Le revenu d'une location courte durée se calcule en multipliant le nombre de nuits réservées par le prix moyen par nuit, autrement dit le nombre de nuits disponibles par le taux d'occupation, puis par ce prix moyen. De ce chiffre d'affaires, il faut retrancher des charges propres à la courte durée (ménage, linge, consommables, commission de plateforme, honoraires de conciergerie, abonnements), puis l'impôt, pour obtenir le revenu net réel. À titre d'ordre de grandeur, un meublé bien situé conserve souvent près de la moitié de son chiffre d'affaires après charges d'exploitation, avant impôt : un repère, jamais une promesse. Cette page pose la méthode reproductible, un exemple chiffré prudent et la comparaison honnête avec la location longue durée.
La rentabilité d'une location classique part d'une donnée simple et stable : un loyer mensuel. Vous divisez le loyer annuel par le prix d'achat, et vous obtenez un rendement brut. En courte durée, cette donnée n'existe pas. Il n'y a pas de loyer, mais un chiffre d'affaires à reconstituer nuit par nuit, à partir d'un prix qui change selon la saison, le jour de la semaine et la demande locale.
Le rendement brut classique, loyer sur prix, n'a donc aucun sens ici : il ignore la vacance entre deux séjours, la saisonnalité et des charges d'exploitation bien plus lourdes. Pour un meublé de tourisme, on ne part pas du prix du bien, on construit d'abord le revenu réel, puis on en retranche les charges propres à ce mode d'exploitation, et enfin l'impôt. C'est cette méthode, du chiffre d'affaires au revenu net, que détaille cette page. Pour le rendement d'une location louée à l'année, voyez notre page dédiée à la rentabilité locative.
Trois chiffres remplacent le loyer mensuel :
Le revenu par nuit disponible est le plus utile des trois, car il combine le prix et le remplissage en un seul nombre. Un logement à 120 € la nuit rempli à 45 % (soit 54 € par nuit disponible) rapporte davantage qu'un logement à 90 € rempli à 55 % (soit 49,50 €). Comparer deux biens sur leur seul prix par nuit, ou sur leur seul taux d'occupation, induit systématiquement en erreur : c'est ce revenu par nuit disponible qu'il faut regarder.
La méthode tient en quatre étapes, à poser dans l'ordre :
Ordre de grandeur, jamais une promesse : pour un T2 avec 300 nuits disponibles, 55 % d'occupation (soit 165 nuitées) et 95 € de prix moyen, le chiffre d'affaires hébergement ressort à environ 15 700 €, pour un revenu par nuit disponible de 52 €. C'est ce chiffre, et non le tarif d'une nuit de haute saison, qui sert de base à tout le reste du calcul.
Le chiffre d'affaires n'est pas le revenu. Six charges propres à la courte durée sont presque toujours sous-estimées :
La taxe de séjour, elle, est collectée en plus auprès du voyageur puis reversée à la commune : elle ne réduit pas votre revenu, mais doit être gérée correctement.
Un taux d'occupation annuel moyen masque l'essentiel : sa répartition dans l'année. Deux marchés n'ont rien à voir.
Dans une ville touristique comme Annecy, la demande se concentre sur l'été et quelques pics : à titre d'illustration, un meublé déjà autorisé peut afficher de l'ordre de 80 à 90 % d'occupation en juillet et août, puis 20 à 30 % en basse saison. L'essentiel du revenu se joue sur quelques mois, et annualiser un taux de haute saison est l'erreur la plus coûteuse.
Dans une ville d'affaires et étudiante comme Toulouse, la demande est plus régulière sur l'année, portée par les déplacements professionnels, les congrès et les séjours étudiants ou hospitaliers : le panier moyen par nuit est plus bas, mais le remplissage est plus lissé et moins dépendant de la météo. Un prévisionnel honnête ne prend jamais le meilleur mois pour référence : il pondère chaque période par son occupation et son prix réels, puis retient une hypothèse basse.
Avant de parler de bénéfice, posez le point mort : le nombre de nuitées nécessaires pour couvrir vos charges. Séparez les charges fixes, dues même à vide (taxe foncière, assurance, abonnements, CFE, provision pour usure), des charges variables, proportionnelles au chiffre d'affaires (commissions de plateforme et de conciergerie, consommables).
Chaque nuitée rapporte un prix moyen, dont il faut retrancher la part variable pour obtenir sa contribution nette. Le point mort est atteint quand la somme de ces contributions couvre les charges fixes. Sur notre exemple de T2, avec de l'ordre de 3 000 à 3 500 € de charges fixes annuelles et une contribution nette d'environ 65 € par nuitée, le seuil se situe autour de 50 nuitées, avant même de rembourser un éventuel crédit. Connaître ce seuil vous dit combien de mois creux vous pouvez absorber sans perdre d'argent : une information bien plus utile qu'un rendement affiché.
La courte durée affiche un chiffre d'affaires spectaculaire face à un loyer classique, mais l'écart se resserre une fois les charges déduites. Reprenons le T2 : environ 15 700 € de chiffre d'affaires, dont il faut retrancher de l'ordre de 8 000 € de charges d'exploitation, soit près de 7 700 € de revenu net avant impôt, environ la moitié du chiffre d'affaires. Le même bien loué à l'année rapporterait un loyer plus faible, mais avec très peu de gestion et un risque réduit.
Honnêtement : la courte durée rapporte souvent davantage, de l'ordre de 30 à 60 % de revenu net supplémentaire sur un bien bien situé et autorisé, mais au prix d'une gestion nettement plus lourde et d'un risque réglementaire réel (loi Le Meur, changement d'usage, quotas locaux). Cet écart n'est ni garanti ni automatique : il s'inverse dès que l'autorisation manque ou que l'occupation déçoit. La fiscalité, particulière au meublé de tourisme, tranche le reste : elle décide notamment de votre régime dès que les recettes dépassent 15 000 € en meublé non classé. Voyez notre page dédiée à la fiscalité du meublé de tourisme.
Beaucoup de conciergeries promettent un taux d'occupation ou un revenu garanti. Nous ne le faisons pas, et c'est un choix de méthode. Le remplissage d'un meublé dépend de facteurs que personne ne maîtrise entièrement : l'emplacement précis, la saison, la qualité des photos, la politique tarifaire, la concurrence du quartier et, de plus en plus, la réglementation locale.
Annoncer un chiffre unique reviendrait à vous vendre une certitude qui n'existe pas. Ce que nous faisons à la place : un calcul propre à votre bien, à partir de logements réellement comparables et d'hypothèses basses, que vous pouvez vérifier. Un ordre de grandeur prudent, jamais une promesse. C'est aussi pour cela que notre modèle est sans engagement, avec un préavis de 30 jours et aucune commission les mois sans réservation : nous ne sommes payés que lorsque vous l'êtes. Pour chiffrer votre projet précis, utilisez notre estimateur.
On multiplie le nombre de nuits réservées par le prix moyen par nuit. Autrement dit : les nuits disponibles multipliées par le taux d'occupation, puis par le prix moyen. De ce chiffre d'affaires, on retranche les charges d'exploitation (ménage, linge, consommables, commissions, abonnements), puis l'impôt, pour obtenir le revenu net réel. Le tarif d'une seule nuit de haute saison n'est jamais une base de calcul fiable.
C'est le prix moyen par nuit multiplié par le taux d'occupation (RevPAR, pour revenue per available room). Il combine le tarif et le remplissage en un seul nombre, ce qui en fait le meilleur indicateur pour comparer deux logements. Un bien cher mais peu rempli peut afficher un revenu par nuit disponible inférieur à un bien moins cher mieux occupé.
Celui de biens réellement comparables dans votre quartier, pas une moyenne nationale, et pondéré par la saison. Retenez toujours une hypothèse basse : un taux de haute saison annualisé surestime lourdement le revenu. Nous refusons d'ailleurs d'annoncer un taux d'occupation garanti, car il dépend de l'emplacement, du prix, de la concurrence et de la réglementation locale.
Le ménage et le linge à chaque rotation, les consommables, les abonnements (logiciel, wifi, assurance), l'usure accélérée du mobilier, les commissions de plateforme et de conciergerie, et la fiscalité d'exploitation (CFE, cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes). Chez nous, le ménage est facturé au forfait au voyageur, jamais à l'heure sur vos fonds propres. La taxe de séjour, elle, est collectée puis reversée à la commune et ne réduit pas votre revenu.
Souvent oui en chiffre d'affaires, mais l'écart se resserre après charges et impôt, car la courte durée coûte plus cher à exploiter et supporte un risque réglementaire réel. Sur un bien bien situé et autorisé, le revenu net peut être supérieur de l'ordre de 30 à 60 %, sans aucune garantie. Là où l'autorisation manque ou où l'occupation déçoit, la longue durée redevient plus intéressante.
En meublé de tourisme non classé, le régime micro-BIC est plafonné à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 % : au-delà, vous basculez au régime réel. Le classement du meublé relève ce plafond et l'abattement. Par ailleurs, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous passez des prélèvements sociaux aux cotisations sociales. Le détail figure sur notre page dédiée à la fiscalité du meublé de tourisme.