Loi Denormandie : la réduction d’impôt de l’ancien à rénover, à jour 2026

La loi Denormandie reste, en 2026, le dispositif qui récompense l’achat d’un logement ancien suivi d’une rénovation lourde. Le principe tient en une ligne, mais l’éligibilité se joue sur trois détails : la commune, le mode de calcul des 25 % de travaux et le loyer plafond. Voici le dispositif tel qu’il s’applique, barèmes officiels 2026 à l’appui, avec le seuil des 25 % calculé dans le bon sens et un exemple chiffré mené de l’acquisition à la déclaration.

Ce que le dispositif Denormandie permet, et jusqu’à quand

La loi Denormandie transpose à l’ancien à rénover la logique de l’investissement locatif intermédiaire. Elle relève de l'article 199 novovicies du code général des impôts et ouvre une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement, selon que le propriétaire s’engage à louer six, neuf ou douze ans.

L’engagement initial porte sur six ou neuf ans, et la réduction correspondante s’impute par sixième ou par neuvième chaque année : elle n’est jamais encaissée en une fois. La prorogation de l’engagement permet d’atteindre douze ans. Pour un engagement initial de six ans, la première période triennale de prorogation ouvre droit à un complément de 6 % et la seconde à 3 %. Pour un engagement initial de neuf ans, l’unique prorogation triennale ouvre droit à 3 %. Dans les deux cas, l’avantage total atteint 21 % au bout de douze ans.

La base de calcul est doublement plafonnée : 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. En outre-mer, les taux sont plus élevés, 23 % pour un engagement de six ans et 29 % pour neuf ans.

Côté calendrier, le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. C’est donc la date d’acquisition qui commande, et non le moment où le bien a été repéré ou réservé.

Trois conditions cumulatives, dans cet ordre

Un dossier Denormandie ne tient que si trois conditions sont réunies. Elles se vérifient dans cet ordre, car chacune peut disqualifier l’opération avant même l’offre d’achat.

• La commune. Le logement doit se situer dans une commune où le besoin de réhabilitation de l’habitat est important : une ville labellisée Action cœur de ville, ou une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ce qui élargit fortement le périmètre. Les logements situés dans une copropriété en grave difficulté sont également visés.
• Les travaux. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et relever de catégories précises. C’est le point de chute le plus technique du dossier.
• L’engagement locatif. Le logement doit être loué nu, à titre d’habitation principale du locataire, pour six, neuf ou douze ans, dans le respect d’un plafond de loyer et d’un plafond de ressources. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

La vérification de l’adresse passe donc avant tout le reste : deux rues plus loin, la réponse peut changer.

Le seuil de 25 % de travaux : un calcul assis sur le coût total, pas sur le prix d’achat

La formulation officielle est piégeuse. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et non 25 % du prix d’achat. Or ce coût total comprend le prix d’acquisition, les frais afférents à l’acquisition et les travaux eux-mêmes.

Mathématiquement, la condition s’écrit : travaux divisés par (prix d’acquisition + frais + travaux) supérieurs ou égaux à 25 %. Ce qui revient à exiger un budget travaux au moins égal au tiers du reste de l’opération.

La doctrine fiscale donne elle-même l’illustration : pour une acquisition retenue à 120 000 € frais compris, il faut 40 000 € de travaux, puisque (120 000 + 40 000) × 25 % = 40 000. Un budget de 30 000 €, qui semble satisfaire la règle des 25 % lue sur le seul prix d’achat, ne pèse en réalité que 20 % du coût total. L’écart entre les deux lectures, 10 000 € de chantier, sépare un dossier éligible d’un dossier repris.

Deux délais encadrent ensuite l’opération. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Le logement doit être mis en location dans l’année qui suit l’achèvement. Un chantier qui glisse de quelques mois peut donc coûter l’intégralité de l’avantage fiscal, ce qui explique pourquoi le pilotage du planning pèse ici aussi lourd que le prix d’achat.

Quels travaux ouvrent droit à la réduction Denormandie

Toutes les rénovations ne se valent pas. Deux voies de performance sont ouvertes, et une seule suffit à remplir la condition de nature des travaux.

• Des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel, ou d’au moins 20 % en habitat collectif.
• La réalisation d’au moins deux catégories de travaux parmi cinq : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

La création de surface habitable nouvelle, par exemple par la transformation d’une surface annexe, figure également parmi les travaux retenus.

À cette condition de nature s’ajoute une condition de résultat souvent oubliée : la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

Dernier filtre, décisif en pratique : les travaux doivent avoir été facturés par une entreprise. Le chantier mené par le propriétaire lui-même, ou par un tiers qui n’est pas une entreprise, n’entre pas dans l’assiette, seuls les frais de pose facturés par une entreprise étant retenus. Un budget qui repose en partie sur l’auto-rénovation peut donc repasser sous le seuil des 25 % alors que le montant global paraissait suffisant.

Plafond de loyer Denormandie 2026 et calcul du loyer maximal

Le loyer n’est pas libre. Il obéit à un barème zoné, revalorisé chaque année. Pour 2026, en métropole et hors charges :

• Zone A bis : 19,71 € par m² et par mois
• Zone A : 14,64 €
• Zone B1 : 11,80 €
• Zones B2 et C : 10,26 €

Ces montants ne s’appliquent jamais tels quels. Ils se multiplient par un coefficient égal à 0,7 + 19 / S, où S désigne la surface retenue, le résultat étant arrondi au centième et plafonné à 1,2. Cette surface correspond à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement. Le coefficient relève donc le plafond applicable aux petites surfaces.

Concrètement, pour un logement dont la surface retenue est de 45 m² en zone B1 : le coefficient vaut 0,7 + 19 / 45, soit 1,12. Le loyer plafond mensuel s’établit à 11,80 × 1,12 × 45, soit 594,72 € hors charges.

Plafonds de ressources du locataire applicables en 2026

Le locataire doit lui aussi respecter un plafond, apprécié sur son revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la signature du bail : pour un bail conclu en 2026, ce sont les revenus de 2024 qui servent de référence. Voici les plafonds annuels applicables en métropole.

• Personne seule : 44 344 € en zones A bis et A, 36 144 € en zone B1, 32 530 € en zones B2 et C.
• Couple : 66 276 € en zones A bis et A, 48 268 € en zone B1, 43 439 € en zones B2 et C.
• Avec une personne à charge : 86 878 € en zone A bis, 79 666 € en zone A, 58 043 € en zone B1, 52 239 € en zones B2 et C.
• Avec deux personnes à charge : 103 727 € en zone A bis, 95 427 € en zone A, 70 073 € en zone B1, 63 066 € en zones B2 et C.
• Avec trois personnes à charge : 123 415 € en zone A bis, 112 968 € en zone A, 82 432 € en zone B1, 74 189 € en zones B2 et C.
• Avec quatre personnes à charge : 138 874 € en zone A bis, 127 122 € en zone A, 92 900 € en zone B1, 83 611 € en zones B2 et C.

Au-delà, chaque personne à charge supplémentaire ajoute 15 471 € en zone A bis, 14 164 € en zone A, 10 364 € en zone B1 et 9 325 € en zones B2 et C.

Le contrôle se fait à l’entrée dans les lieux, avis d’imposition à l’appui, car un locataire hors plafond fragilise l’avantage fiscal sur toute la durée de l’engagement. Le locataire ne doit pas non plus appartenir au foyer fiscal du bailleur, et le logement doit constituer son habitation principale.

Un exemple chiffré, de l’acquisition à la réduction d’impôt

Prenons un appartement dont la surface retenue est de 55 m², acquis 90 000 € dans une commune éligible de zone B2, avec 7 500 € de frais d’acquisition et 45 000 € de travaux de rénovation énergétique facturés par des entreprises.

• Test des 25 % : le coût total de l’opération ressort à 90 000 + 7 500 + 45 000 = 142 500 €. Les travaux en représentent 31,6 %. Le seuil est franchi, et il l’aurait été dès 32 500 € de travaux, soit le tiers de 97 500 €.
• Prix de revient retenu : 142 500 €. Il reste sous le plafond de 300 000 €, et le ratio de 2 591 € par m² reste très en deçà du plafond de 5 500 € par m².
• Engagement de neuf ans : la réduction s’élève à 18 % de 142 500 €, soit 25 650 € au total, imputés par neuvième, soit 2 850 € par an pendant neuf ans.
• Loyer plafond : coefficient de 0,7 + 19 / 55 = 1,05, soit 10,26 × 1,05 × 55, c’est-à-dire environ 592,50 € par mois hors charges.

Deux vérifications s’imposent avant de valider ce schéma. D’abord, la réduction s’impute sur l’impôt effectivement dû : lorsque la fraction annuelle excède l’impôt de l’année, le solde n’est ni reportable sur les années suivantes ni restituable. Un foyer dont l’impôt annuel est inférieur à 2 850 € n’utilise donc pas tout son avantage. Ensuite, la réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an, aux côtés de l’emploi d’un salarié à domicile ou des frais de garde d’enfants. Ce plafond est porté à 18 000 € en présence d’investissements outre-mer ou de souscriptions Sofica.

Denormandie ou déficit foncier : arbitrer avant de signer

Dans l’ancien avec travaux, deux régimes se disputent le même chantier, et le choix se fait au montage, pas à la déclaration.

• Le Denormandie transforme les travaux en réduction d’impôt. Il suppose une commune éligible, 25 % de travaux, un plafond de loyer et un plafond de ressources, et il entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an.
• Le déficit foncier déduit les travaux du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 et rénovation achevée au plus tard le 31 décembre 2027. Il ne suppose aucune commune éligible, et la fraction non imputée se reporte six ans sur le revenu global et dix ans sur les revenus fonciers.

Deux paramètres tranchent en pratique. D’abord la nature de l’avantage : le Denormandie retranche un montant de l’impôt lui-même, tandis que le déficit foncier retranche une somme du revenu imposable, avec un effet d’autant plus fort que la tranche marginale d’imposition est élevée. Ensuite la capacité à absorber l’avantage : la fraction annuelle de réduction Denormandie qui excède l’impôt dû est définitivement perdue, là où le déficit foncier non imputé se reporte pendant plusieurs années.

La comparaison se fait donc en amont, devis du chantier, zonage de la commune et tranche d’imposition en main. Les paramètres propres à chaque régime sont détaillés sur nos pages dédiées au déficit foncier et à l’optimisation fiscale immobilière.

Points de vigilance, déclaration et périmètre de notre accompagnement

Le Denormandie est un engagement de six à douze ans adossé à un chantier. Les risques ne sont pas fiscaux au départ, ils le deviennent à l’arrivée.

• La reprise de l’avantage. Le non-respect de l’engagement de location avant son terme, par revente, interruption de la location ou changement d’usage, remet en cause la réduction déjà obtenue.
• L’absence de report. La fraction de réduction qui excède l’impôt dû au titre d’une année ne s’impute pas sur les années suivantes et n’est pas restituée. Le dimensionnement de l’opération se cale donc sur l’impôt réellement payé.
• Le nombre d’opérations. La réduction ne peut être calculée que sur deux logements au maximum par an, investissements Pinel et Denormandie confondus.
• Le calendrier énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les classés F ne le pourront plus en 2028 et les classés E en 2034. Viser une étiquette confortable après travaux sécurise la durée de l’engagement.

Côté déclaration, la réduction se reporte chaque année sur la déclaration annexe des réductions et crédits d’impôt (2042 RICI), le montant de l’investissement n’étant porté que l’année de la première demande.

Cette page est un document d’information générale, à jour des barèmes 2026. Elle ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement et ne remplace pas l’examen de votre situation personnelle.

Un dossier Denormandie se joue avant la signature : éligibilité de la commune, chiffrage du chantier au regard du seuil des 25 %, calcul du loyer plafond, conditions de ressources, tenue des deux délais. C’est le périmètre de notre accompagnement à l’investissement locatif, facturé 3 % du prix du bien avec un minimum de 6 500 €, partout en France : nous analysons votre situation, nous chiffrons les scénarios et nous vous remettons les éléments de décision.

Ce que nous ne faisons pas, faute de carte professionnelle : nous ne recherchons pas, ne sélectionnons pas et ne négocions pas de bien pour votre compte. L’identification, la visite, la négociation et la signature restent les vôtres, avec votre notaire et, si vous le souhaitez, un titulaire de la carte T. Nous ne sélectionnons pas non plus votre locataire, nous ne rédigeons pas le bail et nous n’encaissons aucun loyer pour votre compte : ces actes relèvent d’un professionnel titulaire de la carte G, que vous mandatez directement. Notre seconde offre, la conciergerie de meublés à Annecy, à Toulouse et à Perpignan, facturée 20 % du chiffre d’affaires, relève d’un autre métier et d’un autre contrat.