceux d'un mandat de gestion longue durée, et l'arbitrage entre les deux modes d'exploitation se joue sur le revenu net après charges, pas sur le taux de commission.