Fin de la loi Pinel : que faire de votre investissement locatif

Le Pinel a cessé d’exister pour les nouveaux investisseurs le 31 décembre 2024. Les engagements déjà pris, eux, courent jusqu’à leur terme : six, neuf ou douze ans. Cette échéance est un vrai carrefour patrimonial, et elle se prépare au moins un an à l’avance. Proroger trois ans de plus, garder sans proroger, basculer en meublé ou vendre : voici les règles vérifiées et le calcul à poser.

Le Pinel est clos depuis le 1er janvier 2025

Le dispositif Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024. La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées jusqu’à cette date : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel engagement Pinel ne peut être pris.

En revanche, les engagements souscrits avant cette date courent jusqu’à leur terme, six, neuf ou douze ans. Le taux dépend de l’année de l’investissement :

• Jusqu’au 31 décembre 2022 : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans.
• 2023 : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans, 17,5 % sur 12 ans.
• 2024 : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans.
• Pinel + (qualité d’usage renforcée ou quartier prioritaire) : 12 % sur 6 ans et 18 % sur 9 ans, soit les taux applicables jusqu’en 2022.

La réduction s’impute par fractions égales sur la durée d’engagement. L’avantage est limité à deux logements par an, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Il entre par ailleurs dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour l’imposition 2026.

Tant que l’engagement court, les règles Pinel s’appliquent

Un propriétaire qui arrive en fin de sixième ou de neuvième année a souvent oublié la contrainte qu’il a signée. Elle reste entière jusqu’au dernier jour :

• Location nue, jamais meublée, et à titre de résidence principale du locataire.
• Mise en location dans l’année qui suit l’achèvement du logement, ou son acquisition si elle est postérieure.
• Respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire, à chaque nouveau bail.

Le non-respect de l’un de ces engagements, pendant toute la durée couverte, expose à la remise en cause de la réduction d’impôt. Vendre avant le terme, meubler le logement pour gagner quelques euros de loyer, laisser filer un bail hors plafonds : chacun de ces gestes peut effacer l’avantage acquis.

C’est la raison pour laquelle une fin de Pinel se prépare froidement, un an à l’avance, et se fait confirmer par votre service des impôts ou votre conseil fiscal avant toute décision irréversible.

Proroger trois ans, six ans : le mécanisme exact

La prorogation n’est pas un renouvellement de bail : c’est une option fiscale, prise à l’échéance de l’engagement initial, par périodes de trois ans.

• Engagement initial de 6 ans : deux prorogations triennales possibles, soit 9 puis 12 ans.
• Engagement initial de 9 ans : une seule prorogation triennale, soit 12 ans.
• Dans tous les cas, douze ans est le plafond absolu.

Le complément de réduction est nettement plus faible que le taux initial. Pour les investissements réalisés jusqu’en 2022 et pour le Pinel +, il s’élève à 6 % pour la première période triennale qui suit un engagement de six ans, puis à 3 % pour la seconde. Après un engagement initial de neuf ans, la prorogation unique ouvre droit à 3 %. Pour les millésimes 2023 et 2024, dont les taux initiaux sont plus bas, les compléments le sont également : faites confirmer le taux exact applicable à votre année d’investissement avant de vous engager pour trois ans de plus.

L’option se matérialise dans votre déclaration de revenus, à la rubrique consacrée au complément de réduction d’impôt, accompagnée de l’engagement de proroger la location. Elle suppose que toutes les conditions Pinel continuent d’être respectées pendant trois années supplémentaires, y compris les plafonds de loyer et de ressources en cas de changement de locataire.

Proroger ou reprendre sa liberté : le calcul à poser

La question se tranche en comparant deux flux, sur trois ans, après impôt. Prenons une hypothèse de travail : un prix de revient retenu de 250 000 €.

D’un côté, le complément de réduction. Pour un logement acquis en 2021, une première prorogation à 6 % représente 15 000 € étalés sur trois ans, soit 5 000 € par an. La seconde prorogation, à 3 %, tombe à 7 500 € sur trois ans, soit 2 500 € par an. Pour les millésimes 2023 et 2024, dont les taux sont plus faibles, l’argument fiscal pèse mécaniquement moins lourd dans l’arbitrage.

De l’autre, le loyer que le plafond vous interdit. Si le plafond Pinel vous impose 850 € quand le marché local admet 980 €, l’écart brut est de 130 € par mois. Une fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux passés, il en reste nettement moins.

Deux angles morts font souvent basculer la décision :

• Le complément entre dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour l’imposition 2026. S’il est déjà saturé par ailleurs, il ne rapporte rien.
• Le Pinel est une réduction d’impôt, pas un crédit d’impôt. La fraction qui excède l’impôt dû est perdue : ni remboursement, ni report sur les années suivantes. Un investisseur dont l’impôt a baissé peut proroger pour rien.

Trois portes de sortie à l’échéance

Le dernier jour de l’engagement, l’obligation fiscale s’éteint. Le bail, lui, continue : rien ne s’arrête tout seul et rien ne vous oblige à agir. Trois trajectoires sont ouvertes.

Garder en location nue. La voie de la continuité : même locataire, même bail, mais loyer et ressources redeviennent libres, sous réserve de l’encadrement des loyers là où il s’applique. Les revenus restent des revenus fonciers, avec le micro-foncier jusqu’à 15 000 € de revenus bruts annuels et son abattement de 30 %, ou le régime réel qui ouvre le déficit foncier.

Basculer en meublé. Interdit pendant l’engagement, possible ensuite. Le régime dépend alors de l’usage réel du logement. En location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. En meublé de tourisme classé, mêmes chiffres. En meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 € et l’abattement à 30 %. Le régime réel permet, lui, d’amortir le bien. Vigilance : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions.

Vendre. Souvent envisagée dès l’échéance, rarement la meilleure décision quand elle est prise par défaut.

Vendre un Pinel : le locataire, le prix, la plus-value

Vendre à la sortie du dispositif suppose de traiter trois sujets, dans cet ordre.

Le locataire. En location nue, le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, dans les formes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il vaut offre de vente : le locataire bénéficie d’un droit de préemption et dispose de deux mois pour accepter, délai porté à quatre mois lorsqu’il recourt à un prêt. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente ; un congé irrégulier peut être contesté devant le juge. Vendre occupé évite cette procédure, mais le marché valorise rarement un bien occupé comme un bien libre.

Le prix. Un logement Pinel a été acheté neuf, TVA et frais de commercialisation compris. À la revente, il affronte l’ancien du même quartier. L’écart entre le prix payé et la valeur de marché est la vraie variable de l’opération, bien davantage que la réduction d’impôt encaissée.

La plus-value. L’abattement pour durée de détention conduit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À la sortie d’un Pinel de 9 ou 12 ans, l’abattement n’est donc que partiel.

Récupérer du loyer après le plafond : ce qui est réellement possible

Beaucoup d’investisseurs imaginent qu’à la fin de l’engagement le loyer se réaligne d’un coup sur le marché. Avec un locataire en place, ce n’est pas le cas.

• En cours de bail, seule la révision annuelle prévue au contrat s’applique, indexée sur l’indice de référence des loyers.
• Au renouvellement, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail, en reproduisant intégralement le texte de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989 et en produisant les références de loyers du voisinage qui justifient sa proposition : au moins six références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, au moins trois ailleurs. À défaut, la proposition n’est pas valable.
• Le bailleur qui propose un renouvellement à loyer réévalué ne peut pas donner congé pour la même échéance.

Deux limites externes s’ajoutent. L'encadrement des loyers, dans les communes où il est en vigueur. Et le calendrier énergétique : en France métropolitaine, un logement classé G est considéré comme non décent et ne peut plus être loué pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et les E le 1er janvier 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : G au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031.

Réinvestir après le Pinel : le paysage de 2026

Le Pinel n’a pas été remplacé par un clone. Trois leviers structurent aujourd’hui l’investissement en location nue.

• Le statut du bailleur privé, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il ouvre, pour des acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la déduction sur les revenus fonciers d’une fraction du prix du logement. Le bien doit se situer dans un immeuble collectif, être neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux, et être loué nu en résidence principale pendant au moins neuf ans. Il n’y a pas de condition de zonage, mais il y a bien des plafonds de loyer, à choisir entre trois niveaux (intermédiaire, social ou très social), et des plafonds de ressources du locataire. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal en général, et portée à 12 000 € lorsqu’au moins 50 % des revenus concernés relèvent du logement très social. Ce n’est plus une réduction d’impôt mais une charge déductible : la logique de calcul change entièrement.
• Le Denormandie, applicable aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, qui transpose la mécanique Pinel dans l’ancien à rénover, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Le déficit foncier, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique engagées jusqu’au 31 décembre 2027 qui font passer un logement classé E, F ou G en classe A, B, C ou D.

Aucun de ces leviers ne transforme une opération médiocre en bonne opération. Le Pinel a plutôt enseigné l’inverse : l’avantage fiscal ne rattrape pas un prix d’achat décalé du marché.

Comment nous intervenons sur une fin de Pinel

Clé en Main n’est ni promoteur ni distributeur de programmes. Nous n’avons aucun produit à vous placer et notre rémunération ne dépend d’aucun vendeur.

Sur une fin d’engagement, notre travail est un travail d’analyse et de coordination :

• Reconstitution de votre situation : année d’investissement, taux applicable, durée d’engagement souscrite, complément de prorogation encore disponible, marge restante sous le plafond global des niches fiscales.
• Chiffrage des scénarios sur une base commune : proroger, garder sans proroger, changer de régime, arbitrer. Flux après impôt, effort d’épargne mensuel, valeur de sortie estimée.
• Cadrage des suites : régime fiscal à retenir, travaux à envisager au regard du diagnostic énergétique, mise en relation avec des professionnels titulaires des cartes requises pour la commercialisation ou la gestion.

Nous conseillons, analysons et coordonnons. C’est vous qui identifiez, visitez, négociez et signez. Nos honoraires rémunèrent la mission d’analyse et de coordination elle-même : ils sont dus au titre des livrables commandés et exigibles à leur remise, indépendamment de toute transaction. Pour l’accompagnement à l’investissement, ils représentent 3 % du prix du bien, avec un minimum de 6 500 €.