Notre méthode, de la stratégie au premier loyer
Un processus éprouvé sur de nombreux chantiers : définition de la stratégie, sourcing (y compris off-market), montage financier et fiscal, maîtrise d'œuvre des travaux et installation du locataire.
Étape 1. La stratégie décide du bien, jamais l’inverse
Rien ne commence par une annonce. La première étape part de vos chiffres : capacité d’emprunt, tranche marginale d’imposition, temps disponible, tolérance au risque, horizon de détention. C’est ce cadre qui désigne la ville, le type de bien, le mode d’exploitation et le régime fiscal. Un bien qui séduit mais qui ne sert pas la stratégie est écarté, aussi propre soit le dossier.
Le budget se fixe avec les règles que les banques appliquent réellement : un endettement plafonné à 35 % assurance comprise, des loyers retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges, et une durée maximale de 25 ans. Ces trois paramètres donnent l’enveloppe avant la première recherche, et non après une visite qui a plu.
Cette étape produit un cahier des charges chiffré. C’est la pièce de référence de toute la mission : chaque bien qui vous sera présenté ensuite est confronté à ce document, poste par poste, et non à une impression générale.
Étape 2. La sélection : ce qui est écarté avant de vous être montré
Chaque bien candidat passe un filtre de quarante points de contrôle. Six familles de critères y pèsent le plus : l’état de la copropriété, les risques structurels, le potentiel de décote, la performance énergétique, la tension locative avérée et l’impact fiscal simulé. Une petite fraction seulement des annonces analysées franchit ce filtre.
Les exclusions sont codées, pas laissées à l’appréciation du moment. Sont écartés d’office le viager sous toutes ses formes, bouquet, rente ou nue-propriété ; les biens déjà occupés, locataire en place, bail commercial ou résidence gérée avec exploitant ; les annonces mortes ; les biens dont le prix affiché ne correspond pas à celui de notre base ; les quartiers classés à éviter dans nos grilles de ville ; les surfaces inférieures à 30 m² ; les annonces sans lien public vérifiable.
Certains signaux jouent en sens inverse. Un même bien diffusé par deux agences différentes indique souvent un vendeur pressé, donc une marge de discussion réelle. Une annonce qui détaille les charges, la taxe foncière, le diagnostic de performance énergétique et les procédures de copropriété gagne des places : elle se vérifie plus vite. Les chiffres, eux, sont croisés avec les prix de vente réellement signés de la base DVF d’Etalab et avec les loyers de référence de l’ANIL, jamais avec les prix affichés.
Étape 3. Dix propositions travaillées, cinq visites, et vous qui décidez
La mission comprend dix propositions de biens entièrement travaillées et cinq visites. Une proposition n’est pas un lien d’annonce : c’est une analyse du bien, un chiffrage des stratégies d’exploitation possibles et une fiche détaillée. Chaque visite donne lieu à un compte rendu.
Ces volumes sont écrits au contrat, et extensibles depuis votre espace client si le marché l’exige : cinq propositions supplémentaires pour 490 € et trois visites supplémentaires pour 290 €, montants nets de taxe, réservés à une mission déjà engagée.
La répartition des rôles est nette, et elle est juridique autant qu’opérationnelle. Nous analysons, nous sélectionnons, nous coordonnons ; vous visitez, vous décidez, vous négociez et vous signez. Nos demandes de cartes professionnelles T et G étant en cours d’instruction, nous n’intervenons à aucun moment en qualité de mandataire, nous ne signons rien en votre nom et nous ne détenons aucun fonds pour votre compte. Vous restez propriétaire et unique signataire.
Étape 4. Le financement et la fiscalité se verrouillent avant l’offre
Le dossier bancaire se prépare pendant la recherche, pas après. Nous réunissons et mettons en forme les pièces, nous chiffrons le plan de financement et nous coordonnons les échanges avec des courtiers partenaires. Un acheteur dont le financement est cadré arrive en position tenable ; un acheteur qui découvre sa capacité d’emprunt après l’offre la perd.
Le régime fiscal se choisit dans le même mouvement, avec un expert-comptable : location nue, LMNP au réel et son amortissement, ou SCI à l’impôt sur les sociétés. Ce choix déplace le rendement net de plusieurs points et se décide avant l’acquisition, car certaines options se referment ensuite. Les prélèvements sociaux entrent dans le calcul dès ce stade, et ils ne sont pas les mêmes selon le régime : 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Étape 5. Les travaux sous Garantie Prix Ferme, et un chantier que vous voyez
Les travaux sont chiffrés poste par poste avant l’achat, et le budget validé devient définitif : c’est la Garantie Prix Ferme. Les aléas de chantier sont à notre charge, pas à la vôtre. C’est l’engagement qui sépare un chantier piloté d’un devis qui double à 500 kilomètres de chez vous.
Le chantier est confié à des artisans dont l’assurance décennale française est vérifiée avant le lancement. L’avancement est visible depuis votre espace client, semaine après semaine : photos, vidéos et pourcentage d’avancement. Vous n’avez pas à réclamer un point d’étape, il est publié.
L’éloignement n’est pas un obstacle : la procuration électronique permet de signer à distance, et une grande partie des projets que nous accompagnons se pilotent depuis une autre ville ou un autre pays.
Étape 6. Ameublement, mise en location, puis la suite
Le bien est équipé, décoré et photographié pour se louer vite. Comptez environ trente jours de mise en location une fois le logement prêt. Le locataire est sélectionné selon les critères de l’assureur : une Garantie Loyers Impayés ne vaut que par la solidité du dossier qu’elle couvre, et la loi du 6 juillet 1989 interdit d’ailleurs de la cumuler avec une caution solidaire, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Après la livraison, la gestion courante change de main : nous vous mettons en relation avec un gestionnaire titulaire de la carte G, puis nous cadrons avec vous le périmètre de sa mission, le plafond de travaux qu’il peut engager seul et la fréquence de son reporting. Ses honoraires, généralement de 5 à 8 % des loyers encaissés, sont facturés séparément. Nous n’encaissons pour votre compte ni loyer, ni dépôt de garantie, ni aucun autre fonds.
L’objectif de rendement que nous visons se situe entre 7 et 10 % net selon la ville, la stratégie et votre fiscalité. C’est un objectif de travail, chiffré projet par projet, charges et impôts compris. Ce n’est jamais une promesse : le rendement dépend du marché, de la fiscalité et de la vacance, qui ne se décrètent pas.
| Étape | Ce que nous faisons | Ce que vous faites | Ce qui est livré |
|---|---|---|---|
| 1. Stratégie | Cadrage de votre capacité d’emprunt, de votre fiscalité et de vos objectifs | Vous arbitrez les priorités | Un cahier des charges chiffré |
| 2. Sélection | Filtre de quarante points, exclusions codées, chiffres croisés avec DVF et ANIL | Vous validez ou vous écartez | Dix propositions entièrement travaillées |
| 3. Visites et décision | Organisation des visites et compte rendu détaillé | Vous visitez, vous négociez, vous signez l’offre | Cinq visites documentées |
| 4. Financement et fiscalité | Préparation du dossier bancaire, coordination des courtiers, cadrage du régime avec un expert-comptable | Vous choisissez la banque et le régime | Un plan de financement et un montage fiscal arrêtés |
| 5. Travaux | Chiffrage poste par poste, artisans assurés, suivi de chantier | Vous validez le budget avant l’achat | Un budget figé par la Garantie Prix Ferme |
| 6. Ameublement et location | Équipement, annonce, sélection du locataire aux critères de l’assureur | Vous signez le bail | Un bien loué, avec Garantie Loyers Impayés |
Questions fréquentes
Combien de temps prend un investissement locatif clé en main ?
Comptez généralement plusieurs mois entre la définition de la stratégie et le premier loyer, dont environ trente jours de mise en location une fois le bien rénové. L’étape la plus variable est la recherche d’un bien qui coche vraiment tous les critères du cahier des charges : nous préférons vous faire attendre que vous faire acheter n’importe quoi.
Combien de biens me proposez-vous, et combien de visites sont comprises ?
La mission comprend dix propositions de biens entièrement travaillées, chacune avec une analyse, un chiffrage des stratégies et une fiche détaillée, ainsi que cinq visites assorties d’un compte rendu. Au-delà, deux extensions s’achètent depuis votre espace client : cinq propositions supplémentaires pour 490 € et trois visites supplémentaires pour 290 €, nets de taxe.
Dois-je visiter les biens moi-même ?
Oui, et c’est voulu. Nous analysons, nous sélectionnons et nous organisons ; vous visitez, vous décidez, vous négociez et vous signez. Nos demandes de cartes professionnelles T et G étant en cours d’instruction, nous n’intervenons jamais en qualité de mandataire et ne signons rien en votre nom. Les visites que nous organisons sont documentées par un compte rendu détaillé.
Comment sélectionnez-vous les biens ?
Chaque bien passe un filtre de quarante points de contrôle portant notamment sur la copropriété, les risques structurels, le potentiel de décote, la performance énergétique, la tension locative et l’impact fiscal. Des exclusions codées écartent d’office le viager, les biens déjà occupés, les annonces mortes, les prix incohérents, les quartiers à éviter et les surfaces inférieures à 30 m². Les chiffres sont croisés avec les prix de vente réels de la base DVF et les loyers de référence de l’ANIL.
Puis-je suivre le chantier à distance ?
Oui. L’avancement des travaux est publié chaque semaine dans votre espace client, avec photos, vidéos et pourcentage d’avancement, sans que vous ayez à réclamer un point d’étape. La procuration électronique permet par ailleurs de signer à distance. Une grande partie des projets que nous accompagnons se pilotent depuis une autre ville ou un autre pays.
Que devient la gestion du bien une fois qu’il est loué ?
Elle passe à un gestionnaire titulaire de la carte G, avec lequel nous vous mettons en relation et dont nous cadrons avec vous le périmètre, le plafond de travaux et la fréquence de reporting. Ses honoraires, souvent de 5 à 8 % des loyers encaissés, sont facturés séparément. Nous n’encaissons pour votre compte ni loyer, ni dépôt de garantie, ni aucun autre fonds.