À Annecy, une conciergerie Airbnb en gestion complète se rémunère le plus souvent par une commission de 18 à 25 % du chiffre d'affaires locatif, à laquelle s'ajoute le ménage, réglé par le voyageur. Mais le prix d'une conciergerie ne se lit pas ici comme ailleurs : la nuitée y est parmi les plus élevées de France, la demande se concentre sur quelques mois, et depuis 2025 le meublé de tourisme est plafonné. Autant de paramètres qui changent le modèle de tarification à privilégier et les pièges à éviter. Cette page compare les modèles (commission, forfait, abonnement) au prisme du marché annécien, décortique le poste le plus opaque — le ménage refacturé — et situe honnêtement notre offre à 20 % (15 % de lancement).
Annecy est un marché de la courte durée à part. La nuitée moyenne y est parmi les plus hautes de France, de l'ordre de 120 € observés, avec quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne au-delà (données de marché AirDNA relayées par les observatoires de conciergeries, 2026). Le prix d'achat suit : environ 4 500 à 6 200 €/m² pour un appartement selon le quartier (MeilleursAgents, Efficity, 2026), soit un ticket d'entrée élevé qui pèse sur la rentabilité.
La demande est doublement saisonnière : l'été autour du lac (baignade, festivals) et l'hiver grâce à la proximité des stations. Le taux d'occupation observé varie fortement, d'environ 45 % en basse saison à plus de 60 % en moyenne annuelle selon les sources (guestfavorites, AirConcierge, 2026) — des ordres de grandeur, jamais une garantie. L'essentiel du revenu se joue donc sur quelques mois, ce qui rend le choix du modèle de tarification décisif.
Dernier paramètre, propre à Annecy : par une délibération du 13 février 2025 prise au titre de la loi Le Meur, la ville plafonne les meublés de tourisme à environ 2 660 autorisations (contre près de 6 400 en 2024), réparties par zones, avec changement d'usage et compensation obligatoires (source : Grand Annecy). Un bien acheté aujourd'hui pour du meublé touristique n'obtiendra pas forcément d'autorisation : ce point conditionne tout le reste.
Sur un marché aussi saisonnier, tous les modèles de tarification ne se valent pas. Trois coexistent, et leur coût réel dépend directement du profil de rotation d'un bien annécien.
À titre d'illustration, uniquement pour comparer les modèles sur une même base et sans aucune garantie de revenu ni d'occupation : sur un meublé autorisé réalisant de l'ordre de 18 000 € de chiffre d'affaires sur la saison, une commission de 20 % représente environ 3 600 €, tandis qu'un forfait de 90 € multiplié par une cinquantaine d'arrivées estivales dépasserait 4 500 €. Le taux le plus bas sur le papier n'est pas toujours le moins cher à l'année.
| Modèle | Comment vous payez | Intéressant si… | Le piège à Annecy |
|---|---|---|---|
| Commission au % | Un pourcentage du chiffre d'affaires (18 à 25 % sur le marché ; 20 % chez nous) | Vous ne payez que sur ce qui se loue, logique sur un marché aussi saisonnier | L'assiette : vérifiez si le taux porte sur le loyer seul, ou aussi sur les frais de ménage et la taxe de séjour |
| Forfait par séjour | Un montant fixe à chaque arrivée, quel que soit le prix de la nuit | Peu de rotations et de longs séjours à panier élevé | L'été annécien multiplie les arrivées courtes : le forfait s'additionne et peut dépasser 20 % du chiffre d'affaires |
| Abonnement mensuel | Une somme fixe chaque mois, due même sans réservation | Rarement adapté à une courte durée aussi saisonnière | La longue intersaison : vous payez l'automne et le printemps creux, quand le bien ne produit presque rien |
C'est le poste le plus opaque du secteur, à Annecy comme ailleurs. Les frais de ménage sont presque toujours réglés par le voyageur et apparaissent sur le versement de la plateforme. Entre le prix facturé au voyageur et le coût réel du prestataire, il existe souvent un écart, et cet écart peut devenir un revenu invisible pour la conciergerie, en plus de la commission affichée. Deux mécaniques reviennent : un forfait ménage volontairement élevé dont la conciergerie garde la différence, et un pourcentage prélevé au passage sur ces frais.
Notre règle est l'inverse, et transparente : le ménage ne fait jamais partie de la commission de gestion. C'est une prestation distincte, facturée à l'heure — 27 €/h à Annecy, linge inclus —, réglée par le voyageur via les frais de ménage affichés dans l'annonce, et jamais prélevée sur vos fonds propres. La facture du prestataire vous est fournie sur demande et notre marge de coordination est écrite au contrat. Sur un marché où la nuitée est élevée, un forfait ménage gonflé passe d'autant plus inaperçu : c'est précisément là qu'il faut regarder.
Ailleurs, choisir une conciergerie se joue surtout sur le tarif et le service. À Annecy, une question passe avant : votre bien est-il seulement autorisé en meublé de tourisme ? Avec un plafond d'environ 2 660 autorisations et une compensation obligatoire, la réponse est loin d'être acquise pour un achat récent.
Cela a une conséquence directe sur le prix et le modèle. Un professionnel honnête ne vous promettra jamais d'obtenir une autorisation, et vous orientera au besoin vers la moyenne durée ou le bail mobilité, dont l'économie et la tarification diffèrent de la courte durée. Méfiez-vous d'une conciergerie qui vante un rendement de courte durée sans un mot sur le quota : le vrai risque annécien n'est pas le taux de commission, c'est l'autorisation. Le classement en meublé de tourisme reste par ailleurs un levier fiscal utile lorsque l'exploitation est possible : il fait passer l'abattement du micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes du régime micro.
Chez Clé en Main, la commission est de 20 % du chiffre d'affaires locatif, soit le bas de la fourchette du marché. Le ménage reste hors commission : prestation distincte facturée à l'heure, 27 €/h à Annecy, linge inclus, réglée par le voyageur et jamais prélevée sur vos fonds propres, notre marge de coordination figurant au contrat.
Vous n'êtes engagé sur aucune durée : le préavis est de 30 jours, quand le marché impose souvent douze mois. Aucune commission n'est prélevée les mois sans réservation, un point qui compte double sur un marché à longue intersaison comme Annecy. Pour lancer votre bien, les cinq premiers propriétaires de la ville bénéficient d'un tarif de lancement à 15 % au lieu de 20 %, conservé pour toute la durée du contrat.
Dernier garde-fou : nous n'encaissons rien pour votre compte. Les versements des plateformes, loyers comme frais de ménage, vous parviennent directement, et nos honoraires vous sont facturés à part. Les demandes de cartes professionnelles T et G sont en cours d'instruction ; leurs numéros figureront dans les mentions légales dès leur délivrance. Votre interlocutrice à Annecy est Coline Clapes, cofondatrice, sur place.
En gestion complète, comptez une commission de 18 à 25 % du chiffre d'affaires locatif, à laquelle s'ajoute le ménage réglé par le voyageur. Chez Clé en Main, la commission est de 20 %, avec un tarif de lancement à 15 % pour les cinq premiers propriétaires de la ville. Sur un marché aussi saisonnier, méfiez-vous des forfaits par séjour, qui s'additionnent l'été, et des abonnements mensuels, dus même pendant la longue intersaison. Chiffres indicatifs, jamais garantis.
Chez Clé en Main, le ménage est facturé à l'heure, 27 €/h à Annecy, linge inclus. Il est réglé par le voyageur via les frais de ménage affichés dans l'annonce, jamais prélevé sur vos fonds propres et jamais compris dans la commission de gestion. La facture du prestataire vous est fournie sur demande. Attention à la marge que certaines conciergeries conservent entre le prix facturé au voyageur et le coût réel du prestataire.
C'est très encadré. Depuis une délibération du 13 février 2025, Annecy plafonne les meublés de tourisme autour de 2 660 autorisations, contre près de 6 400 en 2024, avec changement d'usage et compensation obligatoires. Un bien acheté aujourd'hui pour du meublé touristique n'obtiendra pas forcément d'autorisation. Une conciergerie honnête ne vous promet jamais une autorisation et vous oriente au besoin vers la moyenne durée ou le bail mobilité.
Tout dépend de la rotation. À Annecy, l'été concentre de nombreuses arrivées souvent courtes : un forfait fixe par séjour s'y additionne vite et peut dépasser une commission de 20 %. Le forfait n'a d'intérêt que sur de longs séjours à panier élevé. Pour trancher, estimez votre nombre de séjours annuels, multipliez par le forfait, puis ramenez le total en pourcentage de vos revenus attendus.
Avec une commission au pourcentage, non : sans chiffre d'affaires, il n'y a rien à prélever. Avec un abonnement mensuel fixe, en revanche, vous payez même les mois creux, un vrai piège sur un marché à longue intersaison comme Annecy. Chez Clé en Main, aucune commission n'est due les mois sans réservation : nous ne sommes payés que lorsque vous l'êtes.
Coline Clapes, cofondatrice de Clé en Main, est votre interlocutrice à Annecy, sur place. Vous avez un contact unique, et non un centre d'appels. Nous n'encaissons rien pour votre compte : les versements des plateformes vous parviennent directement, et nos honoraires sont facturés à part. Les demandes de cartes professionnelles T et G sont en cours d'instruction.