Le Pinel a cessé d'exister pour les nouveaux investisseurs le 31 décembre 2024. Les engagements déjà pris, eux, courent jusqu'à leur terme : six, neuf ou douze ans. Cette échéance est un vrai carrefour patrimonial, et elle se prépare au moins un an à l'avance. Proroger trois ans de plus, garder sans proroger, basculer en meublé ou vendre : voici les règles vérifiées et le calcul à poser.
Le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées jusqu'à cette date : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel engagement Pinel ne peut être pris.
En revanche, les engagements souscrits avant cette date courent jusqu'à leur terme, six, neuf ou douze ans. Le taux dépend de l'année de l'investissement :
La réduction s'impute par fractions égales sur la durée d'engagement. L'avantage est limité à deux logements par an, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Il entre par ailleurs dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour l'imposition 2026.
Un propriétaire qui arrive en fin de sixième ou de neuvième année a souvent oublié la contrainte qu'il a signée. Elle reste entière jusqu'au dernier jour :
Le non-respect de l'un de ces engagements, pendant toute la durée couverte, expose à la remise en cause de la réduction d'impôt. Vendre avant le terme, meubler le logement pour gagner quelques euros de loyer, laisser filer un bail hors plafonds : chacun de ces gestes peut effacer l'avantage acquis.
C'est la raison pour laquelle une fin de Pinel se prépare froidement, un an à l'avance, et se fait confirmer par votre service des impôts ou votre conseil fiscal avant toute décision irréversible.
La prorogation n'est pas un renouvellement de bail : c'est une option fiscale, prise à l'échéance de l'engagement initial, par périodes de trois ans.
Le complément de réduction est nettement plus faible que le taux initial. Pour les investissements réalisés jusqu'en 2022 et pour le Pinel +, il s'élève à 6 % pour la première période triennale qui suit un engagement de six ans, puis à 3 % pour la seconde. Après un engagement initial de neuf ans, la prorogation unique ouvre droit à 3 %. Pour les millésimes 2023 et 2024, dont les taux initiaux sont plus bas, les compléments le sont également : faites confirmer le taux exact applicable à votre année d'investissement avant de vous engager pour trois ans de plus.
L'option se matérialise dans votre déclaration de revenus, à la rubrique consacrée au complément de réduction d'impôt, accompagnée de l'engagement de proroger la location. Elle suppose que toutes les conditions Pinel continuent d'être respectées pendant trois années supplémentaires, y compris les plafonds de loyer et de ressources en cas de changement de locataire.
La question se tranche en comparant deux flux, sur trois ans, après impôt. Prenons une hypothèse de travail : un prix de revient retenu de 250 000 €.
D'un côté, le complément de réduction. Pour un logement acquis en 2021, une première prorogation à 6 % représente 15 000 € étalés sur trois ans, soit 5 000 € par an. La seconde prorogation, à 3 %, tombe à 7 500 € sur trois ans, soit 2 500 € par an. Pour les millésimes 2023 et 2024, dont les taux sont plus faibles, l'argument fiscal pèse mécaniquement moins lourd dans l'arbitrage.
De l'autre, le loyer que le plafond vous interdit. Si le plafond Pinel vous impose 850 € quand le marché local admet 980 €, l'écart brut est de 130 € par mois. Une fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux passés, il en reste nettement moins.
Deux angles morts font souvent basculer la décision :
Le dernier jour de l'engagement, l'obligation fiscale s'éteint. Le bail, lui, continue : rien ne s'arrête tout seul et rien ne vous oblige à agir. Trois trajectoires sont ouvertes.
Garder en location nue. La voie de la continuité : même locataire, même bail, mais loyer et ressources redeviennent libres, sous réserve de l'encadrement des loyers là où il s'applique. Les revenus restent des revenus fonciers, avec le micro-foncier jusqu'à 15 000 € de revenus bruts annuels et son abattement de 30 %, ou le régime réel qui ouvre le déficit foncier.
Basculer en meublé. Interdit pendant l'engagement, possible ensuite. Le régime dépend alors de l'usage réel du logement. En location meublée de longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. En meublé de tourisme classé, mêmes chiffres. En meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 € et l'abattement à 30 %. Le régime réel permet, lui, d'amortir le bien. Vigilance : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions.
Vendre. Souvent envisagée dès l'échéance, rarement la meilleure décision quand elle est prise par défaut.
Vendre à la sortie du dispositif suppose de traiter trois sujets, dans cet ordre.
Le locataire. En location nue, le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail, dans les formes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il vaut offre de vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption et dispose de deux mois pour accepter, délai porté à quatre mois lorsqu'il recourt à un prêt. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente ; un congé irrégulier peut être contesté devant le juge. Vendre occupé évite cette procédure, mais le marché valorise rarement un bien occupé comme un bien libre.
Le prix. Un logement Pinel a été acheté neuf, TVA et frais de commercialisation compris. À la revente, il affronte l'ancien du même quartier. L'écart entre le prix payé et la valeur de marché est la vraie variable de l'opération, bien davantage que la réduction d'impôt encaissée.
La plus-value. L'abattement pour durée de détention conduit à une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À la sortie d'un Pinel de 9 ou 12 ans, l'abattement n'est donc que partiel.
Beaucoup d'investisseurs imaginent qu'à la fin de l'engagement le loyer se réaligne d'un coup sur le marché. Avec un locataire en place, ce n'est pas le cas.
Deux limites externes s'ajoutent. L'encadrement des loyers, dans les communes où il est en vigueur. Et le calendrier énergétique : en France métropolitaine, un logement classé G est considéré comme non décent et ne peut plus être loué pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et les E le 1er janvier 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : G au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031.
Le Pinel n'a pas été remplacé par un clone. Trois leviers structurent aujourd'hui l'investissement en location nue.
Aucun de ces leviers ne transforme une opération médiocre en bonne opération. Le Pinel a plutôt enseigné l'inverse : l'avantage fiscal ne rattrape pas un prix d'achat décalé du marché.
Clé en Main n'est ni promoteur ni distributeur de programmes. Nous n'avons aucun produit à vous placer et notre rémunération ne dépend d'aucun vendeur.
Sur une fin d'engagement, notre travail est un travail d'analyse et de coordination :
Nous conseillons, analysons et coordonnons. C'est vous qui identifiez, visitez, négociez et signez. Nos honoraires rémunèrent la mission d'analyse et de coordination elle-même : ils sont dus au titre des livrables commandés et exigibles à leur remise, indépendamment de toute transaction. Pour l'accompagnement à l'investissement, ils représentent 3 % du prix du bien, avec un minimum de 6 500 €.
Non. Le dispositif s'est éteint le 31 décembre 2024 : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel engagement Pinel ne peut être pris. Seuls les engagements souscrits avant cette date continuent de produire leur effet, jusqu'à leur terme, six, neuf ou douze ans.
Rien ne se déclenche automatiquement. La réduction d'impôt cesse, les plafonds de loyer et de ressources tombent, l'obligation de louer nu en résidence principale disparaît. Le bail en cours, lui, se poursuit normalement. Vous n'avez aucune démarche à accomplir si vous ne souhaitez ni proroger, ni changer de régime, ni vendre.
Cela dépend de trois éléments : le taux du complément applicable à votre année d'investissement, l'écart réel entre votre loyer plafonné et le loyer de marché, et votre marge restante sous le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour l'imposition 2026. Le Pinel étant une réduction d'impôt et non un crédit d'impôt, un complément non imputé faute d'impôt suffisant est perdu : ni remboursé, ni reporté.
Pas pendant l'engagement : la location nue est une condition de la réduction d'impôt, et meubler le bien expose à la remise en cause de l'avantage obtenu. Une fois l'engagement arrivé à son terme, le passage en meublé est libre. Le micro-BIC s'applique alors jusqu'à 83 600 € de recettes avec 50 % d'abattement en meublé de longue durée comme en meublé de tourisme classé, et jusqu'à 15 000 € avec 30 % d'abattement en meublé de tourisme non classé. Le régime réel, lui, ouvre l'amortissement.
Une vente avant le terme expose à la remise en cause de la réduction d'impôt déjà obtenue, y compris au titre des prorogations. Si un événement personnel vous contraint à céder le bien, faites vérifier votre situation exacte par votre service des impôts avant de signer : c'est la seule réponse fiable, et elle vaut mieux qu'une estimation faite sur un forum.
Elle se déclare avec votre déclaration de revenus, à la rubrique consacrée au complément de réduction d'impôt, accompagnée de l'engagement de proroger la location pour trois ans. Un engagement initial de six ans ouvre droit à deux prorogations triennales, un engagement de neuf ans à une seule, sans jamais dépasser douze ans au total.
Aucun dispositif n'en est la copie. Le statut du bailleur privé, issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026, ouvre une déduction sur les revenus fonciers pour des acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en location nue, sans condition de zonage mais avec plafonds de loyer et de ressources. Le Denormandie s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027 dans l'ancien à rénover. Le déficit foncier reste le levier le plus universel.