Pour un meublé de tourisme en 2026, le micro-BIC convient si vous avez peu de charges et de faibles recettes, tandis que le régime réel (LMNP) devient plus avantageux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, soit 30 % des recettes pour un meublé non classé et 50 % pour un meublé classé. Comme la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a fortement réduit ces abattements, de plus en plus de loueurs ont intérêt à passer au réel. Encore faut-il l'anticiper dès l'achat, car le réel impose une comptabilité et une ventilation soignée du prix. Voici comment trancher, chiffres à l'appui.
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes de location : vous êtes imposé sur le solde, sans avoir à justifier la moindre charge. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci ce régime pour les meublés de tourisme, avec une distinction nette entre bien classé et bien non classé.
Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement tombe à 30 % (contre 50 % auparavant), avec un plafond de recettes de 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel.
Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement est de 50 % (contre 71 % auparavant), avec un plafond de recettes porté à 83 600 € en 2026. Ces règles s'appliquent dès l'imposition des revenus 2025, déclarés en 2026.
Un point à garder en tête : cet abattement est censé couvrir la totalité de vos charges. Vous ne pouvez rien déduire de plus, ni les intérêts d'emprunt, ni les travaux, ni la taxe foncière.
Le régime réel fonctionne à l'inverse du micro-BIC : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion, petits travaux) puis, surtout, l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement est une charge comptable qui ne sort pas de votre poche : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du logement. Le terrain ne s'amortit pas, mais le bâti, qui représente environ 85 % du prix, s'amortit sur sa durée d'usage, tout comme le mobilier et les agencements. Cumulés aux charges, ces amortissements peuvent ramener votre résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années.
Une limite importante encadre le mécanisme : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C, II du Code général des impôts). Il est plafonné au montant qui ramène votre résultat à zéro, et la fraction non utilisée se reporte sans limite de durée sur vos bénéfices futurs. Vous ne perdez donc rien, mais l'amortissement seul ne vient pas réduire vos autres revenus.
La règle de décision est simple. Tant que vos charges réelles et votre amortissement restent inférieurs à l'abattement du micro-BIC, le micro l'emporte par sa simplicité. Dès qu'ils le dépassent, le réel devient plus avantageux.
Pour un meublé non classé, l'abattement n'est plus que de 30 % : il suffit que vos charges et amortissements dépassent 30 % de vos recettes pour que le réel prenne l'avantage, ce qui est presque toujours le cas dès qu'il y a un crédit, des travaux et du mobilier.
Pour un meublé classé, le curseur se situe à 50 %. Le micro-BIC classé reste intéressant si vous êtes très peu chargé, par exemple un bien payé comptant et sans travaux, et que vous privilégiez la simplicité. Sinon, le réel efface souvent la quasi-totalité de l'impôt sur vos loyers les premières années.
N'oubliez pas les prélèvements sociaux : ils atteignent 18,6 % en 2026 (dont 10,6 % de CSG depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026) sur le résultat imposable en meublé non professionnel. Comme le réel réduit ce résultat, il allège à la fois l'impôt sur le revenu et ces prélèvements sociaux.
Prenons un T2 meublé loué en courte durée qui génère 14 000 € de recettes par an. Les chiffres qui suivent sont donnés à titre indicatif : votre comptable retiendra une ventilation propre à votre bien.
Au micro-BIC non classé, l'abattement de 30 % laisse une base imposable de 9 800 €. Au micro-BIC classé, l'abattement de 50 % ramène cette base à 7 000 €. Dans les deux cas, vous êtes imposé sur ce montant à votre tranche marginale, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Au régime réel, supposons 3 500 € de charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) et environ 5 500 € d'amortissement du bâti et du mobilier. Le total des déductions, 9 000 €, s'impute sur les 14 000 € de recettes : le résultat imposable ressort autour de 5 000 €, et il peut descendre plus bas si l'amortissement est plus élevé, dans la limite d'un résultat nul.
Plus vos recettes, vos travaux et vos intérêts d'emprunt sont importants, plus le réel creuse l'écart. C'est pourquoi il est rarement pertinent de rester au micro-BIC non classé dès que le bien est financé à crédit.
Le classement en meublé de tourisme, une démarche volontaire notée de 1 à 5 étoiles, fait passer l'abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes à 83 600 €. Si vous tenez à rester au micro, le classement est donc presque toujours rentable.
Mais il ne change rien à la logique de fond : dès que vos charges et votre amortissement dépassent 50 % des recettes, le réel reste plus avantageux, classé ou non. Le classement sert surtout aux loueurs peu chargés qui veulent conserver la simplicité du micro.
Deux obligations à ne pas oublier depuis la loi Le Meur : un diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais exigé, dont le détail se discute avec un diagnostiqueur, et un numéro d'enregistrement à 13 chiffres doit figurer sur vos annonces des plateformes depuis le 20 mai 2026.
Avant même de choisir votre régime fiscal, vérifiez que votre commune autorise l'activité. Pour une résidence principale, vous pouvez louer jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage. Pour une résidence secondaire, un changement d'usage est requis, assorti d'une compensation là où la commune l'impose.
Les écarts entre villes sont considérables. Annecy est aujourd'hui très contrainte : le nombre de meublés de tourisme y est plafonné autour de 2 660, contre environ 6 400 en 2024, avec changement d'usage et compensation obligatoires. Un bien acheté aujourd'hui pour en faire de la courte durée n'obtiendra probablement pas d'autorisation, et nous ne promettons jamais l'inverse.
Toulouse présente un profil différent : marché d'affaires porté par l'aéronautique et le parc des expositions MEETT, congrès et forte population étudiante, avec une demande plus régulière sur l'année et moins saisonnière qu'à Annecy. Les règles locales exactes se vérifient auprès de la mairie, sans quoi le meilleur montage fiscal ne servira à rien.
Le régime réel est puissant, mais il suppose une comptabilité annuelle, une liasse fiscale et une ventilation rigoureuse du prix entre terrain, bâti et mobilier. Cette ventilation conditionne tout votre amortissement : mieux vaut la confier à un expert-comptable dès la première année.
Le bon réflexe est de simuler les deux régimes avant l'achat, en intégrant vos recettes prévisionnelles, vos charges, votre crédit et votre tranche d'imposition. C'est aussi le moment de valider la faisabilité réglementaire et le mode de gestion, car un meublé de tourisme mal exploité perd en recettes ce qu'il gagne en fiscalité.
Dernier point utile : si vous déléguez l'exploitation à une conciergerie, ses honoraires font partie des charges déductibles au régime réel, ce qui renforce encore l'intérêt de ce régime pour un bien géré de bout en bout.
Le réel est plus avantageux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement du micro, soit 30 % des recettes pour un meublé non classé et 50 % pour un classé. Avec un crédit et des travaux, ce seuil est presque toujours franchi.
Depuis la loi Le Meur : 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 €) et 50 % pour un meublé classé (plafond 83 600 € en 2026), sur les revenus 2025 déclarés en 2026.
Il peut ramener le résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années grâce à l'amortissement, mais celui-ci ne peut pas créer de déficit (article 39 C, II du CGI). La fraction non utilisée se reporte sans limite de durée.
Si vous restez au micro-BIC, oui : le classement fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et relève le plafond à 83 600 €. Si vous passez au réel, le classement ne change pas la logique de déduction des charges.
Non. La résidence principale est limitée à 120 jours par an, la résidence secondaire suppose un changement d'usage avec compensation, et des villes comme Annecy plafonnent fortement les autorisations. Vérifiez toujours les règles auprès de votre mairie.