Oui, un expatrié ou un non-résident peut investir dans l'immobilier locatif en France et le financer à crédit, en pilotant l'intégralité de l'opération à distance. Vivre à l'étranger ne devrait pas vous priver du levier le plus puissant pour bâtir un patrimoine : la pierre française financée par la banque. Notre accompagnement clé en main est conçu pour le pilotage à distance : vous validez les étapes clés depuis votre smartphone, où que vous soyez, nos équipes exécutent sur le terrain.
L'immobilier locatif français est l'un des rares actifs qu'un non-résident peut acquérir à crédit, en mobilisant l'épargne des banques plutôt que la sienne. Prix encore raisonnables hors des plus grandes métropoles, demande locative soutenue, cadre juridique protecteur du bailleur : la France conserve des fondamentaux solides pour bâtir un patrimoine à distance. Pour un expatrié, c'est aussi un point d'ancrage concret dans le pays d'origine, un revenu perçu en euros et un projet de retour préparé longtemps à l'avance. Encore faut-il un dispositif pensé pour le pilotage à distance, et non un simple achat ponctuel laissé sans suivi.
Contrairement à une idée reçue, de nombreuses banques financent les non-résidents. Les conditions sont plus exigeantes : un apport souvent compris entre 20 et 30 % (parfois davantage pour les profils installés hors Union européenne), une durée généralement plafonnée autour de 20 ans, et un taux légèrement supérieur à celui d'un résident. Les établissements regardent surtout la stabilité professionnelle, la devise de vos revenus et le risque pays ; les expatriés en zone euro ou en Suisse obtiennent plus facilement un accord. Nous montons un dossier structuré et l'orientons vers les cellules bancaires qui traitent réellement les expatriés, afin de préserver l'effet de levier.
Vos revenus locatifs de source française restent imposables en France. Le non-résident est soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à environ 29 000 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà (article 197 A du Code général des impôts). Vous pouvez toutefois demander l'application de votre taux moyen s'il vous est plus favorable, en déclarant l'ensemble de vos revenus mondiaux. Selon votre situation, la location meublée au régime réel (LMNP) et son amortissement, ou une structure dédiée, réduisent sensiblement la base imposable. Le bon régime se choisit avant l'achat, jamais après.
Aux impôts s'ajoutent en principe des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Point important pour beaucoup d'expatriés : si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS ; seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Cette distinction change nettement le rendement net selon votre pays de résidence. Nous la chiffrons dès l'étude, pour que votre projection nette-nette corresponde à votre situation réelle et non à une moyenne théorique.
La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays. Pour l'immobilier, la règle est quasi universelle : le bien est imposé dans le pays où il est situé, donc en France. Votre pays de résidence applique ensuite un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération selon la convention). Concrètement, vous ne payez pas deux fois le même revenu, mais les modalités déclaratives varient d'un pays à l'autre. Nous travaillons avec un expert-comptable partenaire qui sécurise votre déclaration française et articule le montage avec votre fiscalité locale.
Tout est conçu pour se gérer depuis un smartphone, quel que soit votre fuseau horaire. Vous suivez l'avancée du chantier, les photos, les documents et les décisions à valider depuis votre espace privé. Les rendez-vous se tiennent en visio, aux horaires qui vous conviennent. Pour la signature chez le notaire, une procuration permet d'éviter tout déplacement. Vous validez les étapes clés, nos équipes exécutent sur le terrain. C'est là que la gestion locative déléguée devient indispensable : encaissement, quittances, relances et re-commercialisation sont pris en charge, sans que la distance ne pèse jamais sur vous.
Le cœur de l'accompagnement reste identique à la distance : sourcing de biens souvent hors marché grand public, négociation, chiffrage et pilotage des travaux sous Garantie Prix Ferme, ameublement puis mise en location. Le bien vous est remis rénové et déjà loué, après une sélection sérieuse du locataire (revenus vérifiés, garanties, couverture Loyers Impayés). Vous percevez votre premier loyer à la remise des clés, sans avoir posé un pied sur le chantier. L'objectif de rentabilité visé, généralement 7 à 10 % net selon le bien et la ville, est étudié en amont, jamais promis.
Prenons un cadre expatrié à Dubaï, affilié à un régime social local. Il cible un appartement à rénover à 120 000 € frais et travaux inclus, financé à crédit avec 25 % d'apport. Objectif visé : un rendement net dans la fourchette 7 à 10 %, avec un loyer meublé sous statut LMNP réel dont l'amortissement neutralise l'imposition des premières années. Résidant hors Espace économique européen, il reste redevable des prélèvements sociaux, ce que nous intégrons à la projection. Toute l'opération, du premier échange à l'entrée du locataire, se déroule sans qu'il quitte les Émirats. Ces chiffres sont illustratifs et validés au cas par cas.
Notre méthode suit une séquence claire. 1) Diagnostic à distance : objectifs, capacité d'emprunt non-résident, pays de résidence et impact fiscal. 2) Définition de la stratégie et du régime (LMNP réel le plus souvent, ou structure dédiée) avec l'expert-comptable. 3) Sourcing et négociation du bien, montage du dossier bancaire vers les banques qui financent les expatriés. 4) Travaux pilotés sous Garantie Prix Ferme, ameublement, suivi photo hebdomadaire. 5) Mise en location, sélection du locataire et couverture GLI. Nos honoraires (3 % du prix, minimum 6 500 €) ne sont dus qu'au succès, à la signature notaire. Vous restez le seul décideur et signataire.
Oui. De nombreuses banques financent les non-résidents et l'ensemble de l'opération peut se piloter à distance. Nous structurons votre dossier et gérons le projet sur place, de la recherche du bien à l'installation du locataire.
Oui, sous conditions plus strictes : apport généralement de 20 à 30 %, durée souvent plafonnée autour de 20 ans et taux un peu supérieur à celui d'un résident. Nous orientons votre dossier vers les cellules bancaires spécialisées dans les expatriés.
Vos loyers de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à environ 29 000 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà. Vous pouvez opter pour votre taux moyen. Le LMNP réel réduit souvent fortement cette base.
Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS ; seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sinon, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %.
Non, dans la très grande majorité des cas. Les conventions fiscales prévoient que l'immobilier est imposé dans le pays où il se situe, la France, puis votre pays de résidence élimine la double imposition. Notre expert-comptable partenaire sécurise ces modalités.
Non. De la recherche à la mise en location, tout est délégué et suivi à distance depuis votre espace client. Une procuration peut être mise en place pour la signature chez le notaire, ce qui vous évite tout déplacement.
Oui, c'est même le mode conçu pour les expatriés. Sélection du locataire, encaissement, relances, re-commercialisation et couverture GLI sont pris en charge, avec un reporting transparent depuis votre espace privé, quel que soit votre fuseau horaire.