Pourquoi le meilleur rendement ne suffit pas.

Nommer exactement ce que vous comparez

Un rendement brut calculé sur le prix seul ne répond pas à la même question qu’un rendement net calculé sur le coût complet. Avant de retenir un pourcentage, notez les recettes retenues, la durée de location et les dépenses soustraites. Pour le cashflow, vérifiez aussi le crédit, l’assurance et la fiscalité incluse ou exclue.

Le bon réflexe dans MyBase consiste à lire le détail des hypothèses avant de comparer le résultat. Un loyer plus élevé ou des charges oubliées peuvent suffire à faire passer un bien devant un autre. Une comparaison n’est utile que si les conventions restent cohérentes.

Utiliser l’effort mensuel comme limite personnelle

Un cashflow négatif représente un effort à financer. Cet effort peut entrer dans une stratégie patrimoniale, mais il doit être compris et supportable. Examinez aussi ce qui se passe pendant une période sans locataire ou avec une réparation : une moyenne annuelle ne décrit pas tous les mois du calendrier.

Écrivez votre limite personnelle avant de sélectionner les annonces. Elle doit tenir compte de vos autres engagements et de votre réserve. Présentez-la comme une contrainte du projet, puis vérifiez si le bien reste compatible lorsque les hypothèses deviennent moins favorables.

Un exemple sans raccourci entre pourcentage et trésorerie

Dans le cas pédagogique C du guide MyBase, un prix de 110 000 € et un loyer hors charges de 790 € donnent un rendement brut sur prix de 8,62 % avec douze mois théoriques. Cela ne décrit pas encore les recettes réellement retenues, les dépenses ni le financement.

Avec onze mois loués, 2 100 € de charges annuelles hors crédit et un coût complet de 126 800 €, le rendement net avant crédit et impôt atteint 5,20 % dans cet exercice. Une fois la mensualité avec assurance de 621,09 € soustraite, le cashflow moyen avant impôt est de −71,93 € par mois.

Les trois valeurs sont compatibles : elles répondent à trois questions différentes. Pour votre propre projet, indiquez toujours le périmètre du résultat et vérifiez la fiscalité ainsi que les coûts exclus. La décision doit rester cohérente avec votre situation.

Exemple fictif, sans ville ni annonce réelle, non issu d’un résultat MyBase. Apport 25 000 €, prêt sur 20 ans au taux nominal hypothétique de 3,60 %, assurance 0,30 % par an du capital initial. Frais d’acquisition forfaitaires pédagogiques de 8 %, travaux financés ; frais de dossier et de garantie exclus. Loyer hors charges de 790 €, charges annuelles hors crédit de 2 100 €. Résultats avant impôt, arrondis ; aucun taux actuel ni accord de financement revendiqué.

Relier les indicateurs à la décision

À la fin de votre comparaison, retenez trois éléments : ce qui rend le projet intéressant, ce qui fragilise la trésorerie et les pièces à obtenir. Ce format permet de discuter avec Coline ou l’équipe Clé en Main de points précis. Un chiffre synthétique sert de repère ; les raisons qui l’expliquent permettent d’agir.

La suite dépend du rôle que vous souhaitez garder.

Deux façons de faire avancer votre projet, avec un périmètre défini ensemble.

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Repères éditoriaux

Par Clé en Main Solutions · Mise à jour du 16 octobre 2026. Méthode issue du dossier MyBase « Le bon bien, au bon prix ».

• MyBase : fonctionnalités, formules et conditions de l’essai
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Les analyses dépendent de vos données et hypothèses. Les documents, visites et validations des professionnels concernés restent nécessaires. Aucun résultat immobilier n’est garanti.