Prix élevés, rendement modéré, et un parc de meublés de tourisme plafonné depuis 2025
Annecy, 132 117 habitants (populations de référence INSEE millésimées 2023, décret du 26 décembre 2025), est un marché de rareté : environ 4 528 €/m² pour un appartement (MeilleursAgents, 2026), une demande locative permanente portée par le lac, la montagne, le tertiaire et la proximité de la Suisse, et des rendements bruts qui dépassent rarement 4 %. La vraie particularité n'est pas le prix, c'est la règle : depuis le règlement municipal du 13 février 2025, applicable au 1er juin 2025, le parc de meublés de tourisme est plafonné à 2 660 autorisations quand la commune en recensait déjà 6 266 en activité. Autrement dit, un bien acheté aujourd'hui pour de la courte durée n'obtiendra probablement pas d'autorisation nouvelle. Nous le disons avant l'achat, jamais après.
Rendement brut indicatif du marché local, en location classique : 3 % - 4,5 %. Notre objectif de rendement net porte, lui, sur un projet optimisé (travaux, meublé ou colocation) et reste un objectif, jamais une promesse. Prix moyen : 4 528 €/m². Tension locative : Très forte : bassin d'emploi tertiaire et industriel, proximité de la Suisse, forte attractivité résidentielle et parc contraint par le relief et le lac. La difficulté à Annecy n'est pas de louer, c'est d'acheter à un prix qui laisse un rendement..
À Annecy, le découpage qui décide d'un projet n'est pas celui des agences, c'est celui du règlement des meublés de tourisme du 13 février 2025 : trois zones, trois contingents d'autorisations. Nous présentons donc les secteurs par ce prisme, parce que c'est lui qui dit si un projet de courte durée est possible, et par le prisme des communes déléguées issues de la commune nouvelle de 2017. Pour la longue durée, aucune de ces contraintes ne s'applique. Le classement en géographie prioritaire de la politique de la ville se vérifie à l'adresse exacte sur sig.ville.gouv.fr avant toute offre.
La zone la plus recherchée, et la plus fermée : 460 autorisations de meublé de tourisme seulement pour tout le secteur. Canaux, rues piétonnes, bord du lac aux Marquisats : c'est le cœur touristique et le mètre carré le plus cher de la commune. En longue durée, la demande est permanente et la revente aisée. En courte durée, considérez qu'une autorisation nouvelle est improbable, et vérifiez que celle d'un bien déjà autorisé ne vous sera PAS transmise : elle est nominative et incessible.
Mille autorisations pour un périmètre large qui va des rives au quartier de la gare. C'est le compromis annécien : on y reste à pied du centre et du lac, avec des prix inférieurs à la vieille ville et une profondeur de marché supérieure. Le secteur de la gare mérite un examen à l'adresse exacte, comme partout où une gare structure le quartier.
Mille deux cents autorisations, le contingent le plus large, sur le périmètre le plus vaste. C'est mécaniquement là que subsiste une chance d'obtenir une autorisation de meublé de tourisme — et c'est aussi là que le rendement en longue durée est le moins défavorable. Le revers : on s'éloigne du lac, donc de ce qui fait le prix des nuitées.
Commune déléguée depuis 2017, résidentielle et cotée, avec ses écoles, son université et ses accès au lac par l'est. Profil de locataires installés et rotation faible : c'est un secteur de tranquillité de gestion plus que de rendement. Les prix y sont parmi les plus élevés de l'agglomération.
Commune déléguée à l'ouest, plus urbaine et plus accessible que le centre historique. C'est l'un des rares secteurs où un T2 ou un T3 laisse encore un rendement défendable en longue durée sans quitter Annecy. Le bâti y est hétérogène : l'année de construction et le DPE font l'écart.
Commune déléguée au sud, résidentielle et familiale, avec des programmes récents et un accès rapide à la rocade. Profil T3-T4 et familles plutôt que studios. Ticket d'entrée inférieur au centre, demande régulière, revente correcte.
Communes déléguées du nord-ouest et du nord, les plus accessibles de la commune nouvelle. C'est le segment où le rendement brut d'Annecy redevient comparable à celui d'une ville moyenne, au prix d'un éloignement du lac. À privilégier en longue durée, avec une attention particulière à la desserte et au stationnement.
Trois points décident, et aucun ne se rattrape après le compromis. Un : le règlement de copropriété, qui doit autoriser le meublé de tourisme — une clause d'habitation bourgeoise exclusive suffit à fermer le projet. Deux : la zone et le contingent, si le projet est en courte durée, sachant qu'une autorisation dure quatre ans, n'est pas reconduite tacitement et se limite à une par propriétaire, personne morale et SCI comprises. Trois : le diagnostic de performance énergétique, qui doit être classé entre A et E aujourd'hui, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034.
Vous n'habitez pas forcément Annecy, et ce n'est pas un obstacle : c'est la logique même du clé en main. Nous analysons le marché sur place à Annecy pour vous présenter les biens qui tiennent, nous les chiffrons sur les prix de vente réels (DVF) et les loyers de référence (ANIL), pilotons les travaux sous Garantie Prix Ferme, puis le meublons et le louons. Vous validez chaque étape à distance, vous négociez et vous signez ; nous exécutons le reste. Honoraires de 3 % du prix, minimum 6 500 €, dont 30 % d'acompte au démarrage et le solde au succès.
Difficilement, et il faut le savoir avant d'acheter. Le règlement municipal du 13 février 2025, applicable depuis le 1er juin 2025, plafonne le parc à 2 660 autorisations — 460 en zone A, 1 000 en zone B, 1 200 en zone C — alors que la commune recensait déjà 6 266 meublés de tourisme actifs au 1er janvier 2025, contre 1 051 en 2019. Une autorisation nouvelle est donc improbable, et une liste d'attente s'applique une fois le seuil atteint.
Non, et c'est l'erreur la plus répandue sur ce sujet. Le mot « compensation » ne figure pas une seule fois dans le règlement d'Annecy. La Ville s'est fondée sur l'autorisation temporaire et personnelle de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, qui est précisément l'alternative légale à la compensation. Ce qui limite à Annecy, ce n'est pas une surface à transformer en logement : c'est un contingent.
Non. L'autorisation est temporaire, nominative et incessible : elle est attachée à la personne, pas au logement, et ne se transfère ni à l'acquéreur ni à un autre bien. Un vendeur qui met en avant « autorisation obtenue » vend donc quelque chose qui ne vous suivra pas. C'est un point que nous vérifions systématiquement avant l'offre.
En location classique, un rendement brut de 3 à 4,5 % correspond à ce que produit ce marché, pour un prix moyen d'environ 4 528 €/m² (MeilleursAgents, 2026). Annecy n'est pas un marché de rendement, c'est un marché de valeur : on y achète de la rareté, une vacance quasi nulle et une revente aisée. Quiconque vous annonce 8 % à Annecy ne compte pas les mêmes choses que nous.
Sur le meublé de tourisme, non — et plutôt en défaveur : la limite d'une seule autorisation par propriétaire s'applique aux personnes morales comme aux personnes physiques, SCI comprise. Détenir plusieurs biens via une société ne permet donc pas de multiplier les autorisations. Sur la fiscalité de la longue durée, en revanche, le choix du véhicule reste entier et se traite projet par projet.
Pas nécessairement, mais il faut changer de scénario plutôt que forcer celui-là. Deux voies restent ouvertes : la longue durée classique, sur laquelle aucune des contraintes de meublé de tourisme ne s'applique, et la moyenne durée, notamment le bail mobilité, un contrat de un à dix mois sans dépôt de garantie qui répond bien aux missions et aux mutations d'un bassin d'emploi tertiaire. Quand la courte durée est fermée, nous le disons et nous rebasculons l'étude, plutôt que de vendre un projet qui ne passera pas.