Le bail mobilité est un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à un locataire en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en mutation ou en mission professionnelle. Associé à la location meublée de moyenne durée, il échappe à la réglementation des meublés de tourisme issue de la loi Le Meur : ni numéro d'enregistrement à 13 chiffres, ni changement d'usage, ni plafond de 120 jours. C'est cet angle mort, situé entre une courte durée saturée de contraintes et un bail classique peu rémunérateur, qui en fait aujourd'hui l'une des stratégies les plus intéressantes, en particulier sur un marché tendu comme Toulouse.
Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et inscrit dans la loi du 6 juillet 1989. Il porte sur un logement meublé, loué pour une durée ferme de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible avec le même locataire. Un avenant peut ajuster la durée initialement prévue, sans jamais dépasser dix mois au total. Passé ce terme, si la relation se poursuit, elle bascule sur un bail meublé classique.
Ce contrat s'adresse à un public précis, qui doit justifier de sa situation au moment de la signature : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire en service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre d'une activité professionnelle.
Sa particularité la plus notable : le dépôt de garantie est interdit. Le bailleur peut néanmoins demander un garant, et le dispositif Visale d'Action Logement peut se substituer à la caution. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois, alors que le bailleur ne peut pas rompre le bail avant son terme. Les charges se règlent au forfait, et non par provision avec régularisation.
Tout se joue sur une distinction juridique : un meublé de tourisme se loue à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, alors qu'en moyenne durée et en bail mobilité, le locataire habite réellement le logement. Ce n'est donc pas du tourisme, et le régime des meublés de tourisme ne s'applique pas.
Concrètement, la vague de contraintes de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 vous épargne : pas de numéro d'enregistrement à 13 chiffres (obligatoire sur les plateformes depuis le 20 mai 2026 pour les meublés de tourisme), pas de changement d'usage ni de compensation, pas de plafond de 120 jours par an imposé à la résidence principale louée en courte durée.
L'écart est frappant dans les villes contraintes. À Annecy, le parc de meublés de tourisme est désormais plafonné autour de 2 660 autorisations, contre environ 6 400 en 2024, avec changement d'usage et compensation obligatoires : un bien acheté aujourd'hui n'obtiendra probablement pas d'autorisation en courte durée. La moyenne durée, elle, n'entre pas dans ce décompte. Un point reste commun à toutes les locations : le DPE, exigé par la loi Le Meur, dont le détail se vérifie auprès de votre diagnostiqueur.
La moyenne durée meublée relève de la location meublée classique, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous le statut LMNP. Elle n'est pas concernée par le durcissement fiscal réservé aux meublés de tourisme.
Au micro-BIC, vous conservez un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. C'est un avantage net face au meublé de tourisme, dont l'abattement est tombé à 30 % (plafond 15 000 €) lorsqu'il n'est pas classé, et à 50 % (plafond 83 600 € en 2026) lorsqu'il est classé.
Au régime réel, vous amortissez le bâti hors terrain (de l'ordre de 85 % de la valeur du bien), en plus de déduire charges et intérêts. Attention, l'amortissement ne peut pas créer de déficit reportable sur votre revenu (article 39 C II du CGI) : il neutralise le résultat, sans plus. Les prélèvements sociaux du loueur non professionnel s'élèvent à 18,6 % (dont 10,6 % de CSG depuis la LFSS 2026). Le choix du régime se valide avec un expert-comptable.
Toulouse cumule deux moteurs de demande rarement réunis : une très forte population étudiante et un tissu économique d'affaires (aéronautique, congrès, parc des expositions MEETT). Résultat, la demande de logements meublés de quelques mois se renouvelle tout au long de l'année, de façon moins saisonnière qu'à Annecy.
Les profils correspondent presque tous aux situations ouvrant droit au bail mobilité : étudiants en master ou en échange, apprentis, stagiaires, salariés en mission ou en mutation, consultants, personnels de santé en remplacement. C'est précisément la clientèle de la moyenne durée.
Les règles locales (changement d'usage éventuel selon l'usage visé, encadrement des loyers) se vérifient directement auprès de la mairie de Toulouse : ne transposez jamais les règles d'une autre commune, elles varient d'une ville à l'autre.
Trois horizons coexistent. Le bail nu ou le meublé classique d'un an (neuf mois pour un étudiant) offrent sécurité et simplicité, au prix de loyers plus faibles et d'une rotation limitée.
La courte durée façon meublé de tourisme peut afficher des loyers élevés, mais elle est désormais lourdement encadrée (numéro à 13 chiffres, changement d'usage, quotas comme à Annecy, DPE) et reste très saisonnière.
La moyenne durée et le bail mobilité occupent l'espace intermédiaire : des loyers meublés généralement supérieurs au nu, sans le carcan du tourisme, portés par les mobilités professionnelles et étudiantes. Le vrai point d'attention n'est plus réglementaire mais opérationnel : la rotation des locataires suppose des états des lieux, un ménage et une remise en location bien orchestrés.
Quelques précautions évitent la requalification du contrat. Le motif du locataire (études, stage, mission, mutation, formation ou apprentissage) doit figurer dans le bail et être justifié par un document conservé au dossier : c'est lui qui autorise le recours au bail mobilité plutôt qu'au bail meublé classique.
Le logement doit par ailleurs être réellement meublé, au sens de la liste réglementaire d'équipements (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, rangements, entre autres). Une assurance adaptée à la location meublée, la remise d'un logement décent et un état des lieux d'entrée et de sortie complètent le socle. Pour les impayés, le dispositif Visale offre une garantie gratuite qui remplace le dépôt de garantie interdit.
Cet angle mort ne devient rentable que si la rotation est industrialisée : diffusion des annonces, sélection des dossiers éligibles au bail mobilité, états des lieux d'entrée et de sortie, ménage au forfait financé par le voyageur, coordination des arrivées et des départs. Livré à lui-même, un propriétaire y consacre vite ses soirées et ses week-ends.
C'est le rôle d'une conciergerie. La nôtre assure la gestion pour compte d'autrui dans les règles, Coline Clapes obtenant les cartes T et G nécessaires, à Annecy comme à Toulouse. Le tarif est de 20 % du chiffre d'affaires, ramené à 18 % pour un bien acquis via l'accompagnement clé en main, le ménage étant facturé au forfait au voyageur. L'engagement est nul, avec un préavis de 30 jours, et un Pack Fondateur est offert aux cinq premiers propriétaires de chaque ville.
De 1 à 10 mois, pour une durée ferme non renouvelable et non reconductible avec le même locataire. Un avenant peut ajuster cette durée sans dépasser dix mois. Au-delà, la relation bascule sur un bail meublé classique.
Non. Ce numéro, obligatoire sur les plateformes depuis le 20 mai 2026, vise les meublés de tourisme. La moyenne durée et le bail mobilité, où le locataire habite le logement, ne sont pas des meublés de tourisme.
Le changement d'usage et la compensation visent les meublés de tourisme. La location meublée de moyenne durée, dans laquelle le locataire réside, n'entre pas dans ce régime. Vérifiez toujours les règles locales auprès de la mairie.
Celle de la location meublée classique en LMNP : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €, ou régime réel avec amortissement du bâti hors terrain. Les prélèvements sociaux du loueur non professionnel sont de 18,6 %. À valider avec un expert-comptable.
Non, il est interdit. Le bailleur peut demander un garant, et le dispositif Visale d'Action Logement peut couvrir les impayés à la place du dépôt de garantie.
Sa forte population étudiante et son activité d'affaires (aéronautique, congrès, parc des expositions MEETT) entretiennent une demande régulière toute l'année, moins saisonnière qu'à Annecy. Les règles locales se vérifient auprès de la mairie.