Un bailleur en location nue n'a que deux options : laisser l'administration appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur ses loyers, ou déduire ses charges pour leur montant réel. Le choix se joue sur le niveau réel de vos charges, et l'option pour le réel engage trois exercices. Voici le seuil, les charges effectivement déductibles, le point de bascule et ce que la loi de finances pour 2026 a changé.
Les revenus fonciers désignent les loyers d'un logement donné en location vide. Loué meublé, le même bien sort de cette catégorie et relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec le micro-BIC ou le réel LMNP : ni les mêmes seuils, ni les mêmes abattements.
Pour la location nue, deux régimes seulement existent : le micro-foncier et le régime réel. Trois principes gouvernent le choix.
Le micro-foncier s'applique lorsque le revenu foncier brut annuel du foyer fiscal, toutes propriétés confondues, n'excède pas 15 000 €, charges non comprises. La limite tient compte des loyers, des recettes accessoires et de la quote-part des sociétés immobilières dont vous êtes associé.
L'administration applique alors elle-même un abattement de 30 % représentatif des frais. Vous portez le montant brut en case 4BE de la déclaration 2042, sans justificatif à joindre, et vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers.
Cet abattement exclut toute autre déduction : ni charges réelles, ni travaux, ni intérêts d'emprunt. Le régime est par ailleurs fermé à plusieurs catégories de biens, dont notamment :
L'exclusion ne joue que pendant les périodes au titre desquelles l'avantage est demandé. C'est le point que manquent le plus souvent les bailleurs conventionnés : demander la déduction spécifique Anah ferme l'accès au micro, même avec des loyers bruts très inférieurs à 15 000 €. Détenir des parts de SCPI ou de SCI ne suffit pas non plus à ouvrir le régime : il faut détenir aussi des immeubles loués nus en direct.
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 n'a touché ni au seuil ni au taux. Elle n'a modifié l'article 32 du code général des impôts que sur un point : l'ajout des nouveaux régimes d'amortissement aux exclusions du micro.
Au-delà de 15 000 €, la déclaration 2044 devient obligatoire ; en dessous, elle s'obtient sur option, par son simple dépôt. Vous déduisez alors vos charges pour leur montant réel, justificatifs à l'appui. La liste est fixée par l'article 31 du code général des impôts et détaillée par la notice de la 2044.
Restent hors champ les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que le remboursement du capital emprunté.
C'est la question la plus posée sur les revenus fonciers, et la réponse tient à une seule ligne du code. L'article 31 du code général des impôts ne rend déductibles que les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant. La taxe foncière est donc déductible au régime réel, comme ses taxes annexes, pour la fraction restant réellement à la charge du propriétaire.
La même règle produit l'effet inverse pour des lignes qui figurent pourtant sur le même avis. Les dépenses qui incombent normalement au locataire et que vous acquittez par vos soins ne sont pas déductibles : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, le chauffage, l'éclairage, l'entretien des ascenseurs. En contrepartie, les remboursements que le locataire vous verse à ce titre ne sont pas imposables.
Une précision utile, car les sources se contredisent en apparence : certaines pages de vulgarisation rangent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères parmi les charges déductibles. La notice officielle de la déclaration 2044 dit l'inverse, en cohérence avec le texte de l'article 31. C'est cette lecture que nous retenons.
Au micro-foncier, la question ne se pose pas : la taxe foncière est réputée couverte par l'abattement, quel que soit son montant.
L'arbitrage se résume à une comparaison. Vos charges déductibles représentent-elles plus ou moins de 30 % de vos loyers bruts ? En dessous, le micro-foncier est plus favorable et vous épargne une comptabilité. Au-dessus, le réel réduit votre base imposable.
À titre d'illustration, et sous les seules hypothèses posées ici, un appartement loué nu 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers bruts, détenu par un foyer dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %.
Soit 840 € d'écart d'impôt sur le revenu sur cet exemple précis. Les prélèvements sociaux s'ajoutent à cet impôt et portent sur la même assiette : les 2 800 € d'écart de base imposable jouent donc une seconde fois. Changez la tranche d'imposition ou le capital restant dû, et le résultat se déplace, parfois jusqu'à s'inverser.
Un bailleur au micro-foncier ne peut jamais constater de déficit : l'abattement de 30 % s'applique mécaniquement, même si les travaux de l'année dépassent largement les loyers encaissés. C'est la limite la plus coûteuse du régime, et elle se paie l'année où l'on rénove.
Au réel, la part du déficit issue des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer, dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 €, du montant des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Devis accepté à compter du 5 novembre 2022, dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : ce terme, fixé à 2025 à l'origine, a été prorogé par la loi de finances pour 2026.
Le surplus, comme la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Contrepartie à connaître avant tout chantier : la déduction sur le revenu global est remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué dans les trois ans qui suivent l'année au titre de laquelle elle a été pratiquée.
L'amortissement revient en location nue. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 rétablit les i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts. Il rouvre, sur option, une déduction au titre de l'amortissement du prix d'acquisition. Le mécanisme n'est pas inédit en location nue : il a existé avec les dispositifs Périssol, Besson et Robien, que la page cite plus haut, mais il n'était plus accessible à un investissement nouveau.
Point décisif pour l'arbitrage traité ici : le même article 47 ajoute ces nouveaux régimes d'amortissement aux exclusions du micro-foncier. Opter pour l'amortissement ferme donc l'accès à l'abattement de 30 %.
L'option se prend sans formalisme : le simple dépôt d'une déclaration 2044 vaut option. Mais elle est irrévocable pendant trois ans et vaut pour tous les revenus fonciers du foyer. Impossible, sur cette période, de revenir au micro-foncier, même si vos charges s'effondrent une fois les travaux terminés.
À l'issue de ces trois ans, le mécanisme change de nature : l'option est renouvelée tacitement chaque année. Vous pouvez alors revenir au micro-foncier l'année suivante, à condition d'être toujours sous le seuil de 15 000 € et de ne détenir aucun bien exclu du régime.
Trois points méritent une vigilance particulière.
Le choix entre micro-foncier et réel n'est pas une case à cocher en mai. Il découle de décisions prises bien plus tôt : le montant emprunté et donc les intérêts, l'ampleur des travaux et leur calendrier de paiement, le niveau de la taxe foncière communale, le choix de louer nu plutôt que meublé. Le seul calendrier de règlement des travaux, étalé sur deux exercices au lieu d'un, peut suffire à déplacer le régime le plus favorable.
C'est le travail que nous menons avec les investisseurs que nous accompagnons. Vous identifiez le bien, vous le visitez, vous négociez et vous signez : ces décisions restent les vôtres. De notre côté, nous chiffrons le résultat net après impôt selon le régime retenu, nous cadrons le calendrier des travaux avec les entreprises et nous coordonnons les intervenants jusqu'à la mise en location, pour que l'arbitrage fiscal soit posé avant la signature.
Pour confronter vos propres chiffres, notre comparateur met côte à côte location nue, LMNP au réel et SCI à l'impôt sur les sociétés.
Comparez vos charges déductibles à 30 % de vos loyers bruts. En dessous, le micro-foncier l'emporte et vous évite toute comptabilité. Au-dessus, le régime réel réduit votre base imposable. Les intérêts d'emprunt et les dépenses de réparation sont les deux postes qui pèsent le plus dans cette comparaison.
15 000 € de revenus fonciers bruts par an et par foyer fiscal, toutes propriétés louées nues confondues, charges non comprises. Le seuil ne se proratise pas si la location n'a duré qu'une partie de l'année. Au-delà, la déclaration 2044 s'impose. La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni ce plafond ni l'abattement de 30 %.
Oui, au régime réel, ainsi que ses taxes annexes, pour la fraction restant à la charge du propriétaire. L'article 31 du code général des impôts ne rend déductibles que les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, figurant sur le même avis, n'est donc pas déductible. Au micro-foncier, aucune déduction n'est possible, la taxe étant réputée couverte par l'abattement de 30 %.
Non. Dès lors que vous demandez le bénéfice de la déduction spécifique attachée à un conventionnement Anah, « Borloo ancien » comme « Cosse », le micro-foncier est fermé, même si vos loyers bruts restent sous 15 000 €. La même exclusion vaut pour la réduction d'impôt Loc'Avantages et pour les investissements locatifs dans le secteur touristique des articles 199 decies EA et 199 decies F. La déclaration 2044 devient alors obligatoire.
Il suffit de déposer une déclaration 2044 : son dépôt vaut option, sans démarche préalable. Elle est irrévocable trois ans et vaut pour tous les revenus fonciers du foyer. Passé ce délai, elle est renouvelée tacitement chaque année, et un retour au micro-foncier redevient possible si les conditions sont réunies.
Non : l'abattement de 30 % s'applique mécaniquement, même si les travaux dépassent les loyers. Seul le régime réel permet de constater un déficit, imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, limite rehaussée sans pouvoir excéder 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés au plus tard le 31 décembre 2027.
Non, il ne concerne que la location nue. Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec le micro-BIC ou le réel LMNP, donc des seuils et des abattements différents. Quant à l'amortissement, il a existé en location nue avec les dispositifs Périssol, Besson et Robien ; pour un investissement réalisé aujourd'hui, il n'est de nouveau ouvert que par le dispositif de l'article 47 de la loi de finances pour 2026, lequel exclut le micro-foncier.