Au 1er janvier 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants. Elle frappe les logements non meublés inoccupés, à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année puis 34 % ensuite en zone tendue. Deux points sont largement absents des articles publiés à ce jour, alors qu'ils décident du sort d'un investisseur : les années de vacance antérieures à 2027 comptent dans le décompte, et les communes situées hors zone tendue doivent délibérer avant le 30 septembre 2026 pour appliquer la taxe dès 2027. Cette page explique le mécanisme, ce qui protège un logement en travaux, et ce qu'il faut documenter dès maintenant.
Jusqu'ici, deux taxes coexistaient : la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable de plein droit dans les communes en zone tendue et perçue au profit de l'Agence nationale de l'habitat, et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les autres communes pouvaient instaurer sur délibération. Ce double régime disparaît. La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts, s'applique aux impositions établies au titre de 2027. Elle est recouvrée par la direction générale des finances publiques, mais son produit revient désormais aux communes et aux intercommunalités, l'État ne conservant qu'un prélèvement pour frais de gestion. Ce basculement du bénéficiaire est ce qui rend le sujet concret : une commune qui vote la taxe encaisse elle-même le produit, ce qui change nettement l'incitation à la mettre en place.
Le régime se lit sur deux colonnes. En zone tendue, environ 3 700 communes, la taxe s'applique automatiquement dès qu'un logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Hors zone tendue, elle n'existe que si la commune la vote, et le seuil passe à deux ans de vacance. L'assiette n'est pas le loyer que vous espériez percevoir, mais la valeur locative cadastrale du logement, la même base que celle de la taxe foncière, qui est en général très inférieure au loyer de marché. C'est ce qui explique que le montant réel soit souvent plus modéré que ne le laissent croire les taux affichés, sans être négligeable.
| Commune en zone tendue | Commune hors zone tendue | |
|---|---|---|
| Application | De plein droit, sans délibération | Uniquement sur délibération de la commune |
| Durée de vacance déclenchante | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier |
| Taux année 1 | 17 % de la valeur locative cadastrale | Taux libre fixé par la commune |
| Taux année 2 et suivantes | 34 % de la valeur locative cadastrale | Taux libre fixé par la commune |
| Plafond après délibération | Jusqu'à 30 % (année 1) et 60 % (années suivantes) | 50 % maximum |
| Décision à prendre avant | Délibération de majoration en cours d'année | 30 septembre 2026 pour une application en 2027 |
C'est l'échéance la plus concrète de tout le dispositif, et elle tombe dans deux mois. Une commune située hors zone tendue qui souhaite appliquer la TVLH dès 2027 doit avoir délibéré au plus tard le 30 septembre 2026. Autrement dit, la carte des communes concernées se dessine cet automne, et elle ne sera pleinement lisible qu'une fois les conseils municipaux passés. Pour un investisseur, cela signifie deux choses. D'abord, une ville moyenne aujourd'hui non concernée peut le devenir avant même votre acte notarié. Ensuite, l'information est publique : les délibérations des conseils municipaux sont consultables, et c'est le bon réflexe à avoir sur une commune où vous envisagez un achat avec un chantier long.
La TVLH vise les locaux d'habitation non meublés laissés vacants. Un logement meublé qui reste inoccupé n'est pas « vacant » au sens de cette taxe : il relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, avec sa propre logique et, dans de nombreuses communes en zone tendue, sa propre majoration pouvant atteindre 60 %. Cette distinction mérite d'être comprise, mais elle ne constitue pas une astuce : meubler un logement pour sortir du champ de la TVLH revient le plus souvent à entrer dans celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pour un montant comparable, voire supérieur. Le raisonnement utile n'est pas de choisir sa taxe, c'est de raccourcir la durée pendant laquelle le logement ne produit rien.
C'est la situation typique de nos dossiers. Vous achetez un bien à rénover, le chantier dure quatre à huit mois, et le logement reste donc inoccupé une partie de l'année. Cette vacance est-elle taxée ? Le principe est clair : une vacance indépendante de la volonté du propriétaire n'est pas taxable. Cela couvre les travaux lourds, les successions en cours, ainsi qu'une mise en location ou en vente restée infructueuse malgré des démarches réelles. Sur le terrain des travaux, le Conseil constitutionnel a jugé, dans ses décisions relatives à la taxe sur les logements vacants, que ne doivent pas être taxés les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. L'administration a de longue date retenu, pour apprécier ce caractère important, un ordre de grandeur d'environ 25 % de la valeur vénale du logement. Point de vigilance à assumer : ce seuil est issu de la doctrine applicable à l'ancienne taxe, et la doctrine propre à la TVLH n'est pas encore publiée à la date de cet article.
L'exonération ne se déclenche pas automatiquement : elle se démontre, généralement après réception d'un avis d'imposition. Un dossier constitué au fil de l'eau se défend en quelques minutes, un dossier reconstitué deux ans plus tard se défend mal. La règle est donc simple : chaque mois de vacance doit correspondre à une pièce datée dans votre dossier. C'est exactement ce que produit un chantier piloté, où devis, ordres de service, factures et comptes rendus s'empilent naturellement.
| Situation | Pièces à conserver | Ce qu'elles prouvent |
|---|---|---|
| Logement en travaux | Devis signés, factures, ordres de service, photos datées, permis ou déclaration préalable | L'ampleur des travaux et l'impossibilité d'habiter le logement pendant le chantier |
| Mise en location infructueuse | Annonces publiées et horodatées, mandat de gestion, échanges avec les candidats, historique des visites | La recherche active d'un locataire à un loyer cohérent avec le marché |
| Mise en vente infructueuse | Annonces datées, comptes rendus de visites, offres reçues et refusées | La commercialisation réelle du bien |
| Occupation ponctuelle | Baux courts, quittances, justificatifs d'occupation | Une occupation de plus de 90 jours consécutifs, qui fait sortir du champ |
Prenons un T2 en ville moyenne dont la valeur locative cadastrale s'établit à 3 200 € par an, un ordre de grandeur courant pour ce type de bien. En zone tendue, une première année de vacance taxable représenterait 17 % de cette base, soit environ 544 €, et une deuxième année 34 %, soit environ 1 088 €. Si la commune a voté une majoration portant le taux à 60 % en régime établi, la note approche 1 920 € par an. Rapporté à un loyer annuel de 7 200 €, l'ordre de grandeur reste inférieur à un trimestre de loyer, mais il s'ajoute à une année déjà sans revenu, avec les mensualités de crédit, la taxe foncière et les charges qui continuent de courir. Ce chiffrage est illustratif : la valeur locative cadastrale de votre bien figure sur votre avis de taxe foncière et se vérifie au cas par cas.
La TVLH ne fait que rendre visible et chiffrable ce qui coûtait déjà cher sans apparaître sur une ligne. Un logement vide, c'est un crédit qui court, une taxe foncière due, des charges de copropriété appelées, et désormais une taxe supplémentaire dans un nombre croissant de communes. Sur un projet avec rénovation, le poste qui pèse le plus n'est jamais la taxe, c'est la durée du chantier et le délai de relocation. Trois mois de retard sur un chantier représentent, pour un loyer de 600 €, 1 800 € de revenus perdus, avant même de parler de fiscalité. C'est pourquoi nous raisonnons en date de mise en location, et non en date de livraison : un logement livré mais non loué reste un logement qui coûte.
Cette taxe s'intègre à notre méthode sur trois points précis. Un, au sourcing : nous vérifions le statut de la commune, zone tendue ou non, et l'existence d'une délibération, avant de valider un bien dont le chantier sera long. Deux, au pilotage : le planning de travaux est calé pour raccourcir la période sans revenu, notre Garantie Prix Ferme sécurisant le budget validé, et la constitution du dossier justificatif se fait au fil du chantier plutôt qu'après coup. Trois, au calcul : nos projections intègrent la période de vacance travaux avec ses coûts réels, plutôt qu'un rendement calculé comme si le loyer tombait dès la signature. L'objectif de rentabilité nette que nous visons, généralement 7 à 10 % selon le bien et la ville, reste un objectif étudié dossier par dossier, jamais une promesse. Nos honoraires, 3 % du prix du bien avec un minimum de 6 500 €, ne sont dus qu'à la signature chez le notaire, et vous restez seul décideur et signataire à chaque étape.
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation est une taxe unique créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts. Applicable aux impositions établies au titre de 2027, elle remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants, et son produit revient aux communes.
Un an de vacance au 1er janvier de l'année d'imposition dans les communes en zone tendue, où la taxe s'applique de plein droit. Deux ans dans les autres communes, et uniquement si la commune a délibéré pour instaurer la taxe. Les périodes de vacance antérieures à 2027 sont prises en compte dans ce décompte.
En zone tendue, 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % les années suivantes. Ces taux peuvent être portés jusqu'à 30 % et 60 % sur délibération de la commune. Hors zone tendue, la commune fixe librement le taux dans la limite de 50 %. L'assiette est la valeur locative cadastrale, pas le loyer de marché.
Une vacance indépendante de la volonté du propriétaire n'est pas taxable, ce qui couvre les chantiers lourds rendant le logement inhabitable. Le Conseil constitutionnel a jugé que les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants ne doivent pas être taxés, l'administration retenant traditionnellement un ordre de grandeur de 25 % de la valeur vénale. L'exonération se démontre par pièces : devis, factures, photos datées, autorisations d'urbanisme.
Automatiquement si elle est classée en zone tendue. Sinon, uniquement si son conseil municipal délibère au plus tard le 30 septembre 2026 pour une application dès 2027. Les délibérations des conseils municipaux étant publiques, c'est un point à vérifier avant d'acheter un bien dont la rénovation sera longue.
Non. La TVLH vise les locaux d'habitation non meublés. Un logement meublé inoccupé relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, elle-même majorable jusqu'à 60 % dans de nombreuses communes en zone tendue. Meubler un logement vide pour éviter la TVLH revient donc généralement à changer de taxe, pas à en sortir.
En apportant la preuve que la vacance ne dépend pas de votre volonté, ou que le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs. La réclamation s'adresse à l'administration fiscale dans les délais indiqués sur l'avis, accompagnée des pièces justificatives datées. D'où l'importance de constituer le dossier au fil de l'eau plutôt qu'à réception de l'avis.
Elle ne le remet pas en cause, mais elle renforce le poids du calendrier. Sur un projet avec rénovation, le coût dominant reste la durée pendant laquelle le bien ne produit pas de loyer, la taxe venant s'y ajouter. Notre pilotage vise à raccourcir cette période et à documenter la vacance travaux, pour que la fiscalité locale reste un paramètre maîtrisé et non une surprise.