Micro-BIC ou régime réel pour un meublé de tourisme : comment trancher en 2026

Par Coline Clapes

Mis à jour le 2026-09-07

Pour un meublé de tourisme en 2026, le micro-BIC convient si vous avez peu de charges et de faibles recettes, tandis que le régime réel (LMNP) devient plus avantageux dès que vos charges et votre amortissement dépassent l’abattement forfaitaire, soit 30 % des recettes pour un meublé non classé et 50 % pour un meublé classé. Comme la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a fortement réduit ces abattements, de plus en plus de loueurs ont intérêt à passer au réel. Encore faut-il l’anticiper dès l’achat, car le réel impose une comptabilité et une ventilation soignée du prix. Voici comment trancher, chiffres à l’appui.

Micro-BIC : ce que la loi Le Meur a changé en 2026

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes de location : vous êtes imposé sur le solde, sans avoir à justifier la moindre charge. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci ce régime pour les meublés de tourisme, avec une distinction nette entre bien classé et bien non classé.

Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement tombe à 30 % (contre 50 % auparavant), avec un plafond de recettes de 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel.

Distinguez l’année des recettes de celle de la déclaration. Pour les recettes 2025 déclarées en 2026 : plafond micro-BIC de 15 000 € et abattement de 30 % pour un meublé touristique non classé ; 77 700 € et 50 % pour un classé. Pour les recettes 2026 déclarées en 2027, le plafond classé passe à 83 600 € ; le non classé reste à 15 000 €. L’application du micro s’apprécie selon les recettes des années de référence N-1 ou N-2 ; un premier dépassement ne déclenche pas nécessairement une sortie immédiate.

Un point à garder en tête : cet abattement est censé couvrir la totalité de vos charges. Vous ne pouvez rien déduire de plus, ni les intérêts d’emprunt, ni les travaux, ni la taxe foncière.

Le régime réel : déduire les charges réelles et amortir le bien

Le régime réel fonctionne à l’inverse du micro-BIC : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion, petits travaux) puis, surtout, l’amortissement du bien et du mobilier.

L’amortissement est une charge comptable qui ne sort pas de votre poche : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du logement. Le terrain ne s’amortit pas, mais le bâti, dont la valeur doit être isolée du terrain, s’amortit sur sa durée d’usage, tout comme le mobilier et les agencements. Cumulés aux charges, ces amortissements peuvent ramener votre résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années.

Une limite importante encadre le mécanisme : l’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C, II du Code général des impôts). Il est plafonné au montant qui ramène votre résultat à zéro, et la fraction non utilisée se reporte sans limite de durée sur vos bénéfices futurs. Vous ne perdez donc rien, mais l’amortissement seul ne vient pas réduire vos autres revenus.

Le seuil de bascule : à partir de quand le réel l’emporte

La règle de décision est simple. Tant que vos charges réelles et votre amortissement restent inférieurs à l’abattement du micro-BIC, le micro l’emporte par sa simplicité. Dès qu’ils le dépassent, le réel devient plus avantageux.

Pour un meublé non classé, l’abattement n’est plus que de 30 % : il suffit que vos charges et amortissements dépassent 30 % de vos recettes pour que le réel prenne l’avantage, ce qui est presque toujours le cas dès qu’il y a un crédit, des travaux et du mobilier.

Pour un meublé classé, le curseur se situe à 50 %. Le micro-BIC classé reste intéressant si vous êtes très peu chargé, par exemple un bien payé comptant et sans travaux, et que vous privilégiez la simplicité. Sinon, le réel efface souvent la quasi-totalité de l’impôt sur vos loyers les premières années.

N’oubliez pas les prélèvements sociaux : ils atteignent 18,6 % en 2026 (dont 10,6 % de CSG depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026) sur le résultat imposable en meublé non professionnel. Comme le réel réduit ce résultat, il allège à la fois l’impôt sur le revenu et ces prélèvements sociaux.

Exemple chiffré : un meublé de tourisme à 14 000 € de recettes

Prenons un T2 meublé loué en courte durée qui génère 14 000 € de recettes par an. Les chiffres qui suivent sont donnés à titre indicatif : votre comptable retiendra une ventilation propre à votre bien.

Au micro-BIC non classé, l’abattement de 30 % laisse une base imposable de 9 800 €. Au micro-BIC classé, l’abattement de 50 % ramène cette base à 7 000 €. Dans les deux cas, vous êtes imposé sur ce montant à votre tranche marginale, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.

Au régime réel, supposons 3 500 € de charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) et environ 5 500 € d’amortissement du bâti et du mobilier. Le total des déductions, 9 000 €, s’impute sur les 14 000 € de recettes : le résultat imposable ressort autour de 5 000 €, et il peut descendre plus bas si l’amortissement est plus élevé, dans la limite d’un résultat nul.

Plus vos recettes, vos travaux et vos intérêts d’emprunt sont importants, plus le réel creuse l’écart. C’est pourquoi il est rarement pertinent de rester au micro-BIC non classé dès que le bien est financé à crédit.

Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Le classement en meublé de tourisme, une démarche volontaire notée de 1 à 5 étoiles, fait passer l’abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et relève le plafond de recettes à 83 600 €. Si vous tenez à rester au micro, le classement est donc presque toujours rentable.

Mais il ne change rien à la logique de fond : dès que vos charges et votre amortissement dépassent 50 % des recettes, le réel reste plus avantageux, classé ou non. Le classement sert surtout aux loueurs peu chargés qui veulent conserver la simplicité du micro.

Au 7 septembre 2026, Service Public annonce le téléservice national d’enregistrement pour le quatrième trimestre 2026. Dans l’attente, appliquez la procédure locale : déclaration ou enregistrement selon le cas. Le numéro d’enregistrement ne vaut pas autorisation de changement d’usage.

Le préalable : pouvez-vous seulement louer en meublé de tourisme ?

Avant même de choisir votre régime fiscal, vérifiez que votre commune autorise l’activité. Pour une résidence principale, le plafond est en principe de 120 jours par an, abaissable localement à 90 jours ; vérifiez les formalités et exceptions. Pour une résidence secondaire, le changement d’usage est requis là où il est instauré, avec compensation selon le dispositif local.

Les écarts entre villes sont considérables. Annecy est aujourd’hui très contrainte : le nombre de meublés de tourisme y est plafonné à 2 660 autorisations, quand la ville comptait 6 266 meublés actifs au 1er janvier 2025, avec un changement d’usage obligatoire hors résidence principale, sans compensation à fournir mais une seule autorisation par propriétaire (SCI comprise), valable 4 ans. La disponibilité d’une autorisation doit être confirmée auprès de la commune pour le dossier concerné ; les totaux historiques ne permettent pas de prédire sa décision.

Toulouse présente un profil différent : marché d’affaires porté par l’aéronautique et le parc des expositions MEETT, congrès et forte population étudiante, avec une demande plus régulière sur l’année et moins saisonnière qu’à Annecy. Les règles locales exactes se vérifient auprès de la mairie, sans quoi le meilleur montage fiscal ne servira à rien.

Réel ou micro : comment sécuriser votre choix

Le régime réel est puissant, mais il suppose une comptabilité annuelle, une liasse fiscale et une ventilation rigoureuse du prix entre terrain, bâti et mobilier. Cette ventilation conditionne tout votre amortissement : mieux vaut la confier à un expert-comptable dès la première année.

Le bon réflexe est de simuler les deux régimes avant l’achat, en intégrant vos recettes prévisionnelles, vos charges, votre crédit et votre tranche d’imposition. C’est aussi le moment de valider la faisabilité réglementaire et le mode de gestion, car un meublé de tourisme mal exploité perd en recettes ce qu’il gagne en fiscalité.

Dernier point utile : si vous déléguez l’exploitation à une conciergerie, ses honoraires font partie des charges déductibles au régime réel, ce qui renforce encore l’intérêt de ce régime pour un bien géré de bout en bout.

Micro ou réel : faites le bon choix dès l’achat

Découvrez, cas par cas, le régime fiscal le plus avantageux pour votre meublé de tourisme et les points à sécuriser avant de signer.

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