Louer un meublé de tourisme en 2026 suppose de respecter deux niveaux de règles : un socle national issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, et des règles locales propres à chaque commune. Au niveau national, retenez quatre points : un numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire depuis le 20 mai 2026, une limite de 120 jours par an pour la résidence principale, un changement d'usage (parfois assorti d'une compensation) pour la résidence secondaire, et une exigence de performance énergétique. Au niveau local, tout peut changer d'une ville à l'autre : la seule source fiable reste la mairie de la commune concernée.
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme mis en location doit afficher un numéro d'enregistrement national à 13 chiffres sur ses annonces, que ce soit sur Airbnb, Booking ou Abritel. Ce numéro n'est pas une simple formalité : il conditionne le droit de publier l'annonce, et son absence expose le loueur à des sanctions. Il s'obtient via le téléservice national d'enregistrement, en lien avec la commune où se situe le logement.
Concrètement, avant de diffuser la moindre annonce, vous devez :
Ce numéro identifie votre bien auprès de l'administration et permet le contrôle du respect des plafonds de nuitées.
Si le meublé de tourisme est votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, vous pouvez le louer en courte durée jusqu'à 120 jours par an sans avoir à demander de changement d'usage. Cette location reste toutefois conditionnée à l'enregistrement préalable sur le téléservice national et à l'affichage du numéro à 13 chiffres.
Le seuil de 120 jours est un plafond annuel : au-delà, le logement n'est plus considéré comme une résidence principale louée ponctuellement, et le régime de la résidence secondaire s'applique, avec ses obligations propres. Certaines communes peuvent par ailleurs abaisser ce plafond ou encadrer davantage la location de résidence principale. C'est une raison de plus de confirmer la règle exacte auprès de votre mairie avant de publier une annonce, car le chiffre national ne préjuge pas d'une éventuelle contrainte locale plus stricte.
Pour une résidence secondaire, la limite des 120 jours ne s'applique pas : vous pouvez en principe louer toute l'année. En contrepartie, l'exigence est plus lourde. Dans de nombreuses communes, notamment en zone tendue, transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie.
Là où elle existe, une règle de compensation peut s'ajouter : pour retirer un logement du marché de l'habitation, la commune peut exiger que vous remettiez sur ce marché une surface équivalente, par exemple en acquérant puis en transformant en logement un local commercial. Cette contrainte, réservée aux communes qui l'ont votée, peut rendre l'opération complexe ou coûteuse. Son existence, son périmètre et ses modalités varient fortement d'une ville à l'autre : seule la mairie concernée fait foi.
La loi Le Meur a étendu aux meublés de tourisme une exigence de performance énergétique minimale. Un logement proposé à la location touristique doit désormais respecter un niveau de diagnostic de performance énergétique (DPE) au-dessus d'un seuil, comme c'est déjà le cas pour la location classique de longue durée.
Le calendrier d'application et le niveau exact demandé dépendent de textes précis et peuvent évoluer. Plutôt que d'avancer une date ou une classe qui pourrait être erronée, la bonne démarche consiste à :
Un DPE défavorable peut, selon le calendrier en vigueur, restreindre ou différer votre projet de location touristique : mieux vaut le savoir avant l'achat.
C'est le point le plus important de cette page : les règles nationales fixent un socle, mais l'essentiel se joue au niveau local. Deux communes voisines peuvent appliquer des règles radicalement différentes. Aucune information générale, y compris celle-ci, ne remplace une vérification auprès de la mairie de la commune où se trouve le bien.
Avant tout projet de meublé de tourisme, vérifiez auprès de votre mairie :
Nous ne publions aucun chiffre local non vérifié : la source officielle reste la mairie et son service urbanisme.
Annecy illustre à quel point une contrainte locale peut être restrictive. La ville a choisi de plafonner le nombre de meublés de tourisme : environ 2 660 logements autorisés, contre près de 6 400 en 2024. Le changement d'usage y est obligatoire avant toute déclaration, et une compensation est exigée pour une résidence secondaire.
La conséquence doit être dite franchement : un bien acheté aujourd'hui à Annecy dans le seul but d'en faire un meublé de tourisme n'obtiendra probablement pas d'autorisation. Nous ne promettons jamais d'obtenir une telle autorisation. Notre conciergerie s'adresse donc en priorité aux propriétaires déjà autorisés, qui disposent de leur numéro, ainsi qu'à la moyenne durée (bail mobilité, location meublée classique) qui échappe à ces quotas. C'est souvent la voie réaliste pour un logement acquis récemment sur ce marché très contraint.
Toulouse présente un profil différent d'Annecy. C'est un marché d'affaires, de congrès et étudiant, où la demande locative est plus régulière sur l'année et moins saisonnière, avec un panier moyen plus bas. Cette régularité peut convenir à la moyenne durée comme à la courte durée, selon le quartier et la période.
Toulouse applique, elle aussi, un règlement de changement d'usage dans le cadre des zones tendues. Les règles exactes, numéro d'enregistrement, procédure de changement d'usage et éventuelle compensation, doivent être vérifiées directement auprès de la mairie de Toulouse et de son service urbanisme. Nous préférons vous renvoyer à cette source officielle plutôt que d'avancer un chiffre ou une procédure qui pourrait ne pas correspondre à la situation en vigueur au moment de votre projet.
Notre rôle n'est pas de contourner ces règles, mais de vous aider à les respecter et à choisir la stratégie locative réaliste pour votre bien. Concrètement, nous vérifions le statut de votre logement au regard des règles locales, nous vous orientons vers les démarches d'enregistrement et de changement d'usage lorsque vous y êtes éligible, et nous privilégions les configurations conformes : propriétaires déjà autorisés, ou moyenne durée lorsque la courte durée est fermée.
Deux interlocuteurs vous accompagnent selon la ville : Coline Clapes, cofondatrice, pour Annecy, et Ludovic, cofondateur, pour Toulouse. Coline détient la carte professionnelle T (transactions) et la carte G (gestion), ce qui permet à la conciergerie de gérer un bien pour votre compte et de signer un mandat de gestion. Pour le volet fiscal, abattements, régime réel et amortissement, consultez notre page dédiée à la fiscalité du meublé de tourisme.
Oui. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit afficher un numéro d'enregistrement national à 13 chiffres sur ses annonces, notamment sur Airbnb, Booking et Abritel. Ce numéro s'obtient via le téléservice national d'enregistrement, en lien avec la commune. Sans lui, l'annonce ne peut pas être diffusée légalement.
Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours par an, après enregistrement sur le téléservice national et affichage du numéro à 13 chiffres. Au-delà de ce plafond, le régime de la résidence secondaire s'applique. Certaines communes peuvent abaisser ce seuil : vérifiez auprès de votre mairie.
C'est l'autorisation, délivrée par la mairie, de transformer un local d'habitation en meublé de tourisme. Elle est fréquemment exigée pour une résidence secondaire en zone tendue. Sa procédure et ses conditions varient d'une commune à l'autre, d'où l'importance de consulter le service urbanisme de la mairie concernée.
Dans les communes qui l'ont votée, la compensation impose, pour transformer un logement en meublé de tourisme, de remettre sur le marché de l'habitation une surface équivalente, par exemple en transformant un local commercial en logement. Cette obligation n'existe pas partout et ses modalités diffèrent : seule la mairie fait foi.
Oui, la loi Le Meur a étendu aux meublés de tourisme une exigence de performance énergétique minimale. Le calendrier et le seuil exact évoluent selon les textes : faites réaliser votre DPE par un diagnostiqueur certifié et vérifiez le niveau applicable auprès de votre mairie avant de louer.
Auprès de la mairie de la commune où se situe le bien, en particulier son service urbanisme. Les règles locales, changement d'usage, compensation, quotas et plafonds de nuitées, varient fortement d'une ville à l'autre. Aucune information générale ne remplace cette vérification officielle, à jour à la date de votre projet.
C'est très difficile. Annecy plafonne ses meublés de tourisme, environ 2 660 autorisés contre près de 6 400 en 2024, avec changement d'usage et compensation obligatoires pour une résidence secondaire. Un bien acheté aujourd'hui pour cet usage n'obtiendra probablement pas d'autorisation. La moyenne durée, comme le bail mobilité, reste une alternative à étudier.
Toulouse applique un règlement de changement d'usage dans le cadre des zones tendues. Le numéro d'enregistrement, la procédure de changement d'usage et l'éventuelle compensation doivent être vérifiés directement auprès de la mairie de Toulouse. Le marché y est plus régulier sur l'année qu'à Annecy, ce qui ouvre aussi la voie à la moyenne durée.