Encadrement des loyers en 2026 : villes, plafonds et l'échéance du 25 novembre

L'encadrement des loyers plafonne, dans une soixantaine de communes en zone tendue, le loyer qu'un bailleur peut demander à la relocation ou au renouvellement. Le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce dispositif n'est pas gravé dans le marbre : il fonctionne à titre expérimental et son cadre légal arrive à échéance le 25 novembre 2026. Un texte est en discussion au Parlement pour le prolonger, le gouvernement soutenant une prolongation de deux ans sans ouverture à de nouvelles villes. Pour un investisseur, l'enjeu est double : intégrer le plafond dans son calcul de rentabilité dès l'achat, et suivre l'issue du vote de l'automne, qui décidera de l'avenir du dispositif là où il s'applique. Cette page explique le mécanisme, les villes concernées, la marge de manœuvre réelle et ce que l'échéance change concrètement.

Ce qu'il faut retenir

Ce qu'est l'encadrement des loyers, précisément

Il ne faut pas confondre deux mécanismes distincts. L'encadrement de l'évolution des loyers, d'une part, limite la hausse d'un loyer entre deux locataires dans toutes les zones tendues du pays : c'est une règle générale et permanente. L'encadrement du niveau des loyers, d'autre part, est un dispositif plus fort qui plafonne le montant lui-même, et c'est de lui qu'il s'agit ici. Dans les communes qui l'appliquent, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence par catégorie de logement, défini selon le type de bien, le nombre de pièces, l'époque de construction, le caractère meublé ou nu et le secteur géographique. Le loyer de base d'un bail ne peut pas excéder ce loyer de référence majoré, plafond situé 20 % au-dessus de la référence médiane. Un plancher existe aussi, le loyer de référence minoré, fixé 30 % en dessous. Le bailleur reste libre entre ces deux bornes.

La date qui change tout : le 25 novembre 2026

L'encadrement du niveau des loyers a été instauré à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour une durée de cinq ans, puis prolongé de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Ce cadre légal arrive à échéance le 25 novembre 2026. Sans nouveau texte, les communes qui l'appliquent perdraient la base juridique du dispositif. L'Assemblée nationale a voté fin 2025 en faveur d'une pérennisation, mais le Sénat, dont l'examen est attendu à la rentrée, penche pour une simple prolongation. Le gouvernement, par la voix du ministre du Logement, soutient une prolongation de deux ans sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. À la date de cet article, rien n'est promulgué : pour un investisseur, la prudence consiste à distinguer ce qui est annoncé de ce qui est voté, et à considérer que l'encadrement reste en vigueur là où il s'applique tant que son issue n'est pas tranchée.

Où l'encadrement s'applique en 2026

Le dispositif n'est pas national : il s'applique commune par commune, sur candidature de la collectivité et par arrêté préfectoral. Une soixantaine de communes le pratiquent en 2026. Paris a ouvert la voie en juillet 2019, suivie de Lille et des communes limitrophes, de plusieurs établissements de la métropole parisienne comme Plaine Commune et Est Ensemble, puis de Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole et une partie de l'agglomération du Pays Basque. Le mouvement se poursuit : Marseille et l'agglomération d'Annemasse doivent rejoindre la liste en cours d'année 2026. Le point pratique à retenir est qu'à l'intérieur d'une même métropole, une commune peut être encadrée et sa voisine non : c'est l'arrêté préfectoral applicable à l'adresse exacte du bien qui fait foi, jamais une règle valable pour tout un département.

Comment se calcule le loyer maximum d'un logement

Le raisonnement se fait en trois temps. D'abord, on identifie la catégorie du logement dans l'arrêté préfectoral : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée. À chaque catégorie correspondent trois valeurs au mètre carré de surface habitable, exprimées en euros : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Ensuite, on multiplie le loyer de référence majoré par la surface habitable pour obtenir le loyer de base maximum hors charges. Un logement meublé bénéficie d'une majoration spécifique, prévue par l'arrêté, qui tient compte de l'équipement. Enfin, ce plafond s'apprécie hors charges récupérables et hors éventuel complément de loyer. Les collectivités concernées mettent à disposition un simulateur en ligne qui donne, adresse par adresse, le loyer de référence majoré applicable : c'est l'outil à utiliser avant de publier une annonce.

Le complément de loyer, la seule marge au-dessus du plafond

Un bailleur peut demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, mais uniquement au moyen d'un complément de loyer, et sous conditions strictes. Ce complément n'est justifié que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles, qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence et qui ne se retrouvent pas dans les logements comparables du secteur : par exemple une terrasse de grande taille, une vue remarquable, une hauteur sous plafond inhabituelle ou des équipements haut de gamme. La loi a par ailleurs fermé cette porte pour les logements les plus dégradés : depuis la loi du 7 novembre 2024, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement présentant certains défauts, comme des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur les murs ou un diagnostic de performance énergétique classé F ou G. Le complément doit figurer distinctement dans le bail et peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature.

Ce que risque un bailleur qui dépasse le plafond

Le dépassement du loyer de référence majoré, hors complément justifié, n'est pas une simple irrégularité de forme. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer, et le préfet dispose d'un pouvoir de sanction propre. Après une mise en demeure restée sans effet, l'administration peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale, assortie de l'obligation de mettre le bail en conformité et de rembourser au locataire le trop-perçu. Autrement dit, un loyer fixé au-dessus du plafond n'est pas un gain : c'est un risque financier différé, qui peut se retourner à tout moment du bail. Pour un investisseur, la seule base de calcul saine est le loyer réellement encaissable, celui qui respecte l'arrêté.

L'effet réel sur la rentabilité d'un investissement

L'encadrement ne condamne pas l'investissement locatif dans les villes concernées, mais il interdit une erreur fréquente : bâtir un rendement sur un loyer que la loi ne permet pas de percevoir. Dans une ville encadrée, le loyer plafond devient une donnée d'entrée, pas une variable d'ajustement. La conséquence est mécanique : à prix d'achat égal, un bien situé dans une commune encadrée dégage souvent un rendement brut plus mesuré que dans une ville tendue non encadrée, et c'est précisément pour cela que le prix d'achat, le montant des travaux et le choix du micro-marché pèsent davantage. Un T2 acheté au bon prix, rénové sans dérapage et loué au plafond peut rester un très bon dossier ; le même bien payé trop cher en comptant sur un loyer hors plafond est un mauvais dossier déguisé. C'est aussi une raison de regarder au-delà des seules métropoles encadrées, vers des villes moyennes tendues où le rapport loyer sur prix reste plus favorable.

Comment Clé en Main intègre l'encadrement

Cette contrainte s'intègre à notre méthode sur trois points concrets. Un, au sourcing : pour tout bien situé dans une commune encadrée, nous relevons le loyer de référence majoré applicable à l'adresse et à la catégorie exacte du logement, et nous vérifions si un complément de loyer est réellement défendable plutôt que supposé. Deux, au calcul : nos projections de rendement partent du loyer plafond encaissable, jamais d'un loyer optimiste, de sorte que l'objectif de rentabilité nette que nous visons, généralement 7 à 10 % selon le bien et la ville, repose sur un revenu que la loi autorise. Trois, à la gestion : notre gestion locative déléguée établit des baux conformes, applique la revalorisation annuelle dans les limites de l'arrêté et documente le loyer pour prévenir tout litige. Nos honoraires, 3 % du prix du bien avec un minimum de 6 500 €, ne sont dus qu'à la signature chez le notaire, et vous restez seul décideur et signataire à chaque étape.