Un rendement « annoncé » à 7 % peut sortir à 2 % net une fois la réalité prise en compte. La différence ? Une analyse rigoureuse avant d'acheter. Voici les familles de contrôles que nos experts passent systématiquement avant de valider un bien.
Avant tout : la demande locative. Un bien ne vaut que par sa capacité à se louer vite et durablement. On analyse la tension locative du quartier, les bassins d'emploi et d'étudiants, et la liquidité à la revente. Les prix de vente réels (base DVF) et les indicateurs de loyers (carte des loyers ANIL) permettent d'objectiver l'emplacement plutôt que de se fier au ressenti.
Procès-verbaux d'assemblée, travaux votés ou à venir, état des parties communes, charges réelles : une copropriété mal gérée peut transformer un bon achat en gouffre. Côté bâti : structure, humidité, toiture, et points techniques cachés (mur porteur, réseaux électriques et de plomberie).
Le budget travaux doit être chiffré poste par poste AVANT l'offre, pas découvert après. Le DPE est devenu central : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les F puis E le seront à leur tour (2028, 2034). Une passoire thermique peut donc être une opportunité de négociation, ou un piège si la rénovation est techniquement ou réglementairement impossible.
Le seul chiffre qui compte est le rendement net après charges, taxe foncière, gestion, assurance et vacance. C'est ce calcul, et non le rendement « brut » de l'annonce, qui détermine si l'opération crée de la richesse. Exemple : un bien à 100 000 € loué 600 €/mois affiche 7,2 % brut, mais souvent 4 à 5 % net une fois toutes les charges déduites.
Confondre rendement brut (de l'annonce) et rendement net-net réel. L'écart se chiffre souvent en milliers d'euros par an.
Non : bien négociées et rénovables, elles offrent un fort potentiel. Le risque vient des biens impossibles à rénover pour des raisons techniques ou réglementaires, ou dont le calendrier d'interdiction de location approche.
Oui : chaque bien que nous validons passe un filtre de contrôle complet avant que vous ne vous engagiez.