Simulateur d’impôt foncier : le comparateur de régimes fiscaux 2026

Comparez la location nue, le LMNP au réel et la SCI à l'IS sur vos propres chiffres, et voyez ce qu'il vous reste après impôt selon le régime retenu. Estimation indicative et simplifiée, qui ne vaut pas conseil fiscal.

Ce que le simulateur calcule, et à partir de quoi

Le simulateur estime l’impôt annuel dû sur vos loyers dans quatre régimes et l’écart entre le régime le moins imposé et la location nue, puis vous les envoie par e-mail à votre demande. Quatre données suffisent : les loyers annuels bruts, réglables de 3 000 à 60 000 euros par pas de 600 euros ; la valeur du ou des biens, de 50 000 à 1 000 000 euros par pas de 10 000 euros ; votre tranche marginale d’imposition, au choix 11, 30, 41 ou 45 % ; et le nombre de biens détenus, exprimé en trois paliers, un bien, deux à trois, quatre et plus.

Les quatre régimes comparés sont la location nue (au micro-foncier ou au réel selon vos chiffres), le meublé au micro-BIC, le LMNP au régime réel et la SCI à l’impôt sur les sociétés avec bénéfice distribué. Chaque résultat est présenté dans le récapitulatif envoyé par e-mail, en euros d’impôt annuel, prélèvements sociaux compris, avec les explications du calcul. Tant que rien n’est connu de vous, les curseurs partent de 14 400 euros de loyers et de 200 000 euros de valeur, avec une tranche à 30 %.

Vous réglez librement les paramètres, puis indiquez votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail pour recevoir gratuitement le résultat uniquement par e-mail. Aucun compte n’est créé. Une précision utile sur le fonctionnement : le nombre de biens détenus n’entre pas dans le calcul de l’impôt, il sert uniquement à nuancer la recommandation du récapitulatif. Détenir un seul bien ou six ne modifie pas les montants, mais change ce que le simulateur vous conseille d’aller vérifier.

Location nue : micro-foncier jusqu’à 15 000 euros, réel au-delà

En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts et reste ouvert jusqu’à 15 000 euros de recettes brutes annuelles, plafond fixé par l’article 32 du code général des impôts. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique de plein droit : l’abattement disparaît et vous déduisez vos charges pour leur montant réel.

Le simulateur retient le micro-foncier à deux conditions cumulatives : que le plafond ne soit pas dépassé, et que la base au micro soit effectivement inférieure à la base au réel. Sinon il bascule sur le réel, et le libellé du régime dans le récapitulatif le précise. La base retenue est ensuite taxée à votre tranche marginale augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, taux des revenus fonciers, qui n’ont pas été touchés par la hausse de CSG de 2026.

Le point de bascule est simple à lire dans le modèle : avec des charges posées à 25 % des loyers, l’abattement de 30 % déduit davantage que les charges réelles. Tant que le micro-foncier est ouvert, il l’emporte donc mécaniquement. Passé 15 000 euros de loyers bruts, il n’y a plus de choix à faire, et l’écart avec les régimes du meublé se creuse d’un coup.

Meublé : le micro-BIC à 50 % ou le LMNP au réel

Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les recettes, jusqu’à 83 600 euros de recettes annuelles pour un meublé de longue durée, plafond de l’article 50-0 du code général des impôts. Aucune charge et aucun amortissement ne se déduisent en plus. Au-dessus du plafond, le simulateur retire simplement cette option de la comparaison. Les meublés de tourisme relèvent d’autres taux et ne sont pas traités par cet outil.

Le LMNP au réel part des loyers, retranche les charges, puis l’amortissement. L’amortissement est calculé sur le bâti seul, estimé à 85 % du prix, à raison de 2,5 % par an : sur un bien à 200 000 euros, cela représente 4 250 euros déduits chaque année. Le terrain, soit les 15 % restants, ne s’amortit jamais. Selon la décomposition par composants retenue par votre comptable, le taux réel se situe plutôt entre 2 et 3 %.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP, en application du II de l’article 39 C du code général des impôts. La part qui excède le résultat n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de durée, et le montant reporté figure dans le récapitulatif envoyé par e-mail quand le cas se présente. Deux postes également amortissables sont volontairement laissés de côté, le mobilier et les frais d’acquisition : sur ce point, l’estimation est prudente.

SCI à l’impôt sur les sociétés : deux étages, pas un

Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat se calcule loyers moins charges moins amortissement, et l’amortissement peut cette fois creuser un déficit, reportable en avant sans limite. Le résultat est taxé à 20 % jusqu’à 42 500 euros, sous conditions de chiffre d’affaires et de libération du capital, puis à 25 % au-delà.

L’impôt sur les sociétés n’est cependant que le premier étage. Sortir l’argent vers votre compte personnel ajoute le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes, soit 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG des revenus de capitaux mobiliers ayant été portée à 10,6 % par la LFSS 2026. Le comparatif envoyé par e-mail présente donc la SCI bénéfice distribué, parce qu’il compare ce qui est comparable : de l’argent réellement disponible.

Le récapitulatif détaille les deux étages séparément. Si vous laissez le résultat dans la société pour réinvestir, vous en restez au seul impôt sur les sociétés : l’impôt personnel est différé, pas supprimé. Autre contrepartie que le simulateur signale : en SCI à l’IS, la plus-value de revente se calcule sur la valeur amortie, donc l’économie annuelle se paie en partie à la sortie.

Ce qui fait basculer d’un régime à l’autre

Trois seuils gouvernent la comparaison, et ce sont eux qu’il faut retenir : 15 000 euros de loyers bruts ferment le micro-foncier, 83 600 euros de recettes ferment le micro-BIC, 42 500 euros de résultat font passer la SCI du taux réduit de 15 % au taux normal de 25 %. Franchir les deux premiers change le classement d’un seul coup, puisque l’abattement forfaitaire disparaît d’un bloc. Le troisième, lui, est progressif : seule la part du résultat qui dépasse 42 500 euros est taxée à 25 %, la première tranche restant à 15 %.

La tranche marginale d’imposition est le second levier. Plus elle est élevée, plus les régimes qui écrasent la base imposable prennent l’avantage, puisque chaque euro de base effacé vaut votre taux marginal. Le micro-BIC garde la main tant que vos charges réelles et votre amortissement restent inférieurs à l’abattement de 50 % ; dès que vous financez à crédit ou que vous engagez des travaux, le réel reprend l’avantage, et le calcul se refait chaque année.

En cas d’égalité entre deux régimes, le simulateur applique un ordre de priorité explicite : le LMNP au réel, puis le meublé au micro-BIC, puis la location nue, puis la SCI à l’IS. C’est une règle assumée et non un hasard de calcul : à impôt égal, le montage le plus simple gagne. Le simulateur va plus loin et rétrograde lui-même sa recommandation quand la SCI sort en tête avec un seul bien, parce que les frais de structure, la comptabilité obligatoire et la plus-value calculée sur la valeur amortie effacent souvent le gain annuel.

Les hypothèses du calcul, écrites en toutes lettres

Les charges déductibles sont posées à 25 % des loyers, ce qui recouvre la taxe foncière, l’assurance, la gestion, l’entretien et la copropriété. Les intérêts d’emprunt ne sont pas comptés. La conséquence est importante et joue dans un seul sens : avec un crédit en cours, tous les régimes réels deviennent plus favorables que ce que montre le comparatif.

Trois éléments sont volontairement laissés de côté : la CSG déductible l’année suivante, le déficit foncier imputable sur le revenu global, et la fiscalité de la revente. Ne sont pas traités non plus les meublés de tourisme, l’indivision, le démembrement et les situations de non-résidence, qui appellent chacun un raisonnement propre.

Il s’agit donc d’une estimation indicative et simplifiée. Elle ne vaut pas conseil fiscal, elle ne remplace ni un expert-comptable ni un avocat fiscaliste, et elle ne tranche aucune des questions qui dépendent de votre situation personnelle. Son utilité est ailleurs : montrer l’ordre de grandeur des écarts entre régimes et désigner les deux ou trois points qui méritent d’être arbitrés par un professionnel sur vos chiffres réels.

Se servir du résultat avant de signer, pas à la déclaration

Un régime fiscal se choisit avant l’achat. Après la signature, une partie des arbitrages n’existe plus : la structure de détention est arrêtée, la nature de la location conditionne le régime, et l’amortissement dépend d’une valeur d’acquisition déjà figée. C’est la raison d’être de cet outil : mettre le chiffre sur la table pendant qu’il est encore temps de changer d’avis.

Le résultat est gratuit et envoyé uniquement par e-mail. Vous pouvez saisir librement vos hypothèses, puis renseigner votre prénom, votre nom et votre adresse e-mail pour demander le comparatif détaillé. La page confirme l’envoi et vous invite à consulter votre messagerie, y compris les indésirables. Aucun compte n’est créé. Avec votre accord distinct et facultatif, vous pouvez aussi recevoir quatre e-mails de conseils sur les points à approfondir après cette comparaison, avec désinscription possible à tout moment.

Dans notre accompagnement clé en main, le régime est étudié avec un expert-comptable avant l’achat : nous analysons votre situation, nous coordonnons les intervenants, vous arbitrez et vous restez seul signataire. Nos honoraires sont de 3 % du prix du bien, avec un minimum de 6 500 euros. Si vous préférez commencer par un échange, un appel de 20 minutes avec Coline Clapes permet de confronter le résultat du simulateur à votre situation réelle.