Droits de mutation, déficit foncier, amortissement en location nue, DPE, prélèvements sociaux : entre un investissement locatif dans l'ancien et un achat dans le neuf, l'écart ne se joue pas sur le confort du chantier, mais sur le prix d'entrée réel et sur ce que le fisc accepte de déduire. Voici les règles en vigueur en 2026 et une grille pour arbitrer selon votre situation.
Le choix entre un investissement locatif dans l'ancien et un achat dans le neuf est presque toujours présenté comme un arbitrage de confort : d'un côté un chantier et ses aléas, de l'autre un logement livré prêt à louer. C'est une lecture incomplète. Sur un projet locatif, l'écart se joue sur trois plans : le prix d'entrée réel, ce que le fisc accepte de déduire, et la date à laquelle le premier loyer tombe.
Premier poste, les droits de mutation. Dans l'ancien, le droit départemental de 4,50 %, que l'article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter à 5,00 % pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028, s'ajoute à la taxe communale additionnelle de 1,20 % et aux frais d'assiette de l'État. Le taux réellement appliqué dépend donc du département où se situe le bien : il se vérifie dans le tableau des droits d'enregistrement publié par l'administration fiscale, réactualisé plusieurs fois par an. L'exonération ouverte aux primo-accédants ne vise, elle, que l'achat d'une résidence principale : un investisseur paie le taux plein.
Dans le neuf vendu par un professionnel, la mécanique est différente : la vente relève de la TVA, déjà comprise dans le prix affiché, alors que les droits de mutation de l'ancien s'ajoutent au prix négocié. À budget identique, ces deux mécaniques ne conduisent ni au même bien, ni au même loyer. C'est le premier calcul à faire, avant même de comparer deux annonces.
Acheter en vente en l'état futur d'achèvement ouvre un jeu de protections que l'ancien ne connaît pas. Le contrat doit justifier d'une garantie financière d'achèvement ou d'une garantie financière de remboursement. La première engage un établissement bancaire ou un assureur à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux si le promoteur défaille. C'est la protection centrale de l'acquéreur sur plan, et sa présence se vérifie dans l'acte.
Deuxième avantage, fiscal : l'article 1383 du code général des impôts exonère les constructions nouvelles de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. Cette exonération n'a pas la même portée partout, et la nuance est décisive pour un prévisionnel. La commune peut, par délibération, limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable, mais elle ne peut pas la supprimer. Un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre peut, lui, la supprimer pour la part qui lui revient. Vérifiez donc la situation de la commune et celle de l'intercommunalité avant d'inscrire deux années pleines de taxe foncière nulle dans un plan de trésorerie.
Dans l'ancien, le vendeur particulier écarte presque systématiquement la garantie des vices cachés par une clause du compromis, valable sauf mauvaise foi de sa part. En contrepartie, les travaux confiés à des entreprises assurées relèvent de leur responsabilité décennale. Il faut aussi lire les comptes de la copropriété : le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, à laquelle s'ajoute, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, un minimum de 2,5 % du montant des travaux que ce plan prévoit.
En location nue, deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique de plein droit sous 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels et accorde un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà de ce seuil, ou sur option, c'est le régime réel : vous déduisez les charges effectives, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion et, surtout, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
C'est là que se creuse l'écart, et c'est ce qui fait l'intérêt d'un investissement locatif dans l'ancien avec travaux. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G vers une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce plafond doublé jusqu'au 31 décembre 2027.
Une limite à intégrer dès le montage : la fraction du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur le revenu global, elle ne se déduit que des revenus fonciers. Dans un dossier à fort levier bancaire, cette distinction change le résultat de l'année.
Dans le neuf, il n'y a rien à rénover, donc presque rien à déduire au-delà des charges courantes et des intérêts. Le déficit foncier y est structurellement hors de portée.
L'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, faisant passer les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. La réforme n'est pas uniforme. Le code de la sécurité sociale maintient le taux réduit pour une liste limitative de revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Les bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée non professionnelle, eux, basculent à 18,6 %.
Le point mérite d'être posé noir sur blanc, car il tempère un réflexe répandu. Le meublé conserve ses atouts : micro-BIC à 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes en location de longue durée, seuil applicable aux recettes encaissées en 2026, contre 77 700 € pour les recettes 2025. S'y ajoute, au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier. Mais l'écart de prélèvements sociaux joue désormais contre le meublé de 1,4 point, chaque année, sur la base imposable.
Second correctif, à la revente. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La mesure s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Autrement dit, une partie de l'avantage annuel de l'amortissement se reprend au moment de la vente : il s'apprécie sur toute la durée de détention, pas sur une seule année d'imposition. Les abattements pour durée de détention restent acquis : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
L'article 47 de la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, ouvre à la location nue un mécanisme d'amortissement jusque-là réservé au meublé. Au lieu d'une réduction d'impôt assise sur le prix, il autorise la déduction, chaque année, d'une quote-part du bien des revenus fonciers. Deux dispositions distinctes sont créées au 1 de l'article 31 du code général des impôts : l'une pour le logement neuf, l'autre pour le logement ancien réhabilité.
Les conditions structurantes sont communes. Le logement doit se situer dans un bâtiment d'habitation collectif et être loué nu à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans, la location devant débuter dans les douze mois qui suivent l'acquisition ou l'achèvement des travaux. Il n'y a pas de condition de zonage. Le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.
Le point que beaucoup de présentations escamotent, c'est la base de calcul. L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix. Le texte exclut la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux. Vous amortissez donc 80 % de cette assiette, et appliquer le taux au prix total surestime la déduction d'un quart.
Les taux dépendent ensuite de la nature du bien et du niveau de loyer pratiqué. Pour un logement neuf : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en location très sociale. Pour un logement ancien réhabilité : 3 % par an en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale, 4 % en location très sociale. Dans l'ancien, la réhabilitation doit être lourde : travaux concourant à la production d'un immeuble neuf, ou travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
Enfin le plafond, qui s'apprécie globalement et non bien par bien : la somme des déductions au titre de ces amortissements ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts tirés des logements concernés provient respectivement de la location sociale ou de la location très sociale.
En parallèle, le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 dans les communes éligibles, avec au moins 25 % de travaux dans le coût de l'opération et une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % selon un engagement de six, neuf ou douze ans.
Le calendrier de la loi Climat et Résilience reste le repère. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F ne le pourront plus à compter du 1er janvier 2028, les E à compter du 1er janvier 2034.
Un changement majeur est passé sous les radars. L'arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité a ramené ce coefficient de 2,3 à 1,9, pour l'aligner sur la valeur par défaut européenne, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2026. La consommation en énergie primaire affichée pour les logements chauffés à l'électricité baisse donc mécaniquement, et une partie d'entre eux change d'étiquette sans que le moindre travail ait été réalisé. Pour les DPE établis avant cette date, l'arrêté prévoit la délivrance gratuite d'une attestation recalculée, via la plateforme en ligne de l'Ademe.
La conséquence est très concrète pour un investissement immobilier dans l'ancien. Un bien mal classé n'est plus systématiquement une impasse, et certains logements réétiquetés se négocient encore sur la décote héritée de l'ancienne méthode. À l'inverse, un F acheté aujourd'hui reste sous l'échéance de 2028 : le calendrier des travaux devient une contrainte de trésorerie, pas seulement une question de confort. Le neuf, soumis à la réglementation environnementale RE2020, arrive avec une étiquette haute et sans échéance à surveiller. C'est un avantage réel, mais il est déjà payé dans le prix.
Dans le neuf, l'argent sort avant les loyers. L'échéancier légal de la vente en l'état futur d'achèvement plafonne les versements à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant exigible à la mise du logement à disposition de l'acquéreur. Pendant toute cette période, la banque débloque le prêt par tranches et vous payez des intérêts intercalaires sans percevoir un euro de loyer. Un retard de livraison prolonge cette phase à vide.
Dans l'ancien, l'arbitrage est inverse. Un bien déjà loué produit un revenu dès l'acte, mais vous héritez du bail en cours, de son loyer et de son locataire. Un bien à rénover impose un chantier, donc un délai et un risque d'exécution que vous portez : devis, coordination des corps de métier, réception, conformité. C'est précisément ce risque qui explique la décote à l'achat, et c'est sur ce poste que se joue la différence entre un dossier tenu et un dossier qui dérape.
Un mot sur le financement. Le montant des travaux peut être intégré au prêt principal, ce qui permet de financer la remise à niveau d'un logement ancien sans mobiliser d'épargne supplémentaire. C'est une discussion à mener avec la banque avant l'offre d'achat, pas après.
Aucune des deux options n'est supérieure dans l'absolu. Cinq critères permettent de décider honnêtement.
Vient ensuite le montage, qui compte au moins autant que le millésime du bâti. Notre périmètre est simple : vous identifiez le bien, vous le visitez, vous négociez et vous signez. Nous conseillons, nous analysons et nous coordonnons. Concrètement, nous chiffrons le scénario en location nue et le scénario en meublé sur votre situation fiscale réelle, nous fiabilisons le budget travaux et son calendrier, puis nous coordonnons les entreprises jusqu'à la réception du chantier. La recherche du locataire, la signature du bail et la gestion locative relèvent ensuite soit de vous-même, soit d'un professionnel titulaire de la carte de gestion immobilière que vous mandatez directement. Honoraires de 3 % du prix du bien, minimum 6 500 €.
Cela ne se tranche pas en général, mais dossier par dossier. Le rapport entre le loyer et le prix total dépend du prix négocié, des droits de mutation, du coût des travaux, de la cotisation au fonds de travaux de la copropriété et du risque de chantier que vous portez. Seul un calcul en rendement net, poste par poste, permet de comparer deux biens précis. Ce calcul doit intégrer le régime fiscal retenu, qui pèse souvent davantage sur le résultat après impôt que l'écart de prix affiché.
Parce que les deux ventes ne relèvent pas de la même fiscalité. Dans l'ancien, l'acquéreur acquitte des droits de mutation qui s'ajoutent au prix négocié : un droit départemental de 4,50 %, que l'article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter à 5,00 % pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028, une taxe communale additionnelle de 1,20 % et les frais d'assiette de l'État. Le taux applicable dépend du département et se contrôle dans le tableau des droits d'enregistrement publié par l'administration fiscale. Dans le neuf vendu par un professionnel, la vente relève de la TVA, déjà comprise dans le prix affiché. L'exonération prévue pour les primo-accédants ne s'applique qu'à une résidence principale, jamais à un achat locatif.
En pratique, non, ou très peu. Le déficit foncier naît des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, qui n'existent pas dans un logement livré neuf. Restent les charges courantes et les intérêts d'emprunt, ces derniers ne s'imputant pas sur le revenu global mais seulement sur les revenus fonciers. Le plafond de 10 700 €, porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027, s'adresse donc à l'ancien avec travaux.
Oui, sous conditions. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 vise des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, neufs ou anciens réhabilités. Dans l'ancien, il faut des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf, ou des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Le taux est de 3 % par an en location intermédiaire dans l'ancien réhabilité, contre 3,5 % dans le neuf, avec un engagement de location nue de neuf ans. Attention à la base : l'amortissement ne porte pas sur le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais, majoré le cas échéant des travaux.
Pas nécessairement, mais il faut acheter en connaissance de cause. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l'étiquette d'une partie des logements chauffés à l'électricité sans que le moindre travail ait été réalisé, et une attestation recalculée est délivrée gratuitement par l'Ademe pour les DPE antérieurs. Faites établir un diagnostic à jour avant de vous engager, et chiffrez les travaux avant l'offre.
Les deux questions sont liées mais distinctes. Depuis 2026, les revenus fonciers de la location nue restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, alors que les bénéfices de la location meublée non professionnelle sont passés à 18,6 %. À l'inverse, le meublé au réel amortit le bien et le mobilier, et son micro-BIC accepte jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. L'arbitrage se fait sur votre tranche d'imposition, votre horizon de revente et le marché locatif de la commune, pas sur l'âge du bâtiment.
En vente en l'état futur d'achèvement, aucun loyer n'est perçu pendant la construction, alors que les versements courent selon l'échéancier légal, 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et génèrent des intérêts intercalaires. Dans l'ancien, un bien déjà loué produit un revenu dès la signature, un bien à rénover à la fin du chantier. Ce décalage doit apparaître dans le plan de trésorerie, pas seulement dans le calcul de rendement.