Le Family Office de l’investisseur immobilier

Ce que nous sommes, et ce que nous ne sommes pas

Un family office immobilier, au sens où nous l’entendons, c’est un interlocuteur unique qui suit un patrimoine locatif de bout en bout : le choix de la stratégie, l’analyse des biens, le montage du financement, le régime fiscal, les travaux, la mise en location, puis l’exploitation dans le temps. Une seule personne au bout du fil sur toute la chaîne, plutôt que six prestataires qui se renvoient les questions.

Il faut dire aussi ce que nous ne sommes pas, parce que le mot charrie autre chose. Nous ne sommes ni un portail d’annonces, ni un constructeur, ni un courtier en crédit, ni un distributeur de placements financiers. Nous ne vendons ni SCPI, ni produit d’épargne, ni assurance-vie, et nous n’exerçons aucune activité de conseil en investissement financier. Notre matière est l’immobilier locatif détenu en direct.

Nos demandes de cartes professionnelles T et G sont en cours d’instruction : nous n’intervenons à aucun moment en qualité de mandataire, nous ne signons rien en votre nom et nous ne détenons aucun fonds pour votre compte. C’est vous qui visitez, qui négociez et qui signez ; vous restez propriétaire et seul décideur.

Deux chemins, et un seul critère les sépare : votre temps

Il y a deux façons de devenir un investisseur qui réussit, et le choix ne dépend ni de votre patrimoine ni de votre niveau. Il dépend du temps que vous pouvez réellement consacrer à une opération, et de l’envie que vous avez d’apprendre le métier.

Si vous voulez maîtriser, la formation et l’accompagnement pas à pas se vendent sur notre marque de conseil, immobilier.solutions : vous menez l’opération, nous vous donnons la méthode. Si vous voulez déléguer, l’accompagnement clé en main prend la chaîne entière à sa charge et vous livre un bien rénové et loué. Les deux chemins visent le même résultat ; ils ne demandent pas le même investissement personnel.

Concrètement, la différence se joue sur douze à dix-huit mois de vos soirées et de vos week-ends, pas sur la qualité de l’opération. C’est la seule question à trancher avant de choisir.

Ce que couvre l’accompagnement délégué, étape par étape

La mission part de votre situation : revenus, capacité d’endettement, fiscalité, horizon, appétence au risque. Elle fixe une stratégie avant de regarder le moindre bien, parce qu’un même appartement ne vaut pas la même chose selon qu’il sera loué nu, meublé à l’année, en colocation ou en courte durée.

Vient ensuite l’analyse du marché. Nous chiffrons les biens sur les prix de vente réellement signés, publiés par la direction générale des finances publiques dans la base des valeurs foncières, et sur les loyers de référence de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Pas sur les prix affichés dans les annonces, qui ne sont qu’un souhait de vendeur.

Puis le montage : dossier bancaire préparé avec des courtiers partenaires, cadrage du régime fiscal avec un expert-comptable, pilotage des travaux sous Garantie Prix Ferme, ameublement, mise en location avec Garantie Loyers Impayés. La mission comprend dix propositions de biens entièrement travaillées et cinq visites avec compte rendu.

Le régime fiscal est la décision la plus lourde, et elle se prend avant l’achat

Trois régimes structurent la détention en direct : la location nue au régime foncier, la location meublée non professionnelle au réel, et la société civile à l’impôt sur les sociétés. Le choix n’est pas une question de préférence, c’est une question de situation : votre tranche marginale, la durée de détention envisagée, la présence ou non d’autres revenus fonciers, et ce que vous voulez faire du bien dans dix ans.

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux ne sont plus uniformes : 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, 18,6 % sur les bénéfices de location meublée non professionnelle. Un écart de 1,4 point qui, sur une détention longue, déplace le point d’équilibre entre deux régimes.

Ce cadrage se fait avec un expert-comptable partenaire, avant l’offre d’achat. Une fois l’acte signé, certaines portes se ferment ou coûtent cher à rouvrir : c’est la raison pour laquelle nous ne regardons jamais un bien avant d’avoir posé la stratégie.

Après la livraison : la gestion, ou l’exploitation en courte durée

Un patrimoine locatif ne s’arrête pas au premier locataire. Pour la location classique, la gestion courante est confiée à un gestionnaire titulaire de la carte G, dont les honoraires se situent le plus souvent entre 5 et 8 % des loyers encaissés : c’est une prestation distincte de la nôtre.

Pour un meublé de tourisme à Annecy, à Toulouse ou à Perpignan, nous assurons nous-mêmes l’exploitation quotidienne : annonce, voyageurs, ménage et linge, tarification dynamique, compte rendu mensuel. Nos honoraires sont de 15 % du chiffre d’affaires locatif pour les cinq premiers propriétaires de la ville, puis 20 % à partir du sixième. Cette prestation ne comporte aucun encaissement pour votre compte : les versements des plateformes vous parviennent directement et nos honoraires vous sont facturés à part. Le ménage n’entre pas dans ce pourcentage, il est facturé à l’heure et réglé par le voyageur.

Ce que nous visons, sur l’ensemble de la chaîne, est un rendement net de l’ordre de 7 à 10 % selon la ville, la stratégie et votre fiscalité, chiffré projet par projet. C’est un objectif de travail, jamais une garantie contractuelle : ce qui est garanti l’est par écrit, et se limite au budget travaux et aux loyers impayés.

Qui vous suit, et sur quel territoire

Il n’y a pas de plateau de conseillers. Deux cofondateurs se partagent les dossiers : Coline Clapes à Annecy et autour du lac, Ludovic à Toulouse, à Perpignan et sur toute l’Occitanie. Un accompagnement clé en main se mène partout en France, là où l’opération tient ; la conciergerie de meublés, elle, ne couvre que ces trois villes.

Une conséquence directe de cette taille : le nombre de missions menées en parallèle est limité, et nous le disons quand il n’y a plus de place. C’est aussi ce qui permet de ne facturer l’essentiel des honoraires qu’au succès.