Fiscalité du meublé de tourisme : micro-BIC, régime réel et para-hôtellerie

Les revenus d’un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut distinguer quatre questions : classement du logement, éligibilité au micro ou au réel, statut fiscal LMNP/LMP et régime social. Le bon calcul inclut également le coût comptable, les recettes de ménage et la revente.

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Meublé de tourisme : des loyers imposés dans les BIC

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois, souvent via Airbnb, Booking ou Abritel. Contrairement à la location nue, dont les loyers relèvent des revenus fonciers, ses recettes sont imposées dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que particulier, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus d’activité. Au-delà de ces deux seuils cumulés, vous basculez en loueur professionnel (LMP), un statut distinct à étudier avec un conseil. Dans les deux cas, vous choisissez ensuite entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.

Micro-BIC : un abattement qui dépend du classement

Distinguez l’année des recettes de celle de la déclaration. Pour les recettes 2025 déclarées en 2026 : plafond micro-BIC de 15 000 € et abattement de 30 % pour un meublé touristique non classé ; 77 700 € et 50 % pour un classé. Pour les recettes 2026 déclarées en 2027, le plafond classé passe à 83 600 € ; le non classé reste à 15 000 €. L’application du micro s’apprécie selon les recettes des années de référence N-1 ou N-2 ; un premier dépassement ne déclenche pas nécessairement une sortie immédiate.

Millésimes publiés par Service Public · Règles de dépassement des seuils.

Régime réel : déduire les charges et amortir le bien

Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion et de conciergerie, frais de ménage, copropriété, abonnements, petit équipement. Vous pouvez en plus amortir le bien, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur.

L’amortissement porte sur le bâti, hors terrain, après une ventilation justifiée du prix, ainsi que sur le mobilier et les travaux, selon leurs durées d’usage. Point essentiel : l’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C, II du code général des impôts). La fraction non utilisée une année n’est pas perdue : elle se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Résultat fréquent : un résultat imposable très réduit, parfois proche de zéro pendant plusieurs années. La contrepartie est une comptabilité plus lourde, d’où l’intérêt d’un expert-comptable.

Micro-BIC ou régime réel : comment trancher

Le régime le plus intéressant n’est pas toujours celui qui produit la base imposable la plus basse. Comparez le coût après impôt et prélèvements ou cotisations, les honoraires comptables, le temps de gestion et la fiscalité de la revente.

Au réel, la déduction des charges et l’amortissement suivent leurs règles propres. Le terrain doit être isolé selon la valeur du bien ; l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Au micro, les dépenses ne s’ajoutent pas à l’abattement forfaitaire.

Prélèvements ou cotisations sociales : vérifier le régime

Le régime social se vérifie séparément du statut fiscal LMNP/LMP. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont de 18,6 % pour les revenus meublés concernés. Si l’activité relève de cotisations sociales, notamment selon les recettes de location touristique, on ne cumule pas automatiquement les deux régimes.

Taux publiés par l’administration fiscale · Cotisations sociales des locations meublées.

Le classement : un levier fiscal, pas seulement un label

Le classement peut modifier l’abattement micro et la taxe de séjour. La décision appartient à l’organisme compétent après visite ; elle ne garantit pas la rentabilité et ne remplace pas les autorisations de louer.

Procédure et organismes de classement · Comparer l’intérêt d’un classement.

Para-hôtellerie et TVA : une frontière à examiner avec un expert

L’exonération de TVA des locations meublées comporte des exceptions. Pour les prestations hôtelières et parahôtelières, les conditions portent notamment sur le type d’hébergement, la durée proposée et au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge et réception, même non personnalisée.

La façon dont ces services sont réellement proposés compte, notamment pour les séjours courts. Le nom « conciergerie » ne décide pas du régime. Faites examiner l’offre exacte et la franchise éventuelle de TVA avant de conclure.

Doctrine fiscale sur les prestations d’hébergement et de location meublée.

Une information générale, à sécuriser avec un professionnel

Les points ont été relus le 7 septembre 2026. Les sources ci-dessus permettent de vérifier le millésime ; les calculs du foyer se valident avec votre expert-comptable.

15 % du chiffre d’affaires locatif hors ménage pour les cinq premiers propriétaires de chaque ville, conservés pour le logement pendant leur contrat, puis 20 % à partir du sixième. Nous n’encaissons aucun loyer pour votre compte : les plateformes vous versent les loyers directement ; nos honoraires sont facturés séparément.

Le ménage reste distinct : 27 €/h à Annecy, 25 €/h à Toulouse et 20 €/h à Perpignan, linge inclus, réglé par le voyageur via les frais de ménage de l’annonce. Le devis précise la durée et le circuit de règlement. Ce financement ne garantit pas une neutralité fiscale pour le propriétaire.

Nos demandes de cartes professionnelles T et G sont en cours d’instruction. L’absence d’encaissement ne suffit pas à qualifier les actes : le périmètre des prestations et les habilitations nécessaires doivent être vérifiés avant signature au regard de la loi Hoguet.

Sources et date de cette mise à jour

Relecture le 7 septembre 2026. Service Public : règles et calendrier 2026 · Légifrance : activités immobilières réglementées. Les pages locales renvoient aux démarches de leur commune.

Questions fréquentes

Un meublé de tourisme est-il imposé comme une location nue ?

Non. Les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers, tandis que ceux d’un meublé de tourisme sont imposés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre de la location meublée non professionnelle (LMNP). Vous choisissez ensuite entre le micro-BIC et le régime réel.

Quel abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme en 2026 ?

Quand passe-t-on obligatoirement au régime réel ?

Le régime réel devient obligatoire lorsque vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC : 15 000 € pour un meublé non classé, 83 600 € pour un meublé classé en 2026. En dessous, vous pouvez rester au micro-BIC ou opter volontairement pour le réel si celui-ci est plus avantageux.

Le régime réel permet-il d’amortir un meublé de tourisme ?

Oui. Au réel, vous amortissez le bâti (hors terrain, dont la valeur doit être ventilée pour chaque bien), le mobilier et les travaux, en plus de déduire vos charges. L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C, II du code général des impôts) : la part non utilisée se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Quels prélèvements sociaux s’appliquent à un meublé de tourisme ?

Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Le classement est un vrai levier fiscal : il fait passer l’abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes à 83 600 €. Il suppose une visite de contrôle par un organisme accrédité. Dans notre conciergerie, le classement est piloté avec vous, mais il ne dispense pas des obligations locales, comme le numéro d’enregistrement et le changement d’usage.

Qu’est-ce que la para-hôtellerie et suis-je concerné ?

Le régime de TVA s’analyse d’après l’hébergement et les services réellement proposés, notamment au moins trois des quatre services hôteliers prévus par le CGI. Un service isolé ne suffit pas à conclure ; examinez les conditions et la franchise éventuelle avec votre conseil.

Clé en Main donne-t-il des conseils fiscaux ?

Non. Cette page et notre accompagnement fournissent une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Nous sécurisons votre projet et gérons votre meublé en conciergerie (commission de 15 % pour les cinq premiers propriétaires de la ville, puis 20 % à partir du sixième, préavis de 30 jours, sans que nous encaissions aucun loyer pour votre compte : les versements des plateformes vous parviennent directement), en lien avec votre expert-comptable, à qui revient la qualification de votre situation.

Passez à l’action.

Estimez un scénario selon vos hypothèses pour votre logement à Annecy, Toulouse ou Perpignan, puis demandez une étude. L’équipe vérifie le bien et son éligibilité avant de préciser les prestations et conditions dans un devis, sans engagement ni revenu garanti.