Encadrement des loyers : vérifier les règles applicables au logement

Ce qu’est l’encadrement des loyers, précisément

Il ne faut pas confondre deux mécanismes distincts. L’encadrement de l’évolution des loyers, d’une part, limite la hausse d’un loyer entre deux locataires dans toutes les zones tendues du pays : c’est une règle générale et permanente. L’encadrement du niveau des loyers, d’autre part, est un dispositif plus fort qui plafonne le montant lui-même, et c’est de lui qu’il s’agit ici. Dans les communes qui l’appliquent, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence par catégorie de logement, défini selon le type de bien, le nombre de pièces, l’époque de construction, le caractère meublé ou nu et le secteur géographique. Le loyer de base d’un bail ne peut pas excéder ce loyer de référence majoré, plafond situé 20 % au-dessus de la référence médiane. Un plancher existe aussi, le loyer de référence minoré, fixé 30 % en dessous. Le bailleur reste libre entre ces deux bornes.

Vérifier la version en vigueur du dispositif

Le cadre de l’encadrement des loyers et les arrêtés applicables peuvent évoluer. Avant de préparer un bail, consultez les informations à jour de la préfecture, de la collectivité et de l’ANIL pour l’adresse concernée.

Une annonce de réforme ou un article ancien ne suffit pas à établir la règle applicable. Conservez la date et la référence du texte utilisé et faites vérifier le bail par le professionnel compétent si nécessaire.

Où l’encadrement s’applique en 2026

Le dispositif n’est pas national : il s’applique commune par commune, sur candidature de la collectivité et par arrêté préfectoral. Une soixantaine de communes le pratiquent en 2026. Paris a ouvert la voie en juillet 2019, suivie de Lille et des communes limitrophes, de plusieurs établissements de la métropole parisienne comme Plaine Commune et Est Ensemble, puis de Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole et une partie de l’agglomération du Pays Basque. Le mouvement se poursuit : Marseille et l’agglomération d’Annemasse doivent rejoindre la liste en cours d’année 2026. Le point pratique à retenir est qu’à l’intérieur d’une même métropole, une commune peut être encadrée et sa voisine non : c’est l’arrêté préfectoral applicable à l’adresse exacte du bien qui fait foi, jamais une règle valable pour tout un département.

Comment se calcule le loyer maximum d’un logement

Le raisonnement se fait en trois temps. D’abord, on identifie la catégorie du logement dans l’arrêté préfectoral : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée. À chaque catégorie correspondent trois valeurs au mètre carré de surface habitable, exprimées en euros : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Ensuite, on multiplie le loyer de référence majoré par la surface habitable pour obtenir le loyer de base maximum hors charges. Un logement meublé bénéficie d’une majoration spécifique, prévue par l’arrêté, qui tient compte de l’équipement. Enfin, ce plafond s’apprécie hors charges récupérables et hors éventuel complément de loyer.

Le complément de loyer, la seule marge au-dessus du plafond

Un bailleur peut demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, mais uniquement au moyen d’un complément de loyer, et sous conditions strictes. Ce complément n’est justifié que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles, qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence et qui ne se retrouvent pas dans les logements comparables du secteur : par exemple une terrasse de grande taille, une vue remarquable, une hauteur sous plafond inhabituelle ou des équipements haut de gamme. La loi a par ailleurs fermé cette porte pour les logements les plus dégradés : depuis la loi du 7 novembre 2024, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement présentant certains défauts, comme des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur les murs ou un diagnostic de performance énergétique classé F ou G. Le complément doit figurer distinctement dans le bail et peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature.

Ce que risque un bailleur qui dépasse le plafond

Le dépassement du loyer de référence majoré, hors complément justifié, n’est pas une simple irrégularité de forme. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, et le préfet dispose d’un pouvoir de sanction propre. Après une mise en demeure restée sans effet, l’administration peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale, assortie de l’obligation de mettre le bail en conformité et de rembourser au locataire le trop-perçu. Pour un investisseur, la seule base de calcul saine est le loyer réellement encaissable, celui qui respecte l’arrêté.

Comment Clé en Main intègre l’encadrement

L’encadrement se vérifie à l’adresse exacte du logement, avec ses caractéristiques et l’arrêté applicable. Notre assistance peut aider à réunir ces documents et à préparer les questions à transmettre au professionnel chargé du bail. Les actes de gestion sont réalisés par un prestataire habilité ; Clé en Main n’encaisse pas de loyers. Nos honoraires d’accompagnement sont de 3 % du prix d’acquisition, avec un minimum de 6 500 €, avec un acompte et un solde précisés au contrat. Vous restez décideur et signataire.

Votre prochaine étape

1. Préparer le dossier

   Réunissez les diagnostics, plans, photos et documents utiles. Notez leur date, ce qui manque et les questions à poser avant la prochaine étape.

2. Attribuer les responsabilités

   Précisez qui vérifie chaque point, qui valide les devis et qui signe les actes. Les professionnels interviennent dans le cadre de leurs habilitations.

3. Suivre les décisions

   Conservez les comptes rendus et les versions des documents dans un dossier partagé. Confirmez les changements par écrit pour éviter les malentendus.

Questions fréquentes