Combien coûte un investissement locatif clé en main ?

Sur le marché, un accompagnement clé en main coûte généralement 5 à 10 % du montant du projet (soit 7 500 à 15 000 € pour un bien à 150 000 €). Chez Clé en Main : 3 % du prix du bien, minimum 6 500 €, dont 30 % d'acompte au démarrage et le solde au succès à la signature notaire, avec Garantie Prix Ferme (budget travaux définitif) et Garantie Loyers Impayés incluses.

Le prix, sans détour : 3 % du prix du bien, minimum 6 500 €

Un accompagnement clé en main coûte ici 3 % du prix du bien, avec un minimum de facturation de 6 500 €. L’assiette est le prix du bien, et non le coût de l’opération : ni les frais de notaire, ni les droits de mutation, ni le budget travaux, ni le mobilier n’entrent dans le calcul. Le détail de l’assiette figure au contrat de mission, que nous vous remettons avant tout versement. Le chantier que vous engagez ne fait donc jamais monter notre facture, à la différence des grilles assises sur le coût total du projet. Nous ne prélevons aucune commission sur la remise obtenue à l’achat, et aucun frais de dossier ne s’ajoute aux honoraires.

Le règlement se fait en deux temps. Un acompte de 1 950 €, soit 30 % du minimum de facturation, est versé au démarrage de la mission, quel que soit le prix du bien visé ; il s’impute intégralement sur les honoraires et ne constitue pas un supplément de prix. Le solde est dû au succès, à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le contrat emploie le mot acompte, et non arrhes : l’article L.214-1 du Code de la consommation présume les arrhes à défaut de stipulation contraire, et les deux qualifications n’emportent pas les mêmes conséquences.

Le point de bascule entre le forfait et le pourcentage se calcule en une division : 6 500 € divisés par 3 % donnent environ 216 700 €, seuil arrondi à 217 000 € dans nos documents. En dessous, vous payez 6 500 €. Au-dessus, vous payez 3 % du prix réel, soit 7 500 € pour un bien à 250 000 € et 9 600 € pour un immeuble à 320 000 €.

Un bien à 150 000 € : pourquoi la facture est de 6 500 €, et non de 4 500 €

Sur un bien à 150 000 €, 3 % représentent 4 500 €. Ce montant étant inférieur au minimum de 6 500 €, c’est le minimum qui s’applique : la facture est de 6 500 €. Le pourcentage et le forfait ne se cumulent jamais, le plus élevé des deux l’emporte. Rapportés au prix du bien, ces 6 500 € pèsent 4,33 % : c’est ce chiffre-là qu’il faut comparer d’un prestataire à l’autre, pas les 3 % de la plaquette.

L’échéancier de cet exemple tient en deux lignes : 1 950 € d’acompte au démarrage, puis 4 550 € de solde à la signature chez le notaire. Si le bien finalement acquis se signe à 130 000 €, les honoraires restent de 6 500 €. S’il ressort à 250 000 €, ils passent à 7 500 €, car les 3 % s’appliquent au prix réellement payé. C’est le prix réellement payé qui fait foi, jamais une grille figée à l’avance.

Cette mécanique du plancher vaut pour tout le marché, avec un seuil propre à chaque acteur : en dessous, le taux affiché devient décoratif et seul le minimum compte. C’est exactement le segment des premiers investissements et des petites surfaces à fort rendement en région, celui où les écarts de facture sont les plus larges.

Ce que couvrent les honoraires, ce qui reste à votre charge

Les honoraires couvrent la mission entière, de la stratégie au premier loyer : cadrage de votre situation et de votre capacité d’emprunt, analyse du marché y compris hors des annonces publiques, analyse chiffrée croisée avec les prix de vente réellement signés, préparation du dossier bancaire avec des courtiers partenaires, cadrage du régime fiscal avec un expert-comptable, pilotage des travaux sous Garantie Prix Ferme, ameublement et mise en location avec Garantie Loyers Impayés.

En nombre, la mission comprend dix propositions de biens entièrement travaillées, avec analyse, chiffrage des stratégies et fiche détaillée, ainsi que cinq visites assorties d’un compte rendu. Au-delà, deux extensions s’achètent depuis votre espace client et ne s’adressent qu’à une mission déjà engagée : cinq propositions supplémentaires pour 490 € et trois visites supplémentaires pour 290 €, montants nets de taxe.

Ne sont pas compris les montants qui reviennent à des tiers et que vous réglez directement : le prix du bien, les frais et honoraires de notaire, les droits de mutation, les honoraires de courtage, les diagnostics, le coût des travaux, le mobilier, les assurances et les frais bancaires. La gestion locative courante, après livraison, est également distincte : nous vous mettons en relation avec un gestionnaire titulaire de la carte G, dont les honoraires se situent le plus souvent entre 5 et 8 % des loyers encaissés. Nous n’encaissons pour votre compte ni loyer, ni dépôt de garantie, ni aucun autre fonds.

Une opération se gagne d’abord à l’achat

L’essentiel du travail se joue avant la signature : trouver le bien au bon prix, sur les prix de vente réellement constatés et non sur les prix affichés. Un bien payé trop cher ne se rattrape ni par un chantier bien mené, ni par un régime fiscal habile.

C’est aussi pourquoi le budget travaux n’entre pas dans l’assiette de nos honoraires : ils n’augmentent pas quand ce budget augmente, et nous n’avons donc aucun intérêt à ce qu’il gonfle. La Garantie Prix Ferme fige d’ailleurs ce budget avant l’achat, les aléas de chantier restant à notre charge.

3 % du prix, face aux 5 à 10 % pratiqués sur le marché

Sur le marché français, un accompagnement clé en main se facture généralement entre 5 et 10 %, selon les acteurs sur le prix du bien, sur le montant frais d’agence inclus ou sur le coût total du projet. Ramenés au seul prix d’un bien à 150 000 €, ces taux représentent déjà 7 500 à 15 000 € — davantage encore lorsqu’ils portent sur le coût total, travaux et meubles compris. Ces taux ne sont pourtant pas comparables entre eux : les uns portent sur le prix net vendeur, d’autres sur le montant frais d’agence inclus, d’autres encore sur le coût total du projet, travaux et meubles compris. Un taux de 7,2 % appliqué au coût total peut coûter plus cher qu’un taux de 8 % appliqué au seul prix du bien. Avant toute comparaison, demandez donc sur quel montant exact le pourcentage s’applique.

Le second angle mort est le plancher : les forfaits minimums relevés sur les grilles publiques vont de 6 500 € à près de 17 000 €, et sur un studio à 90 000 € un minimum de 6 500 € pèse déjà 7,2 % du prix d’achat. La comparaison avec un chasseur immobilier obéit à la même logique, mais sur un périmètre plus court : ses honoraires tournent souvent autour de 2 à 3 % du prix, avec un plancher fréquent de 6 000 à 8 000 € en zone tendue, et sa mission s’arrête à la signature. Les travaux, l’ameublement, le régime fiscal et la mise en location restent alors entièrement à faire.

Quand vous payez, et ce qui se passe si rien n’aboutit

Le solde des honoraires est dû au succès, c’est-à-dire uniquement en cas d’acquisition effective, à la signature de l’acte authentique. Seul l’acompte de 30 %, versé au démarrage de la mission, précède cette échéance : il rémunère le lancement effectif du travail et s’impute intégralement sur le total, sans s’y ajouter. La durée de la mission et le sort de l’acompte si aucun bien correspondant à vos critères n’est acquis se fixent dans le contrat de mission, que nous vous remettons et signons avant tout versement. Demandez-le nous : c’est le premier document à lire, avant même la grille tarifaire.

Il s’agit d’une prestation de services : si vous contractez comme consommateur, ou comme professionnel visé à l’article L.221-3 du Code de la consommation, le droit de rétractation de quatorze jours s’applique pleinement à un contrat conclu à distance ou hors établissement, sans motif à donner ni frais autres que ceux prévus par la loi. Une mission portée par une société qui ne relève pas de cet article n’ouvre pas ce droit : le point se cadre avant la signature. Si vous demandez expressément que la mission démarre avant la fin de ce délai, seul un montant proportionné au travail déjà accompli peut vous être réclamé en cas de rétractation.

Ce qui est garanti l’est contractuellement, et ce qui ne l’est pas est dit comme tel. La Garantie Prix Ferme fige le budget travaux validé avant l’achat, les aléas de chantier restant à notre charge. La Garantie Loyers Impayés sécurise vos revenus selon les conditions du contrat souscrit. Aucun rendement, en revanche, n’est garanti : nous visons un rendement net de l’ordre de 7 à 10 % selon la ville, la stratégie et votre fiscalité, chiffré projet par projet. C’est un objectif de travail, jamais une promesse.