Quel budget locatif une banque peut-elle suivre ?

Le montant qu'une banque peut suivre dans votre situation : capacité d'emprunt, mensualité et budget total atteignable, taux d'endettement compris. Estimation indicative, qui ne vaut pas engagement d'un établissement bancaire.

Les trois règles qui décident de votre capacité

Une banque ne part pas du montant que vous voulez emprunter, mais de ce que vos revenus peuvent supporter. Première règle : le taux d’endettement est plafonné à 35 %, assurance comprise. Le calculateur demande donc un taux d’assurance distinct du taux d’intérêt : sans lui, le résultat est faux et le refus arrive au guichet.

Deuxième règle : vingt-cinq ans au maximum. La durée peut monter à vingt-sept ans quand l’amortissement démarre en différé, achat en VEFA ou logement ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération. La liste déroulante s’arrête à vingt-cinq ans.

Troisième règle : les loyers déjà perçus ne sont retenus qu’à 70 %. La fourchette du marché va de 70 à 80 % selon les établissements ; le calculateur prend le bas, par prudence.

Ce que la banque compte comme revenu, et comme charge

Les revenus retenus sont vos revenus nets mensuels du foyer, augmentés de 70 % des loyers déjà perçus : salaires nets avant impôt, primes lissées, bénéfice moyen pour un indépendant. Le plafond de mensualité vaut 35 % de ce total, moins les mensualités de crédits en cours.

Dans le taux d’endettement, la banque ne compte que deux postes : les mensualités de crédits, immobilier, auto, LOA, consommation ou renouvelable, et les pensions alimentaires versées. Vos courses, votre électricité et vos abonnements n’y entrent pas, pas plus que le loyer de votre résidence principale.

Ces dépenses réapparaissent dans le reste à vivre, second filtre appliqué après les 35 % : de l’ordre de 800 à 1 000 € par adulte et 300 à 400 € par enfant selon les établissements. Un dossier peut passer les 35 % et buter là.

De la mensualité maximale au prix du bien atteignable

Le calcul s’inverse ensuite. Connaissant la mensualité maximale, on remonte au capital en la divisant par la somme de deux coefficients. Celui du crédit vaut le taux mensuel divisé par un moins un plus le taux mensuel élevé à la puissance moins le nombre de mois. Celui de l’assurance vaut le taux annuel divisé par douze, appliqué au capital initial, comme dans la plupart des contrats de groupe.

Le capital obtenu n’est pas le prix du bien : les frais passent avant. Le calculateur retient une garantie, caution ou hypothèque, de 1,2 % du capital emprunté, 1 000 € de frais de dossier, puis des frais d’acquisition de 8 % du prix, ordre de grandeur dans l’ancien. Dans le neuf ils tombent à 2 ou 3 %, et l’estimation vous sous-estime.

Le prix atteignable vaut donc le capital plus l’apport, moins la garantie et les frais de dossier, le tout divisé par 1,08. Le tableau ci-dessous déroule ce calcul sur quatre durées, à profil constant.

Ce que l’assurance emprunteur retire à votre capacité

Prenons un foyer à 4 500 € de revenus nets, sans crédit en cours, à 3,5 % hors assurance sur vingt ans. Calculé au seul taux nominal, comme le font beaucoup de simulateurs, le résultat annonce 271 571 € de capacité. Avec une assurance de 0,34 % par an, il tombe à 258 921 €, soit 12 650 € de moins, près de 5 % d’écart.

L’écart grandit avec la prime : 250 016 € à 0,60 % par an, près de 8 % en dessous, et 237 452 € à 1 %, plus de 12 %. Une assurance de groupe se situe souvent entre 0,25 et 0,40 % par an, une délégation entre 0,10 et 0,20 %. Une assurance de groupe se situe souvent entre 0,25 et 0,40 % par an, une délégation entre 0,10 et 0,20 %.

Compensation ou différentiel : deux façons de compter vos loyers

Le calculateur applique la méthode dite par compensation, la plus répandue : les loyers pondérés s’ajoutent aux revenus. Avec 4 500 € de revenus et 1 200 € de loyers déjà perçus, les revenus retenus montent à 5 340 € et la mensualité maximale à 1 869 €.

La méthode différentielle procède autrement : elle déduit le loyer pondéré des charges au lieu de l’ajouter aux revenus. Sur les mêmes chiffres, la mensualité acceptée devient 35 % de 4 500 €, soit 1 575 €, augmentés des 840 € de loyers pondérés : 2 415 €. Soit 546 € de mensualité en plus, près de 30 % d’écart, pour un dossier identique.

Le différentiel est plus favorable mais n’est pas automatique : c’est une politique d’établissement, pas une règle opposable. Le calculateur retient donc l’hypothèse basse. Il ne compte pas non plus le loyer attendu du bien financé, que beaucoup de banques intègrent à 70 % : votre capacité réelle peut être supérieure.

Une estimation n’engage aucune banque

Le résultat est une estimation indicative. Aucun établissement n’est tenu par le résultat envoyé par e-mail : la décision se prend sur un dossier complet, épargne résiduelle après opération, saut de charges, stabilité professionnelle. Les 20 % de production que les banques peuvent accorder en dérogation vont en priorité à la résidence principale et aux primo-accédants.

Un point se vérifie avant tout rendez-vous : l’apport doit au moins couvrir les frais. Dans le scénario par défaut, 20 000 € d’apport font face à 24 464 € de frais d’acquisition, de garantie et de dossier ; la banque financerait alors le bien et une partie des frais, ce qui se fait mais rarement au meilleur taux.

Le financement se prépare avant la première visite. Dans notre accompagnement, nous analysons votre situation, nous chiffrons l’opération et nous coordonnons les intervenants ; vous visitez, vous négociez et vous signez. Honoraires de 3 % du prix du bien, minimum 6 500 €, dont 30 % d’acompte au démarrage et le solde au succès chez le notaire. Vous pouvez régler librement les valeurs des curseurs. Pour recevoir le résultat gratuitement et uniquement par e-mail, indiquez votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail : vos paramètres sont transmis à l’envoi du formulaire. Aucun compte n’est créé. Vous pouvez aussi choisir de recevoir quatre e-mails de conseils sur le financement, avec un accord distinct et facultatif.