Le LMNP au régime réel déduit chaque année une fraction de la valeur du bien, du mobilier et des frais, ce qui ramène souvent le loyer meublé imposable à zéro pendant de nombreuses années. C'est, pour beaucoup d'investisseurs, le levier fiscal le plus simple et le plus efficace en location meublée de longue durée. Depuis la loi de finances pour 2025, un point demande de l'anticipation : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Rien de bloquant, mais cela se pense dès l'achat.
En LMNP au réel, le bien et son mobilier sont considérés comme des outils qui s'usent. Vous déduisez donc chaque année une fraction de leur valeur, en plus des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion, petits travaux). Le foncier (le terrain) ne s'amortit pas, mais le bâti et les composants s'amortissent sur des durées d'usage différentes, souvent de l'ordre de 25 à 40 ans pour le gros œuvre et de 5 à 10 ans pour le mobilier et les agencements. Cette charge est purement comptable : elle ne sort pas de votre poche, mais elle réduit le résultat fiscal, fréquemment jusqu'à l'annuler. Résultat, vos loyers meublés peuvent ne générer aucun impôt ni prélèvements sociaux pendant plusieurs années, tant que les amortissements et charges couvrent les loyers.
En meublé de longue durée (bail d'habitation classique, bail étudiant, bail mobilité), le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles (seuil révisé périodiquement, à confirmer pour l'année en cours). En dessous de ce plafond, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans justificatif. Le régime réel, lui, déduit les charges réelles plus l'amortissement. Dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers, ce qui est très fréquent avec un crédit et des travaux, le réel devient nettement plus avantageux et efface souvent la totalité de l'impôt. La location meublée de courte durée (tourisme) relève désormais d'abattements et de plafonds inférieurs, à traiter séparément.
Prenons un T2 acheté 150 000 € frais inclus, dont environ 20 000 € de mobilier et d'agencements, loué meublé 9 600 € par an (800 € par mois). Retenons pour l'illustration une base amortissable du bâti d'environ 120 000 € (hors quote-part de terrain) amortie sur 30 ans, soit près de 4 000 € par an, et le mobilier amorti sur 7 ans, soit environ 2 850 € par an. Ajoutez des charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion) de l'ordre de 4 500 € la première année. Total des déductions : environ 11 350 €, pour 9 600 € de loyers. Le résultat fiscal ressort négatif, donc aucun impôt sur ces loyers cette année-là. L'excédent d'amortissement non utilisé n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée sur les résultats meublés positifs des années suivantes. Ces chiffres sont indicatifs et dépendent de la ventilation retenue par votre comptable.
Imaginez un tableau à deux colonnes. Colonne micro-BIC : base imposable égale à 50 % des loyers, zéro justificatif, pas de comptabilité, pas d'amortissement à suivre, mais aucune déduction des intérêts ni des travaux au-delà de l'abattement. Colonne régime réel : base imposable égale aux loyers moins toutes les charges réelles et l'amortissement, souvent nulle les premières années, en échange d'une liasse fiscale annuelle et d'un suivi comptable. Ligne de bascule : tant que vos charges plus amortissement restent sous 50 % des loyers, le micro-BIC gagne par sa simplicité ; dès qu'elles dépassent ce seuil, ce qui est le cas dès qu'il y a crédit et travaux, le réel l'emporte largement. Le réel devient d'autant plus intéressant que votre tranche marginale d'imposition est élevée.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (LFSS 2026) porte les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle de 17,2 % à 18,6 %, dès l'imposition des revenus 2025 déclarés en 2026 ; les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. En micro-BIC longue durée, cette hausse de 1,4 point s'applique pleinement, puisque la base imposable reste fixée à 50 % des loyers. Au réel avec amortissement, le résultat imposable est souvent proche de zéro pendant des années : l'impact de la hausse est alors faible ou nul tant que le résultat reste nul. C'est un argument supplémentaire en faveur du régime réel face au micro-BIC, à intégrer dans votre arbitrage.
La loi de finances pour 2025 (loi du 14 février 2025) a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts. Désormais, à la revente d'un bien loué en LMNP au réel, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : votre prix d'acquisition est diminué du cumul des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 a confirmé que la mesure vise aussi les amortissements antérieurs à 2025. Point important : les LMNP au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu'ils n'amortissent pas. Ce changement ne supprime pas l'intérêt de l'amortissement pendant la détention, mais il rééquilibre l'avantage entre la phase de location et la sortie.
Concrètement, un bien amorti pendant dix ans puis revendu peut voir son impôt de plus-value sensiblement alourdi par rapport à l'ancien régime. Deux amortisseurs subsistent toutefois. D'abord, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur la plus-value : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ensuite, certaines dépenses et le mécanisme d'ensemble restent à arbitrer avec un comptable. L'enseignement est simple : le LMNP réel reste puissant, mais l'horizon de revente doit être défini dès l'achat. Il est particulièrement pertinent pour qui vise la détention longue et le revenu, moins pour une revente rapide.
Le LMNP réel n'est pas le seul levier. En location nue, le déficit foncier permet d'imputer les travaux sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond porté à 21 400 € pour les rénovations énergétiques faisant sortir un logement des classes E, F ou G, mesure prorogée jusqu'à fin 2027), le surplus se reportant dix ans sur les revenus fonciers. Parallèlement, le nouveau statut du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026 (dispositif dit Jeanbrun) introduit un amortissement en location nue, sous conditions strictes de logement, de plafonds et de durée d'engagement. Ces dispositifs d'actualité relèvent de notre cluster fiscal 2026 dédié : cette page reste le socle evergreen du fonctionnement du LMNP au réel.
Le LMNP réel s'adresse à des revenus meublés relevant des BIC, et suppose un meublé conforme (liste d'équipements obligatoires). Si votre stratégie est la location nue, le déficit foncier ou le statut du bailleur privé 2026 seront plus adaptés. Si vous construisez un patrimoine multi-biens avec une logique de capitalisation et de transmission, la SCI à l'impôt sur les sociétés mérite d'être étudiée : elle amortit aussi le bien et impose les bénéfices au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà, avec en contrepartie une plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable. Il n'existe pas de régime universel : le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon et de votre situation familiale.
L'ingénierie fiscale fait partie de notre accompagnement clé en main. Avant l'achat, nous validons le régime avec un expert-comptable partenaire, en tenant compte de votre tranche marginale, de votre horizon de détention et de la nouvelle réintégration des amortissements dans la plus-value. Nous ventilons proprement le prix entre terrain, bâti et mobilier pour sécuriser l'amortissement, chiffrons les travaux (Garantie Prix Ferme) et articulons le montage avec le financement. Vous restez seul décideur et seul signataire : notre rôle est de vous remettre un dossier clair, arbitré, et un bien meublé livré loué. La comptabilité annuelle est ensuite déléguée, pour un coût modeste au regard de l'économie d'impôt visée. L'objectif de rendement net demeure un objectif, jamais une promesse.
Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti, du mobilier et des agencements, en plus des charges réelles. Cette charge comptable ne sort pas de votre trésorerie mais réduit le résultat fiscal, souvent jusqu'à le rendre nul. Vos loyers meublés peuvent alors n'être ni imposés ni soumis aux prélèvements sociaux pendant plusieurs années.
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes (seuil des revenus 2025), sans comptabilité. Le réel déduit charges réelles et amortissement. Dès que vos charges plus amortissement dépassent 50 % des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit et des travaux, le réel devient nettement plus avantageux.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente la base taxable. Le micro-BIC n'est pas concerné. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Le LMNP réel reste pertinent, surtout en détention longue.
Souvent oui : c'est un point d'entrée simple et efficace en meublé de longue durée. La comptabilité est déléguée à un expert-comptable partenaire qui établit la liasse fiscale et sécurise l'amortissement. Le nouvel enjeu de plus-value à la revente s'anticipe dès l'achat, en définissant votre horizon de détention.
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais c'est fortement recommandé. Le comptable établit la liasse, ventile correctement le prix entre terrain, bâti et mobilier, et sécurise le calcul des amortissements. Le coût reste modeste au regard de l'économie d'impôt, et une adhésion à un organisme de gestion agréé peut ouvrir une réduction sur les frais de comptabilité.
Le LMNP réel concerne le meublé et neutralise surtout l'imposition des loyers. Le déficit foncier concerne la location nue et impute les travaux sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an, 21 400 € en rénovation énergétique). Le statut du bailleur privé 2026 introduit un amortissement en location nue sous conditions. Le choix dépend de votre stratégie et se tranche par un diagnostic personnalisé.
Oui, dans le cadre de l'accompagnement clé en main. Le régime est validé avec notre expert-comptable partenaire avant l'achat, la ventilation du prix est optimisée pour l'amortissement, et le montage est articulé avec le financement et les travaux. Vous restez seul décideur et seul signataire.