Votre projet locatif tient-il debout ?
Quelques questions pour cerner votre projet (budget, objectif, fiscalité) et vous orienter vers les secteurs et stratégies les plus pertinents, sans engagement.
Ce que l’estimateur calcule, et ce qu’il vous demande
L’estimateur rend quatre chiffres : le rendement brut, le rendement net de charges, la mensualité de crédit et le cash-flow mensuel. Vous réglez librement les curseurs, puis indiquez votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail pour recevoir ces chiffres uniquement par e-mail. Le récapitulatif détaille aussi le budget de l’opération : prix, frais d’acquisition, travaux, coût total, apport et capital emprunté. Aucun compte n’est nécessaire.
Quatre montants suffisent : le prix du bien, le budget travaux, votre apport personnel et le loyer mensuel attendu. Un cinquième champ, la ville visée, n’entre pas dans le calcul : il préremplit les autres outils du site et, si vous envoyez le formulaire, il accompagne votre demande. Le formulaire d’identité permet de demander le résultat et son détail ligne par ligne, envoyés uniquement par e-mail.
Les valeurs proposées par défaut, et pourquoi les remplacer
Le prix du bien s’entend seul, hors frais de notaire et hors travaux. Le budget travaux couvre la rénovation, la mise aux normes et l’ameublement. Les deux lignes restent séparées parce que les frais d’acquisition portent sur le prix et jamais sur les travaux.
L’apport personnel est proposé à 10 % du prix, arrondi au millier : de quoi couvrir les frais de notaire dans l’ancien, ce que la plupart des banques attendent. C’est l’hypothèse qui pèse le plus lourd sur le résultat, donc celle qu’il faut remplacer par la vôtre. L’outil calcule sa part dans le coût total.
Le loyer mensuel attendu est amorcé à 7 % de rendement brut, arrondi à la dizaine. Ce n’est pas une donnée de marché : tant que vous ne l’avez pas remplacé par le loyer réellement pratiqué dans le secteur, hors charges, le rendement brut calculé ne fait que vous renvoyer cette amorce de saisie.
Les hypothèses du calcul, écrites et déplaçables
Un chiffre sans ses hypothèses ne survit pas au premier rendez-vous bancaire. Les quatre hypothèses de l’estimateur sont donc visibles et modifiables avant de demander votre résultat par e-mail : le taux du crédit, la durée, la provision de charges et de vacance, les frais d’acquisition.
Le taux est fixé par défaut à 3,5 %, taux nominal hors assurance emprunteur, réglable de 0,5 % à 6 %. La durée par défaut est de 20 ans, avec 15 et 25 ans proposés. La mensualité vient de la formule d’annuité d’un prêt amortissable à taux fixe, appliquée au capital réellement emprunté, c’est-à-dire au coût total diminué de votre apport.
La provision de charges et de vacance vaut 30 % des loyers, réglable de 15 % à 40 % : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien courant et vacance locative. Les frais d’acquisition valent 8 % du prix dans l’ancien, ou 2,5 % dans le neuf et en vente en l’état futur d’achèvement.
Rendement brut, rendement net, cash-flow : trois définitions
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au seul prix du bien. C’est la définition des annonces, celle que vous comparez ailleurs : elle ignore volontairement les frais de notaire et les travaux.
Le rendement net de charges retire d’abord la provision de charges des loyers, puis rapporte le résultat au coût total de l’opération, frais d’acquisition et travaux compris. Il est donc toujours inférieur au brut, et le récapitulatif reçu par e-mail présente les deux. Le crédit n’entre pas dans un rendement : c’est un mode de financement, pas une charge d’exploitation.
Le cash-flow mensuel est ce qui reste, ou ce qu’il faut ajouter, une fois la provision de charges retirée et la mensualité payée, avant impôt. Négatif, il ne dit pas que le projet est mauvais : il chiffre l’effort d’épargne mensuel de l’opération.
Cash-flow négatif : les leviers, chiffrés sur vos montants
Quand le cash-flow ressort négatif, l’estimateur calcule les points d’équilibre plutôt que d’adoucir le chiffre. L’apport d’équilibre est le montant à partir duquel les loyers nets de charges couvrent la mensualité, avec l’écart qui reste par rapport à l’apport que vous avez saisi.
Le loyer d’équilibre est le loyer mensuel qui produit le même résultat à apport constant ; la colocation et la location meublée sont les deux façons habituelles d’aller le chercher, quand la ville et le règlement de copropriété le permettent. La durée est le troisième levier : tant que votre durée n’est pas déjà de 25 ans, l’outil recalcule la mensualité et le cash-flow sur cette durée, pour les comparer aux vôtres.
Le quatrième levier est le prix, le plus direct et le moins utilisé : chaque tranche obtenue à l’achat réduit à la fois les frais d’acquisition, le capital emprunté et la mensualité.
Ce que le calcul ne contient pas, et ce que deviennent vos données
Plusieurs postes restent hors du calcul, dont les frais de dossier et de garantie de votre banque. L’assurance emprunteur, souvent de 0,10 % à 0,35 % du capital par an, n’est pas intégrée à la mensualité. L’impôt sur les loyers dépend de votre régime et de votre tranche marginale. La revalorisation éventuelle du bien est également absente.
Le résultat est une estimation indicative : ni une offre, ni une promesse de rendement, ni une promesse de taux d’occupation. Tant que vous n’envoyez aucun formulaire, vos montants ne quittent pas votre navigateur : ils sont enregistrés dans une fiche projet locale qui préremplit les autres outils, effaçable en vidant le stockage local de votre navigateur.
Pour recevoir le résultat et l’analyse détaillée uniquement par e-mail, votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail sont obligatoires ; la ville et le téléphone restent facultatifs. Une case distincte et facultative permet de recevoir quatre e-mails de conseils adaptés à votre projet, avec désinscription possible à tout moment. Un numéro ne déclenche aucun appel commercial sans votre accord, recueilli par une case distincte décochée par défaut, valable douze mois et révocable à tout moment. Vos données financières nominatives ne partent pas dans l’outil de mesure d’audience. Nous ne vendons ni ne louons aucune donnée, et les prospects non clients sont conservés trois ans à compter du dernier contact. Responsable du traitement : la société IMMOBILIER SOLUTIONS, jointe à contact@immobilier.solutions.
| Hypothèse | Valeur par défaut | Ce que vous pouvez régler |
|---|---|---|
| Apport personnel | 10 % du prix, arrondi au millier | Libre, de 0 € au coût total de l’opération |
| Loyer mensuel attendu | Amorce à 7 % de rendement brut, arrondie à la dizaine | Libre, à remplacer par le loyer réel du secteur |
| Taux du crédit | 3,5 %, taux nominal hors assurance emprunteur | De 0,5 % à 6 % |
| Durée du crédit | 20 ans | 15, 20 ou 25 ans |
| Charges et vacance | 30 % des loyers | De 15 % à 40 % |
| Frais d’acquisition | 8 % du prix dans l’ancien | 2,5 % dans le neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement |
Questions fréquentes
L’estimateur est-il gratuit et faut-il laisser son email ?
Oui, l’estimateur est gratuit et aucun compte n’est nécessaire. Vous saisissez librement le prix, les travaux, l’apport et le loyer attendu, puis votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail pour recevoir le résultat uniquement par e-mail. La page confirme l’envoi et vous invite à consulter votre messagerie, y compris les indésirables. Les quatre e-mails de conseils supplémentaires sont facultatifs et soumis à un accord séparé.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du bien. Le rendement net de charges retire d’abord une provision de charges des loyers, ici 30 % par défaut, puis rapporte le résultat au coût total de l’opération, frais d’acquisition et travaux compris. Le crédit n’entre dans aucun de ces deux ratios : il apparaît dans le cash-flow.
Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le brut rapporte le loyer annuel au seul prix du bien ; le net retire les charges puis rapporte au coût total, frais de notaire et travaux compris. L’écart vient donc de deux mouvements à la fois : les charges retranchées en haut de la fraction, les frais et les travaux ajoutés en bas. C’est pourquoi le net est toujours inférieur au brut.
Un cash-flow négatif veut-il dire que le projet est mauvais ?
Non. Un cash-flow négatif chiffre l’effort d’épargne mensuel de l’opération, avant impôt, une fois la provision de charges retirée et la mensualité payée. Beaucoup de projets démarrent là. L’estimateur calcule alors l’apport d’équilibre et le loyer d’équilibre, puis recalcule la mensualité sur 25 ans, pour que vous voyiez ce que chaque levier change réellement.
Quel apport faut-il prévoir pour un investissement locatif ?
L’estimateur propose 10 % du prix par défaut : l’ordre de grandeur qui couvre les frais de notaire dans l’ancien, ce que la plupart des banques attendent. Ce n’est pas une règle. L’outil calcule l’apport d’équilibre propre à votre opération, c’est-à-dire le montant à partir duquel les loyers nets de charges couvrent la mensualité.
Que faites-vous des chiffres que je saisis ?
Tant qu’aucun formulaire n’est envoyé, ils restent dans votre navigateur, dans une fiche projet locale que vous pouvez effacer. Si vous envoyez le formulaire, ils servent à vous transmettre votre résultat et son analyse par e-mail. Les quatre e-mails de conseils adaptés à votre projet nécessitent un accord distinct et facultatif. Vos données financières nominatives ne partent pas dans l’outil de mesure d’audience, rien n’est vendu ni loué, et les prospects non clients sont conservés trois ans.