« Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ? » Le périmètre ne tient pas dans une liste figée : l'administration retient plusieurs situations distinctes, dont l'une s'élargit à chaque nouvelle convention signée localement. Voici comment il se lit en 2026, comment le vérifier commune par commune sur les outils officiels, comment se calcule réellement le loyer plafond, et pourquoi l'éligibilité ne suffit jamais à valider un projet.
On cherche « la liste des villes éligibles à la loi Denormandie » comme s'il existait un tableau unique et définitif. La condition posée par l'administration ne se présente pas ainsi : le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Deux portes, donc, et la première en compte trois. Sont visées les communes :
La seconde porte ignore la géographie communale : elle vise les logements situés dans une copropriété en grave difficulté, sur laquelle nous revenons plus bas.
Retenir cette architecture évite deux erreurs symétriques : conclure qu'une commune n'est pas éligible parce qu'elle manque dans un tableau, ou la croire éligible parce qu'un site l'y a rangée plusieurs années plus tôt. Le socle du dispositif figure à l'article 199 novovicies du code général des impôts, que l'administration commente sous la série BOI-IR-RICI-365, « Dispositif Denormandie ancien », dont le champ d'application est détaillé au BOI-IR-RICI-365-10.
La première voie repose sur un texte identifié : l'arrêté du 26 mars 2019, dont l'annexe énumère, département par département, les communes ouvrant droit à la réduction d'impôt, avec leur code INSEE. C'est le document de référence lorsqu'une commune ne relève ni du label Cœur de ville ni d'une convention ORT.
Deux précautions s'imposent à sa lecture. D'abord, un arrêté se lit dans sa version en vigueur sur Légifrance, et non dans une recopie non datée. Ensuite, la condition porte sur la commune entière, et non sur un périmètre de centre-ville : la doctrine fiscale à jour vise « les logements situés dans les communes » concernées (BOI-IR-RICI-365-10, § 240), et la fiche du service public parle des communes, sans découpage interne. Un immeuble situé dans un faubourg ou près de la gare n'est donc pas écarté par sa seule adresse, sous réserve des autres conditions.
La deuxième voie s'appuie sur un programme national. Selon l'Agence nationale de la cohésion des territoires, Action cœur de ville s'est d'abord adressé à 222 villes ou binômes de villes, sélectionnés le 26 mars 2018. L'agence indique qu'en 2025, 244 communes, dont une dizaine en outre-mer, sont lauréates du programme, dont la phase en cours court sur 2023-2026. Un tableau qui cite encore le chiffre du lancement ne décrit donc plus le périmètre actuel.
La troisième voie est la plus mouvante. Dès lors qu'une commune a passé une convention d'opération de revitalisation de territoire, elle entre dans le champ du Denormandie. Ces conventions ne sont pas signées le même jour partout, et des communes rejoignent un périmètre existant par avenant.
Conséquence pratique pour un investisseur : le champ du Denormandie s'élargit sans qu'aucun texte fiscal nouveau ne soit publié. Une commune absente d'un tableau vieux de deux ans peut être parfaitement éligible aujourd'hui. C'est aussi pour cela qu'une vérification faite au moment où l'on s'engage vaut mieux qu'une lecture de seconde main, quelle que soit la notoriété du site qui publie le tableau.
La seconde grande porte n'a rien à voir avec le nom de la commune. Le dispositif s'applique aussi aux logements situés dans une copropriété en grave difficulté, laquelle doit se trouver dans l'une de ces deux situations :
Cette voie change la nature de la question. Il ne s'agit plus seulement de savoir dans quelle ville acheter, mais dans quel immeuble. Elle vise des ensembles placés sous gouvernance contrainte, où les décisions engageantes se prennent en assemblée générale et non lot par lot.
La quote-part de travaux votés collectivement peut dépasser le budget de rénovation du seul appartement, et le calendrier de ces décisions échappe à l'acquéreur. Ces deux points se chiffrent avant l'offre, procès-verbaux des dernières assemblées et état des impayés en main, pas après la signature.
Trois réflexes suffisent à sécuriser le point d'éligibilité, et aucun ne passe par un site commercial.
Un réflexe de prudence complète le tout : vérifier l'éligibilité au moment où l'on s'engage, et non sur la foi d'un contrôle fait six mois plus tôt, puis conserver la trace de cette vérification avec les pièces de l'opération. Miser sur une adhésion à venir à une ORT, en signant avant la délibération, revient à faire dépendre un avantage fiscal d'un calendrier politique local.
L'éligibilité n'est qu'une porte. Ce qui décide de l'équilibre d'une opération Denormandie, c'est l'écart entre le loyer de marché de la commune et le loyer plafond imposé pendant six, neuf ou douze ans.
Les plafonds de loyer mensuels par mètre carré applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026, charges non comprises, s'établissent en métropole à 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, ces deux dernières sur agrément. Outre-mer, le plafond est de 12,21 € par m² dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, et de 14,46 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna. Ces montants figurent au barème BOI-BAREME-000017, § 150 et 160.
Ce plafond au mètre carré ne se multiplie pas directement par la surface habitable. La doctrine Denormandie renvoie aux commentaires du dispositif Pinel (BOI-IR-RICI-365-20, § 50), qui imposent deux étapes.
Un exemple en zone B1. Un appartement de 50 m² de surface habitable disposant de 10 m² d'annexes retient une surface de 55 m², soit 50 + 5. Le coefficient vaut 0,7 + 19/55 = 1,0454, arrondi à 1,05. Le plafond corrigé s'établit à 11,80 × 1,05 = 12,39 € par m², et le loyer plafond mensuel à 12,39 × 55 = 681,45 €, charges non comprises. Le calcul intuitif, 11,80 × 50, aurait donné 590 €, soit un écart de 91,45 € par mois sur le loyer autorisé.
Deux effets de bord méritent d'être connus. Le coefficient joue à la hausse sur les petites surfaces, mais il est borné : à 38 m² de surface retenue il atteint son maximum de 1,2, et il y reste bloqué en dessous. À l'inverse, il se rapproche de 0,7 à mesure que la surface augmente, ce qui resserre le loyer autorisé au mètre carré sur les grands logements. Ce calcul se refait logement par logement, métré et plans des annexes en main, avant de faire une offre.
Le locataire est lui aussi encadré. En métropole, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser, pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, 44 344 € pour une personne seule en zones A bis et A, 36 144 € en zone B1 et 32 530 € en zones B2 et C. Pour un couple, ces seuils sont respectivement de 66 276 €, 48 268 € et 43 439 € (BOI-BAREME-000017, § 270).
Avant toute offre, la séquence est donc toujours la même : identifier la zone de la commune, calculer le plafond corrigé sur la surface réellement retenue, le comparer au loyer pratiqué dans le quartier, puis vérifier que la demande locale est solvable au regard des plafonds de ressources.
Le second filtre est celui des travaux. Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ce n'est pas un quart du prix affiché dans l'annonce : la doctrine définit le prix de revient comme « le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition et du coût des travaux d'amélioration ou de transformation facturés par une entreprise » (BOI-IR-RICI-365-20, § 10). Les travaux figurent donc des deux côtés du calcul, au numérateur comme au dénominateur.
L'exemple retenu par la doctrine le montre : pour une acquisition de 120 000 €, le montant minimal de travaux s'établit à 40 000 € TTC, puisque (120 000 + 40 000) × 25 % = 40 000. Ce n'est pas 30 000 €, soit 25 % du seul prix d'achat. Les frais d'acquisition entrant eux aussi dans le prix de revient, le chiffrage définitif se fait devis et frais réels en main, avec votre conseil, jamais sur une règle de trois faite de mémoire.
La nature des travaux est encadrée. Deux branches sont ouvertes : soit une amélioration de la performance énergétique du logement, la consommation devant diminuer d'au moins 30 % pour un logement individuel et d'au moins 20 % pour un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif (BOI-IR-RICI-365-10, § 330), soit la réalisation d'au moins deux catégories de travaux parmi les cinq fixées par arrêté et commentées au § 340 : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire. La création de surface habitable nouvelle est également admise.
Le calendrier est borné des deux côtés. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition, et le logement mis en location, nu et à usage d'habitation principale, au plus tard un an après cet achèvement. Ce délai couvre l'obtention des autorisations d'urbanisme, la consultation des entreprises et les aléas de structure propres à l'ancien. Un planning tenu par un tiers, avec des pénalités de retard écrites dans les marchés, vaut mieux qu'un espoir de bonne volonté.
La réduction d'impôt se calcule sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. La doctrine ajoute une borne peu citée : la réduction ne peut être calculée que sur deux logements au plus au titre d'une même année, ces limites s'appréciant tous investissements Pinel et Denormandie confondus (BOI-IR-RICI-365-30, § 60, 100 et 180).
Les taux dépendent de la durée d'engagement de location : en métropole, 12 % pour six ans et 18 % pour neuf ans, l'engagement pouvant être prorogé par périodes de trois ans, ce que la fiche du service public traduit par un taux de 21 % sur douze ans. La réduction n'est pas encaissée en une fois : elle est répartie par parts égales, à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année (§ 150). Outre-mer, les taux sont de 23 % pour six ans et 29 % pour neuf ans.
Une réduction d'impôt s'impute sur l'impôt effectivement dû : elle ne vaut que dans la limite de cet impôt. À investissement identique, un foyer faiblement imposé n'en tire donc pas le même effet qu'un foyer fortement imposé. Le Denormandie entre par ailleurs dans le plafonnement global des avantages fiscaux : un contribuable qui cumule déjà plusieurs réductions et crédits d'impôt s'en rapproche d'autant plus vite. Ce calcul se fait foyer par foyer, à partir de la déclaration réelle et avant l'achat, jamais sur une simulation commerciale construite sur un cas type.
Un dernier point mérite d'être posé froidement : la réduction d'impôt porte sur le prix payé, pas sur la valeur créée. Un bien acheté trop cher dans une commune éligible reste un bien acheté trop cher, et l'avantage fiscal ne compense pas un écart de prix à l'achat.
Depuis 2026, le Denormandie n'est plus le seul régime ouvert à un particulier qui loue nu en résidence principale. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, crée une déduction au titre de l'amortissement, inscrite aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Le service public la présente sous le nom de programme « Relance logement ». C'est ce mécanisme que le débat public désigne comme le statut du bailleur privé.
La logique n'a rien à voir avec celle du Denormandie. Le Denormandie est une réduction d'impôt : elle s'impute sur l'impôt dû. L'amortissement de l'article 31 est une charge déductible du revenu foncier : il réduit la base imposable, et non l'impôt. Les deux ne se comparent donc pas taux contre taux.
Les taux annuels d'amortissement fixés par l'article 47 dépendent du bien et du niveau de loyer choisi :
Trois bornes encadrent l'avantage. La somme de ces déductions « ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal », montant « majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale », soit 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an. L'amortissement ne porte pas sur le terrain, « estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais ». Enfin, le régime vise les logements situés dans un immeuble collectif d'habitation, acquis entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028, loués nus à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans au moins.
Pour qui hésite entre les deux, l'arbitrage se pose ainsi. Le Denormandie suppose une commune éligible et 25 % de travaux, et s'applique aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. L'amortissement de l'article 31 ne pose aucune condition de commune, mais impose l'immeuble collectif, un loyer plafonné selon l'une des trois catégories et neuf ans d'engagement. Lequel des deux laisse le meilleur résultat net dépend du taux marginal d'imposition du foyer, du montant des travaux et du niveau de loyer visé. Ce comparatif se construit sur votre déclaration réelle, avec un professionnel du chiffre, avant l'achat.
Une commune éligible n'est pas pour autant un bon terrain d'investissement. Le dispositif désigne, par construction, des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important. La question utile n'est donc pas « quelles villes sont éligibles » mais « parmi les communes éligibles, lesquelles supportent un loyer plafonné sans écraser le résultat net ».
Quatre points tranchent en pratique : l'écart entre loyer de marché et loyer plafond corrigé du coefficient, la solvabilité de la demande locale au regard des plafonds de ressources, le coût réel des travaux au mètre carré dans le bassin considéré, et l'horizon de revente une fois l'engagement de location terminé.
Un élément de contexte propre à 2026 s'y ajoute : la réforme du diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, ce qui modifie l'étiquette de nombreux logements chauffés à l'électricité ; les diagnostics établis auparavant restent valables et peuvent être réédités sans frais. Cette réforme se lit avec le calendrier d'interdiction de location : les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Sur un bien ancien, ce calendrier commande le programme de travaux autant que l'avantage fiscal.
Restent enfin les régimes qui ne posent aucune condition de commune : le déficit foncier ou la location meublée peuvent aboutir à un résultat net différent sur le même bien. Cette page a une vocation informative et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel du chiffre ou du droit sur votre situation ; les montants et les dates cités doivent être revérifiés sur les sources officielles à la date de votre projet.
C'est le travail que nous menons auprès des investisseurs que nous accompagnons : analyser le marché de la commune, vérifier l'éligibilité au regard des textes en vigueur, chiffrer les scénarios fiscaux côte à côte, puis coordonner les intervenants du chantier. Immobilier Solutions ne détient ni la carte T ni la carte G. Nous ne recherchons, ne sélectionnons ni ne négocions de bien pour votre compte, et nous n'assurons ni la sélection du locataire, ni la rédaction du bail, ni l'encaissement des loyers. Vous identifiez le bien, vous le visitez, vous négociez et vous signez ; la mise en location revient aux professionnels que vous mandatez. Si vous hésitez entre plusieurs communes ou entre plusieurs régimes fiscaux, un échange documenté vaut mieux qu'un tableau de villes.
Il existe un texte de référence : l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts, dont l'annexe énumère ces communes avec leur code INSEE. Il ne couvre pas tout le périmètre : une commune située en zone labellisée Cœur de ville ou ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire est également concernée, et certains logements situés dans une copropriété en grave difficulté ouvrent droit au dispositif indépendamment de la commune. La taille de la ville n'entre pas dans la règle : une grande agglomération peut entrer par la voie de l'ORT. Le contrôle fiable consiste à interroger le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, puis le jeu de données national ORT publié sur data.gouv.fr, puis la convention ORT locale et ses avenants.
La condition porte sur la commune. La doctrine fiscale à jour vise les logements situés dans les communes concernées, sans découper de périmètre de centre-ville (BOI-IR-RICI-365-10, § 240), et la fiche du service public en fait la même lecture. Un logement situé en périphérie d'une commune concernée n'est donc pas écarté par sa seule adresse, sous réserve des autres conditions tenant aux travaux, au loyer et au locataire.
La fiche du service public retient les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Vérifiez la date applicable avant de vous engager, la doctrine administrative n'étant pas toujours actualisée au même rythme que la fiche. Attention aussi au calendrier des travaux, plus contraignant que celui de l'acquisition : ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achat, et le logement doit être mis en location nu, à usage d'habitation principale, au plus tard un an après cet achèvement.
En deux étapes, et non en multipliant simplement le barème au m² par la surface habitable. Première étape, la surface à prendre en compte : surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement (BOI-IR-RICI-230-20-20, § 320 à 380), les stationnements et garages étant exclus. Seconde étape, le coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, S étant cette surface, arrondi à la deuxième décimale la plus proche et plafonné à 1,2 (BOI-IR-RICI-360-20-30, § 120, applicable au Denormandie par renvoi du BOI-IR-RICI-365-20, § 50). Exemple en zone B1, dont le barème 2026 est de 11,80 € par m² : pour 50 m² habitables et 10 m² d'annexes, la surface retenue est de 55 m², le coefficient de 1,05, le plafond corrigé de 12,39 € par m² et le loyer plafond de 681,45 € par mois, charges non comprises. Les barèmes 2026 sont de 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, ces deux dernières sur agrément.
Oui. Le dispositif vise aussi les logements situés dans une copropriété en grave difficulté, quelle que soit la commune : copropriété placée sous administration provisoire, ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées, locale ou déclarée d'intérêt national. Cette voie suppose d'analyser l'immeuble avant la ville : gouvernance, impayés, travaux déjà votés et quote-part à venir pèsent plus lourd que l'avantage fiscal.
Le logement doit être loué nu, à usage d'habitation principale du locataire. L'engagement de location porte sur six ou neuf ans, prorogeable par périodes de trois ans, et le taux de la réduction d'impôt suit cette durée : 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans, et 21 % sur douze ans selon la fiche du service public. La réduction est étalée par parts égales sur la durée d'engagement. La mise en location doit intervenir au plus tard un an après l'achèvement des travaux. Une location meublée, ou une location qui ne serait pas la résidence principale du locataire, ne relève pas du dispositif.
Ce sont deux mécaniques différentes. Le Denormandie est une réduction d'impôt qui s'impute sur l'impôt dû, conditionnée à une commune éligible et à 25 % de travaux. La déduction au titre de l'amortissement créée par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, inscrite aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, réduit au contraire le revenu foncier imposable. Ses taux annuels sont de 3,5 % en location intermédiaire pour un logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement, majorés d'un point en location sociale et de deux points en location très sociale, et de 3 % pour un logement ancien réhabilité, majorés de 0,5 point ou d'un point selon le même schéma. La déduction ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, montant majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés relèvent de la location sociale ou très sociale. Le terrain n'est pas amortissable et est estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Le régime vise les logements en immeuble collectif d'habitation acquis jusqu'au 31 décembre 2028, loués nus en résidence principale pendant neuf ans au moins. L'arbitrage dépend de votre taux marginal d'imposition et se fait avec un professionnel du chiffre.